С приближением осени продавцы заметно оживились: традиционно сезонный всплеск цен позволяет рассчитывать на значительно более выгодные условия. Радуются они и по другому поводу — в прошлом году после полуторагодичного роста цен и повышенного покупательского спроса рынок недвижимости надолго погрузился в тишину. Объем сделок сократился и в таком состоянии оставался вплоть до апреля. «В 2004 году на горизонте замаячил банковский кризис, и покупатели заняли выжидательную позицию, рассчитывая на понижение цен. Продавцы же оказались на редкость упрямы и терпеливы. В итоге цены практически не понизились, а покупатели, устав ждать, вынуждены были согласиться на существующие условия», — комментирует ситуацию генеральный директор «Агентства недвижимости для друзей» Валентин Новиков.
В июле цены на большинство квартир выросли на 1,5-2%, и, по некоторым прогнозам, в ближайшие полгода рост продолжится примерно такими же темпами. Способствует этому и резкое снижение количества предложений: с 40-43 тыс. в начале года до 30 тыс. в июле. Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Покупатель» Владимир Бекетов считает, что трудно судить о первопричинах такого явления: «Повлиять на рост мог как летний сезон с его заметным сокращением активных продавцов, так и завершение годичной стагнации на рынке вторичной недвижимости и начало очередного периода активного роста цен».
Несмотря на то что в цене поднимаются все районы, определенная тенденция все же наблюдается. Наименее подорожавшие, а соответственно не пользующиеся особым спросом — это окрестности метро «Петровско-Разумовская», Новокосино, Измайлово. Быстрый рост цен наблюдается в Западном округе — Северо-Запад и Юго-Запад (в том числе на сталинские дома) — квартиры в этих районах уходят за неделю. Спокойная ситуация в Северо-Восточном округе, Алтуфьево, Отрадном, на Рязанском проспекте — квартиры здесь, по словам специалистов, продаются без ажиотажа. Особняком стоит ЦАО, традиционно пользующийся спросом, но подверженный «индивидуальным» скачкам, — некоторые квартиры не продаются здесь очень долго, в то время как другие уходят моментально. Активный интерес проявляется и к району Южное Бутово, а также к городам ближнего Подмосковья — Химкам, Мытищам, Сходне, Красногорску, Реутову, Балашихе. Люди активно меняют город — на город (например, Мытищи на Химки или Красногорск на Реутов), а также Москву на Подмосковье, замечает Валентин Новиков.
В целом покупательский спрос ориентируется в пользу хороших квартир, способных обеспечить владельцу комфортную жизнь. В понятие «хорошая» входит близость к метро, большая — от 8 метров — кухня, окна во двор. Наличие даже одного из этих параметров, по мнению начальника отдела агентства недвижимости «Держава» Владимира Кудрина, способно увеличить стоимость квартиры на 10-15%. «Не исключена и обратная ситуация, — говорит Владимир Кудрин. — Были случаи, когда потенциальные покупатели разворачивались и уходили, даже не посмотрев квартиру, но едва завидев грязный подъезд. Состояние подъезда свидетельствует о контингенте, с которым придется жить, а покупатели предпочитают доплатить, но избавить себя от последующих проблем». Поэтому главный совет, который риэлторы дают продавцам, — внимательно оценить район проживания: в плохом районе ни в коем случае не стоит делать евроремонт в надежде окупить его — такие квартиры висят в базе и впоследствии снимаются с продажи.
Высокую ликвидность отдельных квартир Владимир Бекетов считает одной из самых ярких особенностей рынка вторичной недвижимости: «В последние месяцы мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда за особо ликвидные квартиры авансы вносятся не глядя, а продавцы устраивают так называемый аукцион между желающими приобрести их». Под такими квартирами подразумеваются прежде всего «чистые» с юридической точки зрения квартиры. В этой категории лидируют однокомнатные квартиры — в них чаще всего проживает один владелец, и вероятность, что такая квартира окажется без обременений, значительна. Спрос на них остается по-прежнему высоким, а время экспозиции снизилось с 2-3 месяцев до 2-3 недель. Охотятся покупатели и за «свободными» квартирами, то есть квартирами, реализуемыми не в рамках альтернативных сделок (продажа одной — купля другой), а просто выставленными на продажу. По словам начальника отдела вторичного жилья компании «Горжилсервис» Александра Фиротина, таких квартир осталось немного: «Если раньше свободные квартиры составляли около 10% от всего выставленного на продажу фонда, то теперь их количество не превышает максимум 5%».
Различия по сегментам менее заметны. Самым высоким спросом пользуются квартиры в новых домах с хорошей планировкой и квартиры с качественным ремонтом. Валентин Новиков считает это одним из отличительных факторов последних лет: «Покупатели стали разборчивы в отличие от периода 1998-2001 годов, когда продавались в основном самые дешевые квартиры, а на их состояние люди не обращали внимания». Практически не пользуются спросом малогабаритные квартиры, к примеру двухкомнатные площадью не более 42 кв. метров. Не вызывают интереса и квартиры в 5-9-этажных домах по сравнению с 12-14-17-этажными панельными или монолитными домами, особенно расположенными не более чем в 10 минутах от метро.
Характерная особенность вторичного рынка — использование ипотечных схем. Причем привлечение кредита активно используется как при покупке новой квартиры большей площади, так и при обмене. Несмотря на то что более 40% всех сделок на вторичном рынке совершается с использованием ипотечных схем, по мнению Владимира Бекетова, подбирать квартиры под ипотечные сделки становится сложнее, так как процедура оформления более трудо- и времяемкая для продавца.
Рынок вторичного жилья дает больший простор выбора — трехкомнатную квартиру вполне можно обменять на две однокомнатные, а даже при удачном подборе на «однушку» и двухкомнатную квартиру. Основным же критерием ликвидности, так же как и искушением покупателя, остается возможность быстро и без проблем въехать в подходящее жилье.
СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ
Воздержитесь от дорогого ремонта, если квартира находится в плохом районе.
Перед приходом покупателей уберите из квартиры лишние вещи.
Если квартира не продается, не обижайтесь, а попробуйте немного снизить цену.l
Журнал «Финанс.» №28 (118) 8-14 августа 2005 — Недвижимость
Наталия Довнар
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.