Лишь три целевые программы по кредитованию покупателей земли удалось найти «Ф.» – в Сбербанке, Райффайзенбанке и банке «Зенит». МДМ-банк и Городской ипотечный банк (ГИБ), ранее предоставлявшие подобные займы, отказались от них. По словам первого зампреда ГИБа Руслана Исеева, кредитная организация проводила программу в пилотном режиме. «Объемы выдачи по данному продукту нас не устраивали, – говорит банкир. – Кроме того, были сложности с рефинансированием таких ссуд».
Рефинансировать кредиты на землю действительно крайне сложно. Скажем, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), выкупающее у банков закладные по ссудам на недвижимость, не «принимает» земельные займы. То есть кредитная организация не сможет продать портфель ранее выданных займов и направить полученные средства на дальнейшее развитие своего бизнеса.
Однако отсутствие системы рефинансирования – не единственная причина, по которой финансовые учреждения игнорируют земельные займы. «Основная сложность заключается в высоких рисках для банка, – отмечают эксперты компании «Фосборн Хоум». – Рынок земли не так стабилен, как, скажем, рынок жилой недвижимости: сегодня кредитная организация выдаст кредит под залог участка, а завтра по нему, например, проведут дорогу».
Еще одна проблема – сложность оценки земельных участков. Если две квартиры равной площади, расположенные в одном доме и на одном этаже, стоят примерно одинаково, то цена двух участков в одном поселке может сильно отличаться. Многое зависит от того, насколько «надел» удален от леса, водоема, коммуникаций. Кроме того, зачастую оценщикам трудно понять, на какие аналоги нужно ориентироваться, определяя стоимость земли.
Те банки, которые все же выдают ссуды на покупку земельных участков, подходят к этому вопросу осторожно. Так, к оформляемому в залог участку предъявляется ряд требований. «Он должен относиться к категории земель поселения или сельскохозяйственного назначения, – говорит член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. – Необходимо, чтобы участок был предназначен для целей овощеводства, фермерства или садоводства, необходимо разрешение на строительство дома». Кроме того, по условиям кредита Райффайзенбанка, площадь «надела», для покупки которого выдается заем, не может быть менее 6 или более 50 соток.
В Сбербанке ставки по ссудам на приобретение земли и недвижимости равны (12% годовых в рублях, 12,5% в валюте). В Райффайзенбанке и банке «Зенит» условия по займам на покупку земли выше, чем в случае со стандартной ипотекой. Так, в «Райффайзене» за обслуживание земельной ссуды придется выплачивать 13% годовых в рублях и 11% в валюте, тогда как минимальные ставки по кредиту на покупку жилья составляют 12% годовых в рублях или 10% в долларах. В «Зените» условия «по земле» начинаются от 14% в рублях или 12,5% в долларах, а по жилой недвижимости – от 11,5 и 10,5% соответственно. «Это связано с тем, что ликвидность участка ниже, чем квартиры или коттеджа», – комментирует начальник департамента розничного бизнеса банка «Зенит» Алексей Розоренов.
Земля под квартиру. В условиях слабой развитости земельной ипотеки банкиры зачастую советуют воспользоваться для покупки участка займом, выдаваемым под залог имеющейся недвижимости. Однако оформить такой кредит сложнее, чем чисто земельную ссуду. Скажем, если у клиента в собственности только одна квартира, взять кредит под залог недвижимости будет крайне трудно. «Заем выдается при условии наличия у клиента другого зарегистрированного жилья», – говорит начальник управления ипотечного кредитования Номос-банка Максим Греков. Ведь в случае возникновения проблем с погашением задолженности для изъятия единственной квартиры у неплательщика придется предоставить ему альтернативную жилплощадь. То есть подобный заем может стать для банка серьезной «головной болью».
Вторая сложность получения кредита под залог имеющейся недвижимости заключается в том, что во многих банках ссуда выдается только на покупку или ремонт квартиры (коттеджа). Скажем, такое правило действует в Альфа-банке, Банке Москвы, Абсолют-банке. Взять нецелевую ссуду по залог жилья, которую, в частности, можно будет потратить на приобретение земельного участка, можно в Номос-банке, ВТБ24, Бинбанке, Собинбанке, Импэксбанке, Московском международном банке, Судостроительном банке.
Существенное преимущество этой программы перед земельной ипотекой – упрощенный порядок проведения сделки и сокращенный пакет документов. «При оформлении кредита под залог недвижимости нет необходимости предоставлять правоустанавливающие бумаги на участок, например выписку из Единого государственного реестра прав», – комментирует Максим Греков.
Есть и еще один нюанс. В случае с кредитом на землю продавец сможет получить от банка деньги только после того, как покупатель зарегистрирует договор купли-продажи. Процесс регистрации может затянуться на несколько месяцев. Далеко не все землевладельцы согласятся ждать. Кредит под залог имеющейся недвижимости позволяет решить данную проблему, поскольку схема сделки в данном случае иная. Банк выдает деньги клиенту (покупателю земли) под залог квартиры, а не участка, так что расплатиться с продавцом можно сразу. Правда, за скорость придется заплатить – ставки по кредиту под залог недвижимости обычно на 1–2 процентных пункта выше, чем по целевому займу на покупку земли.
Скромная сделка. Если стоимость земельного участка невелика или, скажем, вам не хватает для покупки небольшой суммы (допустим, $5–10 тыс.), то проще всего взять необеспеченный заем на неотложные нужды. Однако стоить такая ссуда может очень недешево. Скажем, при заявленных 15–20% годовых в рублях реальная ставка «незаметно» возрастает в два раза за счет дополнительных комиссий. «Необеспеченный кредит увеличивает риски банка, который вынужден компенсировать их высокими ставками и комиссиями», – отмечает вице-президент Московского индустриального банка Юрий Птицын.
В случае приобретения дорогого земельного участка даже самая большая необеспеченная ссуда на неотложные нужды «не спасет» из-за скромных лимитов. «Как правило, максимальный размер такого кредита не превышает 1 млн рублей», – говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.
Условия по кредитам на покупку земельных участковБанкМинимальная ставка, % годовых Минимальный первоначальный взнос, %Максимальная сумма кредитаМаксимальный срок, летКомиссии
Зенит14 в рублях, 12,5 в долларах3016,2 млн руб. или $600 тыс.56 тыс. рублей и 1% – за открытие и ведение ссудного счета (единовременно)
Райффайзенбанк13 в рублях, 11 в долларах25Рассчитывается индивидуально15 1% – за предоставление кредита
Сбербанк12 в рублях, 12,5 в долларах и евро10Рассчитывается индивидуально202% – за предоставление кредита
Условия по кредитам под залог имеющейся недвижимостиБанкМинимальная ставка, % годовыхМаксимальный размер кредита, % от стоимости жильяМаксимальный срок, летКомиссии
Бинбанк15 в рублях, 11,5 в долларах70 (не более 12 млн руб. или $400 тыс.)201 тыс. рублей – за рассмотрение заявки;1% – за выдачу кредита
Импэксбанк15 в рублях, 13 в долларах70 101,5% – за выдачу кредита
Международный московский банк12,5 в рублях, 10,4 в долларах, 9,9 в евро 70 151% – за организацию кредита
Номос-банк15 в рублях, 13 в долларах70101% от суммы кредита (ежегодно)
Судостроительный банк11 в долларах90 (не более $1 млн)2515 тыс.рублей – за выдачу кредита
Журнал «Финанс.» №8 (194) 26 февраля – 4 марта 2007 – Недвижимость
Андрей Кочкин
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.