Проблема обманутых дольщиков стремительно выходит на общенациональный уровень. Пока в верхах обсуждают национальный проект «Доступное жилье», спорят, сколько денег нужно выделить из бюджета, чтобы осчастливить безквартирных россиян, думают, как снизить ставки по ипотечным кредитам, в стране угрожающе высокими темпами растет число граждан, которые могут навсегда расстаться с надеждой улучшить свои жилищные условия. И все это происходит при полном попустительстве местных и федеральных властей, якобы поставивших себе цель «обеспечить доступ на жилищный рынок различных групп населения», «увеличить объемы жилищного строительства» и «обеспечить доступность жилья для граждан». Прошедший год можно смело назвать «годом обманутых дольщиков». Время идет, а ситуация меняется только на словах. Десятки тысяч россиян до сих пор остаются один на один со своей жилищной проблемой.
Обещания. Прошлогодние демонстрации и голодовки соинвесторов заставили власти обратить внимание на их проблемы. Столичные и региональные чиновники заявили, что не допустят произвола в отношении граждан. Так, вице-губернатор Московской области Алексей Пантелеев обещал, что ни один из соинвесторов строительства жилья не останется без внимания. А замминистра по строительству области Павел Перепелица — что «добросовестные приобретатели жилья, пострадавшие от «пирамид», не будут брошены на произвол судьбы».
В столице чиновники еще более убедительно заявляли о своих обязательствах по отношению к дольщикам. «Люди, вложившие деньги в это жилье, получат свои квартиры. Проблемы обманутых вкладчиков будут решаться за счет той доли жилья, которую город должен был получить от инвесторов», — наметил пути выхода из сложившейся ситуации руководитель Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Александр Косован. В свою очередь руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин заявил: «Каждую из строек мы будем жестко контролировать до самого завершения. Люди попали в беду. Это наши граждане, и мы должны сделать все возможное для того, чтобы им помочь… Я уверен, что эта задача будет решена в минимально возможные реальные сроки». Отчаявшиеся дольщики властям не поверили и лишь усилили свою активность: демонстрации и митинги стали проводиться с пугающей чиновников частотой, а число обманутых соинвесторов, выходящих на них, с каждым разом все увеличивалось.
«Черные списки» — официальные и реальные. Осенью прошлого года стало понятно — обещания чиновников накала страстей не снижают. В результате и в Москве, и в области были созданы комиссии по проверке реализации инвестконтрактов. Итоги своей работы чиновники подвели в конце ноября 2005 года, опубликовав списки проблемных объектов.
В январе 2006 года, когда комиссия наконец определила судьбу недостроенных домов, выяснилось, что в списках фигурирует всего 28 объектов. Несмотря на ранее звучавшие заявления Александра Косована о том, что провинившиеся компании «в столице, безусловно, больше строить не будут», чиновники оставили 15 объектов старым застройщикам. Видимо, надеясь, что те найдут средства и возможности закончить строительство. Довольно странный оптимизм, тем более что часть этих компаний «кормила» дольщиков обещаниями на протяжении 2-5 лет.
Дом по бульвару Маршала Рокоссовского, 5-8, по распоряжению властей оставлен прежнему застройщику — ООО СФК «Атолл». В то же время квартиры в нем продавала «Социальная инициатива» (СИ). Деньги с дольщиков компания собирала с 2003 года, а строительство так и не началось. Откуда же возник сей «авторитетный застройщик» «Атолл» и чем он заслужил доверие московских властей, видимо, также не имеющих понятия, кто в действительности «строит» это здание? Комиссия, очевидно, не знает, что оставляет здание в руках «фирмы-прокладки». Более того, по информации инициативной группы соинвесторов этого объекта, и СИ, и «Атолл» ведут переговоры по передаче прав на этот участок компании «Коммунстройснабгаз». Правительство Москвы молчит, как, впрочем, и префект Восточного округа столицы Николай Евтихеев. Компанию ООО «Сатурн-Престиж» также оставили на ее объекте (ул. Чертановская). Не смутило комиссию и то, что против руководства компании прокуратурой города возбуждено уголовное дело.
С компанией «Мастерок», за которой в Москве числится 13 недостроенных объектов, у правительства города также получилось не все гладко. Прежнее обещание чиновников разорвать контракты с этой компанией и передать все дома новым застройщикам не выполнено: в список комиссии попали лишь восемь объектов, что будет с остальными — неизвестно. По словам членов инициативной группы вкладчиков, компания продолжает активно привлекать новых дольщиков даже по объектам, которые уже переданы новым инвесторам.
Не ясно, почему в список комиссии вошло столь малое число проблемных объектов. По данным самих дольщиков, общее число московских адресов, где имеются нарушения (факты двойных продаж, отсутствие проектной документации, задержка передачи квартир в собственность соинвесторов, отсутствие коммуникаций и т. д.), составляет около 70.
В Подмосковье масштаб проблемы, по мнению чиновников, также далеко не шокирующий. По словам Алексея Пантелеева, от недобросовестных застройщиков пострадали свыше 4,8 тыс. человек, а с учетом тех, чьи квартиры продавались дважды, — 6 тыс. человек. В то же время прокурорская проверка в 28 районах и городах Подмосковья, проведенная недавно, показала наличие нарушений при строительстве 93 жилых комплексов, численность квартир в которых превышает 27 тыс.
Масштабы обмана. Если суммировать официальные данные по количеству обманутых инвесторов в Москве и Подмосковье, то ситуация кажется далекой от критической — около 10-15 тыс. человек, а это не те масштабы, на которые обращает внимание наше правительство. По данным же Ассоциации обманутых дольщиков, в Москве и Подмосковье насчитывается около 300 недостроенных объектов, число соинвесторов которых превышает 100 тыс. человек. Председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум также назвал совершенно иную статистику, нежели региональные чиновники: по всей России он насчитал 150 тыс. обманутых соинвесторов. А президент Ассоциации строителей России Николай Кошман и вовсе «несколько сот тысяч».
Если предположить, что средняя площадь квартиры в новостройке составляет 68 метров («двушка»), а за квадратный метр в столице и области соинвесторы в 2001-2005 годах заплатили в среднем даже по $500, то получится, что 100 тыс. человек потеряли $3,4 млрд. А если посчитать неполученные квартиры в текущих ценах, реальные потери составят почти $10 млрд. По стоимости — это два нацпроекта по $4,8 млрд, получается «дважды доступное жилье».
Сегодня представители власти продолжают заниматься аутотренингом, пытаясь больше убедить самих себя (дольщики давно не верят их обещаниям) в позитивном развитии ситуации с обманутыми вкладчиками. Так, в начале февраля нынешнего года Владимир Ресин в очередной раз заверил дольщиков, что со стороны правительства города «идет постоянная напряженная работа и контроль», московским властям удалось найти все те организации, которые «неумело или преступно решали проблему соинвесторов». Он же произнес и еще одну весьма странную фразу: «Критерий для инвестора основной один — может он выполнить или не выполнить условия контракта. Например, у инвестора за душой, кроме домашнего адреса, бумаги с ручкой и мобильного телефона, ничего нет. Отсюда возникают и проблемы. Мы будем отдавать приоритет организациям, которые имеют историю, банковскую гарантию, которые имеют ресурсы, то есть которым можно доверять». Видимо, до нынешнего кризиса критерии оценки надежности строительных компаний были иными.
Застройщикам неинтересно. Приведенные выше цифры показывают, что ситуация со сменой инвесторов долгостроев решается не столь быстро, как надеялись чиновники. О причинах можно только догадываться. И без того сверхзакрытый строительный рынок информацию по условиям предоставления новым застройщикам проблемных площадок раскрывать не стремится. Сами строители в основном отмалчиваются, ограничиваясь сухими комментариями.
В компании «Су-155», которая достраивает дома в Москве (объекты «Мастерка»), заявили, что рентабельность таких проектов невысока, однако «компенсация за дострой учитывается городскими властями при разработке будущих инвестиционных контрактов и требований к ним». По словам застройщиков, компенсация — предмет отдельных переговоров и она может включать, например, снижение объема обременений, налагаемых городом на нового инвестора, или снижение доли города в будущих проектах.
Гендиректор компании «ПИК-Регион» Сергей Канаев заявил «Ф.», что никакого коммерческого интереса к «долгостроям» нет. «Ни один из объектов нельзя взять просто так — за каждым домом тянется целый шлейф проблем. Правительство Московской области предпринимает шаги, чтобы заинтересовать нового инвестора, которому передается недостроенный объект: разрабатывает комплекс компенсационных мероприятий, чтобы хоть как-то привлечь компании, которые принимают на себя обязательства по достраиванию домов». Наверное, не случайно один из руководителей стройкомплекса города недавно назвал застройщиков, которые берут на себя «проблемные» объекты, «компаниями-патриотами», намекая на явную неприбыльность таких проектов. Так что «ПИК-Регион», взяв на себя обязательства по достройке домов в Долгопрудном, Дедовске, Дмитрове и других городах Подмосковья, вполне может претендовать на звание самой «социально ответственной» компании.
Инвесторы, обсуждая долгострои, словно дипломаты, тщательно подбирают слова, чтобы и местные власти не обидеть, и дольщикам дать понять — массовой передачи объектов ждать не следует. «Ни один проект не осуществляется с ущербом для компании — все издержки в той или иной степени берет на себя правительство Мособласти или руководство городских администраций, — говорит Сергей Канаев. — Будущее прогнозировать достаточно сложно, поскольку судьба каждого проблемного дома решается индивидуально. Сам процесс его передачи новому инвестору длится долго, помимо экономических и технических проблем нам приходится очень много работать с людьми — это самое сложное, потому что многие из них уже доведены до отчаяния и каждый новый день становится для них трагедией».
В отличие от других крупных застройщиков ГК «Конти» браться за долгострои пока не решилась. Директор по маркетингу компании Вячеслав Тимербулатов объясняет это тем, что реальный интерес для инвестора могут представлять только те объекты, где не были зафиксированы «двойные» продажи. «Большое значение имеет также и соотношение количества проданных квартир и этапа строительных работ по возведению объекта», — говорит он. Видимо, пока привлекательных условий власти «Конти» не предложили.
Несмотря на то что ИСК «Сити — XXI век» также не приняла на себя ни одного обязательства по «долгостроям» других компаний, ее пресс-секретарь Сергей Лядов не исключает такой возможности: «Все зависит от условий: объема обязательств перед городом, состояния исходно-разрешительной и проектной документации, урегулирования отношений с пострадавшими дольщиками, качества уже проведенных строительно-монтажных работ и т. д». Вице-президент компании «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский считает, что если застройщики принимают на себя обязательства по возведению долгостроев — значит, им это все же выгодно. «Правда, чаще всего это происходит, когда местная администрация фактически отказывается от доли города, чтобы у нового инвестора появился экономический интерес», — говорит он.
По мнению гендиректора компании «Русский инвестиционный клуб» Михаила Скворцова, вложения в незавершенное строительство рискованны как для частных инвесторов, так и для компаний. Никакая доходность не может перевесить риски, которые сопутствуют «долгостроям». Ряд строительных компаний, которые получали предложения достроить такие объекты, несмотря на первоначальную привлекательность предложений, в конце концов отказывались от них», — говорит он.
Прежний инвестор чаще всего желает продать незавершенный объект так, чтобы выйти из проекта в «ноль» или хотя бы с наименьшими убытками, он же при продаже может скрыть часть обременений по объекту (правда, это в большинстве случаев раскрывается еще до подписания контракта о передаче строительной площадки). «Наличие соинвесторов снижает инвестиционную привлекательность «долгостроев», как и обещания местных властей по обременениям или льготным условиям, скудеющие к моменту заключения инвестконтракта. В результате достроить объект становится дороже, чем взять новую площадку», — рассуждает Михаил Скворцов.
Руководитель отдела консультаций по недвижимости компании «Эрнст энд Янг» Ольга Архангельская считает, что говорить об инвестиционной привлекательности того или иного «долгостроя» можно лишь после детального изучения каждого конкретного объекта. «Если проблема заключается лишь в финансовом положении застройщика — новый инвестор вполне может принять решение о достройке жилого комплекса. Сложнее, когда проблемы возникают с самим объектом, — это может быть значительное количество обременений, невозможность получить какие-либо согласования, разрешения или другие документы».
Действительно, если бы покупка «долгостроев» была действительно выгодна, эти объекты «разлетались» бы более интенсивно. Судя по всему, такие крупные компании, как «ПИК-регион» или «Су-155», рассматривают эти проекты скорее как имиджевые. Доходность здесь отходит на второй план, главное — компания получает возможность наладить отношения с местными властями и в дальнейшем получить от них новые площадки. Неудивительно, что большая часть инвесторов, взявших на себя обязательства по долгостроям, обладают значительными ресурсами, которые позволяют за свой счет достраивать объекты, а взамен налаживать или укреплять связи в правительстве города и области.
Трудности перевода. Столь осторожная позиция даже крупных компаний, а тем более застройщиков помельче, оправданна. Трудностей в завершении «долгостроев» довольно много. Основная проблема — юридическая нерешенность многих моментов по смене инвестора. «В первую очередь нужно составить акт передачи при участии администрации, так как изначально договор был подписан между инвестором, не сумевшим достроить объект, и местными властями. После этого последние должны передать недострой, оценив работы по завершению строительства. Естественно, должны быть учтены и интересы дольщиков, которые оплатили квартиры», — поясняет Вячеслав Тимербулатов. По мнению Михаила Гороховского, более логичной процедурой смены инвестора стал бы конкурс-аукцион. «При таком порядке не будет правопреемственности и недовольные соинвесторы (и другие кредиторы) не смогут предъявить претензии новому инвестору» — считает он. — В противном случае компании столкнутся с перспективой судебных исков, инициированных бывшим застройщиком, поставщиками строительных материалов, подрядчиками и соинвесторами. Отсюда и крайняя степень осторожности строителей, выбирающих самые безопасные объекты».
Кроме того, при переводе недостроенных домов новому инвестору последнему приходится проводить экспертизу всех договоров инвестирования на их подлинность, поскольку нельзя исключить подлог; заказывать проектную документацию (бывший застройщик ее наверняка не передаст); перепроектировать инженерные разделы (старые технические условия уже устарели); обследовать «недострой» на соответствие требованиям СНиПов, а это дополнительные затраты.
Наиболее сложные ситуации связаны с объектами, на которых зафиксированы двойные продажи. Поскольку они подпадают под действие УК, потребуется немало времени на следственные и судебные процедуры, при этом шансы на успех самих пострадавших дольщиков в получении права на жилье невысоки. Впрочем, по «двойникам» местные власти уже определились. Заниматься ими они вообще не намерены: «Это уголовщина, а значит, и разбираться должна прокуратура», — заявил Александр Косован. Сами дольщики, конечно, имеют право по суду требовать возврата денежных средств от компаний, не исполнивших свои обязательства. Однако состояние счетов недобросовестных застройщиков вряд ли позволит удовлетворить требования истцов. Да и пострадавшие дольщики чаще всего хотят не денег, которые обесценились, а квартиры.
Остро стоит и проблема доплат. «Каждый случай индивидуален, поэтому решение проблемы по каждому объекту имеет свои особенности. Надо понимать, что если за квадратный метр жилья пострадавшие дольщики заплатили $300, в то время как его рыночная цена намного выше, то без доплаты вряд ли можно будет обойтись», — заявили «Ф.» в ИСК «Сити — XXI век». По мнению же Сергея Канаева, если вкладчик ранее оплатил 100% стоимости квартиры — никакой доплаты с него не потребуют. «Если же есть задолженность — она корректируется. С каждым дольщиком мы стараемся работать индивидуально. В случае если новая цена для человека «тяжела», мы предлагаем варианты ипотечных кредитов. Свободные площади мы продаем уже по рыночной цене», — объясняет он.
Безнадежные. В сложившейся ситуации благополучный выход из кризиса, то есть достройка домов и передача их в собственность обманутым дольщикам, зависит главным образом от воли региональных властей, действия которой и дольщики, и участники рынка оценивают весьма критично.
«На успешную реализацию таких проектов можно рассчитывать лишь когда «зависшая» стройка становится обременением, а новому инвестору в качестве компенсации выделяется новый участок под застройку или снимаются обременения в текущих программах», — считает Сергей Лядов. По словам Михаила Гороховского, власти боятся активности частных инвесторов и затягивают решение этой проблемы, что грозит еще большим кризисом: «Недостроенные объекты через короткое время начинают разрушаться. Эту проблему не решить уголовным преследованием застройщиков — денег-то нет, а частные инвесторы не хотят доплачивать. Значит, нужно вернуть дольщикам хотя бы часть вложенных средств, а инвестконтракт передать другому застройщику. Уверен, что такие найдутся, если цена недостроя будет определена справедливо, а новые застройщики будут освобождены от обязательств перед частными инвесторами». В свою очередь исполнительный директор УК «Blackwood Фонды недвижимости» Артем Цогоев считает, что найти деньги и достроить объект недвижимости — это задача государства, а не группы измученных и бездомных людей.
Власти, заявляя о помощи дольщикам, на деле стремятся сбросить с себя весь груз ответственности и всячески принизить масштабы кризиса. Яркий пример — регистрация обманутых соинвесторов и заключенных ими договоров при передаче объекта новому застройщику, которую проводят в Москве и Подмосковье специальные комиссии. Формы договоров соинвесторов с компаниями-застройщиками носят самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, купли-продажи квартиры, уступки требования, инвестиционного вклада и т. д. По мнению юристов, содержание договоров является практически одинаковым: на инвестора возлагалась обязанность оплатить строительство жилого помещения, а застройщик обязался возвести дом и передать гражданину в собственность квартиру по окончании строительства. Несмотря на судебную практику, которая показывает, что все виды таких договоров предусматривают лишь получение квартиры, для властей тысячи дольщиков превратились в соинвесторов компаний, которые не могут претендовать на квартиры. В Мособласти и Москве вкладчикам, которые заключали договоры соинвестирования или инвестиционного вклада, отказывают в учетной регистрации, а значит — в защите от двойных продаж.
В Министерстве строительства МО считают такой отказ правомерным и советуют дольщикам обращаться в суд и добиваться признания их договоров строительными, после чего обещают внести их в списки. По словам представителей инициативной группы вкладчиков «Социальной инициативы», эта проблема коснулась 95% соинвесторов компании, которые с легкой руки чиновников потеряли даже право претендовать на давно оплаченное жилье. Для чего нужен суд, если в допсоглашениях к любому договору соинвестирования четко обозначена цель — приобретение жилья. Пока суд переквалифицирует его в договор «о долевом участии» и признает права граждан на квартиру, нет никаких гарантий, что квартиру не перепродадут.
Самое удивительное в нынешней ситуации, что, в то время как прокуратура в массовом порядке открывает уголовные дела против застройщиков, про аналогичные действия против руководителей районов, городов или областей ничего не слышно. А ведь их подписи стоят на всех контрактах с проблемными застройщиками.
«ТОП-10» ПО КОЛИЧЕСТВУ ПРОБЛЕМНЫХ ОБЪЕКТОВ*
Компания
Кол-во объектов
Проблема
«Социальная инициатива»
36
Недострой или строительство не ведется
«Стройметресурс»
32
Недострой
«Сиболь»
19
Двойные продажи, недострой
«Мастерок»
13
Недострой
«Новый мир»
13
Недострой
ЗАО «Морель»
10
Двойные продажи
«Интермолус»
10
Двойные продажи, недострой
«Бизнес Групп»
10
Двойные продажи
«Оптфорум»
10
Двойные продажи
«Стройиндустрия»
7
Недострой
-Источник: «Ф.»
* Учитывались только объекты, находящиеся в Москве и Подмосковье.
МОСКВА МЕНЯЕТ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Адрес
Прежний застройщик
Новый застройщик
1-й Ольховский туп., 4
«Мастерок»
«Грант Капитал»
1-й Добрынинский пер., 8, стр. 1
«Мастерок»
«Гарант Капитал»
Федеративный просп., 36/14
«Мастерок»
«Гарант Капитал»
Пресненский вал, 16, стр. 3
«Мастерок»
«Море Плаза»
2-я ул. Бухвостова, 7
«Мастерок»
«Море Плаза»
Щелковское ш., 79, стр. 1
«Мастерок»
ЗАО «Веста-2»
Старый Петровско-Разумовский пр., 15/17
«Мастерок»
«Трестмосстрой-26»
Ул. Медиков, корп. 68
«Мастерок»
«Трестмосстрой-26»
Ул. Учинская, 1-9, корп. 14
«Центр развития города «Град Новый»»
СУ-83 МФС
Ул. Никитская, 31, корп. 1
«Стройиндустрия»
СУ-155
Щелковское ш., 18, корп. 1
«Стройиндустрия»
СУ-155
Ул. 1-я Владимирская, 3а, 3б
ЖСК «Гарант»
«Корпорация Жери»
Ул. Фабрициуса, 22
«Новый мир»
Фонд развития жилищного строительства
Еще на 15 объектах оставлены прежние застройщики (СП «Реформа», «Новый мир», СФК «Атолл», «Спецстроймонтаж», «Пластбау-М», СПК «Мосэнергострой», «Сатурн-престиж», «Элипс-стройинвест», «Социальная инициатива», «Мегаструктур») или новый инвестор не определен.
Источник: Стройкомплекс Москвы
Журнал «Финанс.» № 5 (142) 6-12 февраля 2006 — Главная тема
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.