Законодательная лихорадка. По итогам законодательной деятельности прошлого года создается такое ощущение, что российские власти одним махом решили разобраться со всеми проблемами рынка недвижимости, копившимися десятилетие. За один год были приняты сразу новый Жилищный и Градостроительный кодексы, пакет законов «Доступное жилье», поправки к Налоговому и Земельному кодексу и т. д. Чего же пытались достичь законодатели? Пожалуй, ответ может дать известная цитата из послания президента Владимира Путина: «Одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Это по-прежнему очень болезненный вопрос для большинства людей в России. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов». Конечно, раньше так высоко наверху тему доступного жилья не озвучивали, а статус проблемы в России получает только то, что видно сверху.
Многочисленные российские неурядицы с жильем профессионалы сводят обычно к трем глобальным проблемам: а) закрытость и мутность рынка недвижимости — как первичного, так и вторичного; б) вытекающая отсюда бесправность и незащищенность потребителя; с) недоступность покупки жилья для большей части населения.
Соответственно большинство новых законопроектов по своей идее были нацелены на то, чтобы сделать рынок более прозрачным, потребителя — более защищенным, а жилье — более доступным. Часть этих законов уже отметила свою первую годовщину, другим год исполнится через месяц-полтора. Этого времени вполне достаточно, чтобы оценить дееспособность законопроектов. Первые выводы весьма неутешительные: большая часть нововведений пока является лишь декларацией о намерениях.
Реальное воздействие на рынок за прошедшее время оказали только наиболее спорные законы — вроде 214-го (о долевом строительстве) и 215-го (о жилищно-накопительных кооперативах). Но и те произвели, скорее, обратный эффект, чем тот, на который рассчитывали законодатели, — подстегнули рост цен на жилье, не обеспечив при этом полноценной защиты прав дольщиков-пайщиков. Примерно так же обстоит дело с большинством других нововведений. Ожидалось, что после принятия Жилищного кодекса в сфере ЖКХ наконец появится реальная конкуренция, а жители многоквартирных домов начнут объединяться в ТСЖ и выбирать себе управляющие компании. Вместо этого получили полнейшую пассивность и непонимание со стороны населения. Рассчитывали, что новый Градостроительный кодекс сделает прозрачной процедуру выделения земли под строительство. Взамен в регионах расцветают различные схемы, с помощью которых власти обходят это требование. Список подобных неудач, перешедших из прошлого года в этот, можно продолжать. А те изменения, которые потенциально могут повысить инвестиционную привлекательность рынка, в большинстве своем пока не работают. В чем корень проблемы? Чтобы понять это, стоит оценить качество работы законодателей.
Самое нашумевшее изменение. Некоторые профессионалы (и из девелоперской среды в том числе), признавая все недостатки 214-го, считают, что «лучше уж такой закон, чем его отсутствие». Действительно, с формальной точки зрения 214-й выступает надежным гарантом прав потребителя, участвующего в долевом строительстве. Необходимость для застройщика сначала получить разрешение на строительство, а потом уже собирать деньги с людей подразумевает основательность и заинтересованность в этом проекте. Таким образом, риски потребителя минимизируются.
Однако ряд других пунктов закона, к сожалению, нивелировал тот положительный эффект, который он мог бы оказать. Основные претензии экспертов сводятся к тому, что закон настолько ужесточил порядок и условия заключения договоров долевого участия, что девелоперы были вынуждены игнорировать новые правила и работать по «серым» схемам. Кроме того, он оставил множество «белых пятен» в схемах работы застройщиков с потребителями. Не стоит в сотый раз здесь рассказывать о многочисленных «серых» схемах и о том, что банки, ужаснувшись такой «серости» и «дикости», ушли с этого рынка. Тем более что, пококетничав полгода, они начали возвращаться. Так что принципиально ничего не изменилось. Большая задумка о гарантиях прав потребителя оказалась в итоге одним большим пшиком. «Серые» схемы, применяемые девелоперами, дают куда меньше гарантий, чем даже прежние, «дозаконные» договоры долевого участия.
На все вышесказанное законодатели могли бы возразить, что кое-кто из застройщиков все-таки начал работать по новому закону, а значит, потребитель получил выбор. Да, но за этот выбор ему придется дополнительно платить. На декабрьском заседании Международного ипотечного клуба коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» — пионера работы по 214-му ФЗ — Дмитрий Шмелев рассказал, что оформить все необходимые документы для получения разрешения в рамках нового закона вполне возможно. Правда, это требует заметных ресурсов, в результате чего себестоимость объектов увеличивается минимум на 10%: «Думаю, что спрос на эти объекты будет превышать предложение, так как компаний, работающих в рамках нового закона, — единицы, — прогнозирует он. — Скорее всего мы сможем поднять цену процентов на 20%, и потребитель будет готов платить за свою безопасность». И хотя в данном случае проблема защиты инвестора решена, страдает доступность жилья. То есть одна рука дает, а другая по карману бьет.
Самое бесполезное изменение. Ничем хорошим для потребителей не обернулось желание законодателей поставить под контроль деятельность многочисленных жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов (ЖНК и ЖСК) и других объединений такого рода. Наконец-то вспомнив, что работа таких организаций не регламентируется фактически никакими законами, власти установили для них единые нормы деятельности: максимум и минимум пайщиков, обязательный срок накопления, контролирующий орган, формы отчетности и т. п. Но эффект этого нововведения обесценивается за счет того, что законодатели почему-то запретили кооперативам направлять в строительную деятельность больше 20% собственного капитала. Таким образом, деньги пайщиков во время предписанного законом двухгодичного срока накопления никоим образом не защищены от инфляции. А соответственно человек через два года все равно не сможет купить ту квартиру, на которую рассчитывал. Ему придется либо соглашаться на более дешевый вариант, либо брать дополнительный кредит в банке. Неудивительно, что большая часть бывших ЖНК поступила с 215-м ФЗ так же, как девелоперы с 214-м. А именно — пошла в обход закона, превратившись из жилищных в потребительские ипотечные кооперативы (ПИКи). А на них, увы, действие закона никак не распространяется.
Самое «сырое» изменение. Новый Градостроительный кодекс отличается красивой теорией, которая пока чересчур далека от практики. Профессионалы признают, что по совокупности нововведений закон носит почти революционный характер. Но есть все основания предполагать, что эта революция даст свои положительные результаты еще не скоро — не раньше, чем через 4-5 лет. Ни рынок, ни власти пока не готовы к появлению новых правил. Еще в январе прошлого года вышло постановление правительства о том, что необходимо издать более 20 нормативных актов, развивающих действие кодекса. Однако за истекший год власти смогли «выдавить» из себя (по выражению директора направления «Реформы в сфере недвижимости» Института экономики города Эдуарда Трутнева) только три формы нужных документов. Еще медленнее продвигается дело на уровне муниципалитетов, на откуп которым отдано решение очень многих градостроительных вопросов. Так, например, уже с 1 октября прошлого года земельные участки под строительство должны повсеместно выделяться только путем открытых аукционов. Но это положение пока остается лишь на бумаге. Причина в том, что для воплощения нового порядка в жизнь необходимо разработать местные правила землепользования и застройки. Однако этот процесс начат пока только в нескольких российских регионах, и нигде не близок к завершению. Кстати, в аутсайдерах находится Москва, которая, по словам Эдуарда Трутнева, «активно сопротивляется требованиям привести свое законодательство в соответствие с федеральным».
Самое противоречивое изменение. Новый Жилищный кодекс сразу вызвал бурю эмоций у левоориентированных политических сил, ибо в нем власти покусились на святое — впервые решились покончить с надеждой на бесплатное жилье. Из очередей на квартиру выпали сразу тысячи людей, а право на предоставление жилья за государственный счет осталось только у малоимущих. Но с точки зрения профессионалов этот момент трудно оценить как отрицательный: теперь по крайней мере исчезли эфемерные надежды на «светлое будущее», и население может реально задуматься о своих возможностях купить жилье, не дожидаясь милости государства.
С помощью нового кодекса была сделана попытка покончить с монополией ЖЭКов на рынке услуг ЖКХ. Теперь жители могут самостоятельно выбирать способ управления своим домом и нанимать управляющую компанию в соответствии со своими потребностями и возможностями. А управляющие компании в свою очередь имеют широкие возможности для того, чтобы оптимизировать свои расходы по управлению домами и получать таким образом прибыль. Но право выбора должно быть подкреплено доступной для населения информацией о том, что такое управление собственным домом, на каких условиях нужно заключать договор с управляющей компанией, какие обязанности на них ложатся при создании ТСЖ и т. п. Так как ничего подобного новый ЖК не предусмотрел, случилось неизбежное. Поскольку большая часть населения за год так и не предприняла каких-то попыток взять судьбу дома под свой контроль, срок перехода на новую систему пришлось отложить с 1 марта 2006 года на 1 января 2007 года. Так что старые ЖЭКи остаются пока полновластными хозяевами жилищно-коммунальной сферы.
Самое полезное изменение. Задачи повышения доступности жилья в России возложены по большей части на «президентскую любимицу» — ипотеку, поэтому прошлый год отличился особой урожайностью в этой области. В результате законодательных изменений банки наконец избавились от угрозы потерять свои средства, выданные по ипотечному кредиту. Теперь для погашения долга квартира изымается у «проштрафившегося» заемщика даже в том случае, если является его единственным жильем. Также кредитор больше не обязан просить разрешения органов опеки и попечительства для изъятия объекта залога, если дети должника просто живут с ним, а не являются сособственниками. Расширился и перечень объектов, на которые можно обращать взыскание. Раньше банк мог предъявить права только на ту конкретную квартиру, которая была куплена на заемные деньги, а теперь в счет долга у заемщика могут изъять и любую другую недвижимость, имеющуюся у него в собственности.
Свою «плюшку» от законодателей получили и ипотечные заемщики. Отмена обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке дала им экономию в размере полутора процентов от суммы сделки. Кроме того, наконец-то упростился процесс ипотеки земельных участков с недостроенным домом. Раньше оформление залога на объект незавершенного строительства было сопряжено с такими сложностями, что за подобную программу брался не каждый банк.
Но и в области ипотеки законодателям не хватило пороху, чтобы довести дело до логического конца. В России до сих пор отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг, без которого невозможно нормальное функционирование самой ипотечной схемы, поскольку банки не имеют возможности рефинансировать выданные кредиты.
Начинай — не заканчивай. Остается надежда, что в течение 2006 года законодатели сумеют-таки довести дело до конца и принять все необходимые сотни подзаконных актов. С другой стороны, пример некоторых законов, которые ожидают изменений уже по году и дольше, наводит на грустные мысли. Так, поправки к 214-му были разработаны еще прошлой весной, и несмотря на общественный шум и все усилия девелоперов, «воз и ныне там». Или, например, подзаконные акты к закону об ипотечных ценных бумагах, из-за которых процесс секьюритизации замер на старте. В ноябре на заседании Ассоциации российских банков замруководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Владимир Гусаков прилюдно уверял банкиров и журналистов, что серия нормативных актов будет принята до 15 декабря. И основание у подобных заверений имелось самое веское — сам президент на этом настаивал. Тем не менее документы были утверждены Минюстом только 10 января 2006 года.
Неизвестно, чего не хватило власти — решительности или сообразительности, но ситуация в некотором роде абсурдная. Теоретически рынок должен уже работать по новым условиям, однако практических механизмов, инструментов для реализации «новых порядков» пока нет. То есть развитие застопорилось на тонкой грани, когда жить по-старому уже нельзя, а по-новому — пока невозможно.
КОММЕНТАРИИ
МИХАИЛ ЛАЗАРЕНКО, директор ипотечного департамента банка «КИТ Финанс»:
— Несмотря на положительные сдвиги, закон «Об ипотечных ценных бумагах» требует доработки, так как данная его редакция по-прежнему является недействующей. Существует много противоречий между его положениями и другими законодательными актами. Так, например, не совсем четко определен вопрос с банкротством ипотечного агента и последствиями такого банкротства.
ВЛАДЛЕН ВОЛОШИН, генеральный директор «Велес Капитал Девелопмент»:
— Те законы, целью которых является создание рынка «доступного жилья», своей задачи не добились. Видимо, идеей их составителей было создать более приемлемые условия для покупателей жилья: во-первых, удешевить недвижимость, и во-вторых, защитить приобретателей этой недвижимости. Создатели данного пакета упустили из виду, что инвестиционная деятельность — это механизм взаимодействия различных институтов, вовлеченных в данный процесс. С принятием законов был нарушен определенный баланс.
Например, 214-м законом не решен вопрос переуступки прав и обязанностей на жилую площадь по договорам, которые отличаются от договоров долевого участия. К примеру, застройщик уступает подрядчику инвестиционные права на строящийся дом. Каким образом потом право собственности от подрядчика будет переходить к дольщикам? Кроме того, в 214-м не определены конкретно объекты, на которые распространяется действие указанного закона. Например, продажа строящихся коттеджей относится к сфере его контроля или нет?
ВЛАДИМИР КУДРЯВЦЕВ, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard:
— Видимо, для того чтобы поставить логическую точку в абсурдной логике последних законов, власти планируют отменить лицензирование проектной и строительной деятельности, а также ввести существенное сокращение полномочий и функций Госархстройнадзора. Уже сейчас сложилась ситуация, в которой, исходя из действующего законодательства, СНиПы, ТСН и ГОСТы в строительстве действуют исключительно в сфере безопасности. Иными словами, вопросы качества строительства находятся вне какого-либо контроля.
ЮРИЙ ШУРХОВЕЦКИЙ, юрист компании «Бест-недвижимость»:
— Безусловно, законодатель сделал существенный шаг в совершенствовании жилищных отношений и современного рынка недвижимости. Многие из новых законов являются инновационными и нацелены на решение вопросов с учетом дальнейшей перспективы. Вместе с тем в глаза бросается непроработанность ряда правовых норм, их несогласованность с другими законами, внутренняя противоречивость. Например, ЖК фактически объединил в единое целое несколько действовавших ранее разрозненных законов в жилищной сфере. Теперь они все приведены в большее соответствие друг другу. Однако между статьями самого кодекса осталось некоторое несоответствие. Например, к жилым помещениям наряду с жилыми домами и квартирами относятся комнаты. Это несомненный плюс, поскольку купля-продажа комнат широко распространена, особенно в Москве. Трудности могут возникнуть в связи с применением другой статьи, которая устанавливает, что при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат имеют преимущественное право покупки. Противоречие же заключается в том, что комната (как и квартира) представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собственности. То есть, по логике, право преимущественной покупки применяться не должно. Так что на первый взгляд жилищное законодательство действительно изменилось в сторону защиты прав собственника. Но в реальности практикующие юристы понимают, что законодательная власть принятым пакетом законов лишь показала примерный путь, вектор развития рынка, не сказав, каким образом должно претворять эти нормы на практике.
МАРИНА КИСЛИЦКАЯ, управляющий партнер компании «Конкордия — эссет менеджмент»:
— На мой взгляд, наибольшее влияние на рынок оказал и еще долго будет оказывать Федеральный закон № 214. В ряде случаев он содержит нечеткие формулировки, которые оставляют слишком большой простор для субъективных толкований. Так, он определяет, что участник долевого строительства может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если строитель существенно нарушил требования к качеству строящегося дома. При этом нет никаких критериев «существенности» нарушений.
ХАЯ ПЛЕЩИЦКАЯ, руководитель юридического департамента «МИАН — агентство недвижимости»:
— Закон о ЖНК предусматривает сложную процедуру принятия и исключения членов кооператива. Так, сделать это за нарушение обязательств можно только через суд. Также в 215-м есть требование об абсолютной подотчетности кооператива его членам, об обязательном отражении финансовой и бухгалтерской информации в СМИ и т. п. Все эти особенности делают накопительный кооператив крайне непривлекательным для потребителя.
Жилищный кодекс запретил раздел лицевых счетов и бесплатную приватизацию квартир для людей, заключивших договор социального найма с 1 марта 2005 года. Вряд ли можно сказать, что такие изменения улучшат ситуацию на рынке. Неприватизированные квартиры фактически исключены из оборота, так как их можно менять только на другие неприватизированные квартиры. А подобрать вариант, устраивающий всех участников сделки, практически невозможно.
КОНСТАНТИН АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов:
— Градостроительный кодекс дал принципиально новый подход к застройке территорий, к определению функционального назначения объектов, которые строятся в том или ином районе. Например, предоставление участков под строительство жилья уже не может происходить иначе, кроме как на основе аукционов. Это делает процесс распределения земли более прозрачным и фактически создает инструменты для эффективной конкуренции на рынке.
МАКСИМ ПОПОВ, старший юрист юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»:
— Новый Градостроительный кодекс — очень прогрессивный закон, но он пришел на неподготовленную почву. Так же как и многие важные изменения в Земельном кодексе. В первую очередь пункт о выделении участков под жилищное строительство на основе открытого конкурса. Проблема в том, что прежде, чем земельный участок будет выставлен на торги, местные власти должны его надлежащим образом подготовить: определить разрешенное использование и технические условия подключения к инженерным коммуникациям. Но отнюдь не у каждого муниципалитета есть на это средства. Кроме того, использование участка можно определить только в том случае, если в муниципалитете разработаны правила землепользования и застройки. А в России можно по пальцам пересчитать города, где есть эти правила. Они должны быть приняты до 2010 года, но закон о конкурсном выделении участков действует уже сейчас. То есть сейчас возможно массовое формальное нарушение положений Градостроительного кодекса.
ИГОРЬ ЖИГУНОВ, начальник департамента продаж Городского ипотечного банка:
— Можно положительно оценить разработанный пакет законов, направленных на развитие рынка жилья и ипотеки. Во многом новые законы решают те проблемы, которые были выявлены непосредственными участниками ипотечного рынка в процессе их работы.
А вот новый ЖК можно охарактеризовать как документ, указывающий, в каком направлении двигаться. Как он отразится на жизни населения, в основном зависит от того, насколько оперативно и грамотно будут разработаны соответствующие нормативные документы на местном уровне.
Журнал «Финанс.» № 8 (145) 27 февраля — 5 марта 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.