Покупатели загородной недвижимости – люди, которые хотят жить на природе. Поэтому для большинства из них важна экологическая обстановка в выбранном районе. «Сегодня клиенты перед покупкой проводят большую аналитическую работу, – рассказывает директор по развитию группы «Жилторг» Иван Гурьев. – Нередко они самостоятельно изучают экологические карты Подмосковья, причем учитывают не только бросающиеся в глаза очевидные факторы – например, уровень выброса вредных веществ в почву и воздух, но и такие нюансы, как удаленность от промзон, могильников, заброшенных совхозов, любых производств».
Когда загородные поселки только начали появляться, а рынок таунхаусов (коттеджей на несколько квартир с отдельным входом в каждую) и вовсе не был еще развит, застройщики старались поместить на их территории как можно больше объектов инфраструктуры. Это было вызвано несколькими факторами. Во-первых, вокруг поселков, как правило, находились лишь небольшие деревни и дачные кооперативы, где невозможно было найти ни клуба, ни хорошего магазина. Во-вторых, тогда покупателями коттеджей для постоянного проживания в охраняемых поселках являлись люди состоятельные, жаждущие максимального комфорта и обособленности от окружающих. С тех пор ситуация изменилась. «Такие инфраструктурные излишества, как боулинг-клуб, в поселке на десять домов теперь почти не строят, – говорит Иван Гурьев. – Ведь они ложатся бременем дополнительных затрат не только на застройщика, но и на самих жильцов: содержать все это в конце концов приходится им. Поэтому сегодня в поселках есть только самое необходимое: аптека, небольшой магазин, бытовая служба, быть может, маленькое кафе. Остальное должно находиться в непосредственной близости, но за территорией».
Уже развиваются инфраструктурные комплексы на Новорижском шоссе – самом востребованном у потенциальных покупателей загородного жилья. В комплексах «Павлово Подворье» и «Нова Рига» есть все, что потребуется городскому жителю.
Поскольку большинство покупателей загородной недвижимости не обладают возможностями богатого выбора в пределах имеющейся у них суммы, чаще всего определяющим фактором при покупке жилья является его стоимость. А вот клиенты, нацеленные на элитный сегмент, напротив, уделяют основное внимание качественным характеристикам дома и поселка. «За жилье в престижном месте, с интересными и оригинальными архитектурными решениями современные состоятельные люди готовы отдать практически любые деньги», – говорит исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.
Таунхаусы. Небольшие аккуратные домики, выстроенные в одну линию, – привычное зрелище для европейских окраин. Там таунхаусы являются экономичным жильем. Исключения бывают, но редко. Как бизнес-класс могут позиционироваться лишь очень качественные дома, расположенные в престижных районах.
В России риэлторы никак не могут договориться, к какому сегменту отнести коттеджи на несколько семей. С одной стороны, в нише загородного жилья это наиболее доступные объекты. И самые скромные: лишены эксклюзивности, так как застройка типовая, всегда есть соседи, прилегающие участки небольшие. Эти признаки позволяют считать таунхаусы жильем эконом-класса. Но с другой стороны, они в большинстве случаев намного качественнее городских квартир, а цена их выше за счет большой площади, содержание и ремонт помещения обходится дороже стандартных коммунальных платежей. Таким образом, человек со средним доходом едва ли может позволить себе такую покупку, даже с помощью ипотеки. Тогда для кого такой «эконом»?
«Так же, как и коттеджные, поселки таунхаусов можно разделять на ценовые сегменты «эконом», «бизнес» и «премиум». Однако если при определении класса жилья не дифференцировать загородную недвижимость по типам, то практически все они попадут в категорию «бизнес», – объясняет Мария Литинецкая.
Дело в том, что, раскладывая любую недвижимость по ценовым уровням, застройщики, риэлторы, аналитики учитывают не только стоимость объекта как такового, но и многие другие характеристики. Например, в поселке таунхаусов «Барвиха Village» стоимость домовладений вполне попадает под критерии проекта бизнес-класса, однако площади домовладений и участков, уровень концепции, месторасположение позволяют считать этот проект премиальным.
«Большая часть поселков сегодня относится к бизнес-классу, – считает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. – Особенно в ближайшем Подмосковье». Строить дешевые дома в пределах 30 км от МКАД невыгодно из-за высокой стоимости земли.
«Изначально таунхаусы позиционировались как жилье бизнес-класса, однако популярность данного формата недвижимости привела к тому, что они стали появляться как в элитных поселках, так и в поселках класса «эконом», – резюмирует директор загородного департамента компании «Новое качество» Лариса Кузьминова. – Более того, на рынок стали выходить организованные поселки, состоящие исключительно из таунхаусов. Таким образом, можно говорить о развитии отдельного формата жилья, которое постепенно делится на классы в зависимости от местоположения, используемых в строительстве материалов, инфраструктуры поселка и систем безопасности».
В элитном сегменте такие предложения приобретают сегодня оригинальный формат. Например, на первом этаже в доме могут располагаться коммерческие помещения – удобно вести свой бизнес (в том числе партнерский – с соседями), не выходя из дома. А в самом ближайшем Подмосковье становятся все более популярными микрорайоны из таунхаусов – они приобретают статус городского жилья.
Поскольку большинство покупателей таких домов в ближайшем Подмосковье работают в столице и каждый день вынуждены там бывать, особенной популярностью у них пользуются скоростные и относительно свободные шоссе. Лидеры – Новорижское, Рублево-Успенское, Калужское и Ярославское направления.
«На загородном рынке Подмосковья сегодня в активной продаже 53 поселка таунхаусов, включая дуплексы (двухквартирные дома – «Ф.»), а также смешанные поселки, – отмечает старший аналитик по загородной недвижимости «Инком-недвижимости» Роман Попов. – 80% из них находится в 20-километровой зоне от МКАД».
Коттеджи. Индивидуальный дом обойдется дороже. Квадратный метр в коттедже стоит сегодня минимум $3,5 тыс. «Разброс цен очень высок, – добавляет Валерий Мищенко. – Если брать в расчет Рублево-Успенское шоссе, то верхнюю планку стоимости домов можно поднять до $50 млн». Это естественно – себестоимость такого строительства выше. «Уже достаточно давно и уверенно на этом рынке укрепляет свои позиции эконом-класс, – говорит Мария Литинецкая. – По состоянию на начало второго полугодия 2007 года доля поселков этого сегмента, находящихся в стадии активных продаж, составляла около 30% в общей структуре предложения. На премиум-класс приходилось 19%. Но, несмотря на это, нельзя сказать, что загородная недвижимость становится более доступной, так как в новых проектах уровня «эконом» стоимость дома не становится ниже».
Покупая коттедж, клиент, как правило, формирует комплексный запрос: его интересуют не отдельные характеристики, ему необходимо наиболее оптимальное сочетание всевозможных достоинств проекта. И он готов за это доплачивать. Так, наличие рядом с поселком хорошего леса и большой воды повышает стоимость на 30%. Однако покупатели очень внимательны и придирчивы. Еще можно встретить объявления вроде «Поселок на Новой Риге, на берегу Большой Истры». Внимательный клиент сразу поймет, что расположен этот поселок на Волоколамском шоссе, не на Новорижском, что в корне меняет дело. Сегодня люди на такие обманки уже не попадаются».
«Наибольшим спросом у покупателей коттеджей продолжают пользоваться Рублевка и Новорижское направление, – говорит начальник отдела жилой недвижимости RIGroup Александр Винокуров. – Но одной из тенденций прошлого года стало смещение интереса покупателей к Киевскому и Калужскому шоссе. Также отмечается рост спроса и на Дмитровское направление».
ЦЕНЫ: Где метры дешевле
Из-за большой площади стоимость коттеджа и таунхауса превосходит цену стандартной московской квартиры.
Однако квадратный метр стоит зачастую даже дешевле городского, несмотря на то, что уровень такого жилья выше. Так, цена спроса на квадратный метр в таунхаусах колеблется от $1,6 тыс. до $1,7 тыс. Диапазон предложений – $1,5–3 тыс. Учитывая, что самая востребованная площадь квартиры в коттедже на несколько семей составляет примерно 250 кв. метров, стоимость жилья не будет превышать $750 тыс.
Цена индивидуального дома в организованном поселке на первичном рынке составляет от $125 тыс. до $16,3 млн. Цена складывается из стоимости земли (направление, близость от города, природно-видовые и ландшафтные особенности участка) и подряда (материал дома, архитектурно-планировочные решения, уровень развития инфраструктуры, характер коммуникаций, имя застройщика и прочее).
Журнал «Финанс.» №38 (224) 8 октября — 14 октября 2007 — Недвижимость
Инга Коростылева
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.