Цена земли сельхозназначения, как и любой недвижимости, зависит от целого ряда факторов – местоположения, качества и многого другого. А учитывая, что рынок еще только формируется, в разных регионах средняя цена гектара может колебаться от $100 до $800. Известны случаи, когда в глубинке наделы земли в 2-4 гектара выкупались у крестьянина буквально за пару бутылок водки (примерно $2-5), тогда как сотка земли по Рублево-Успенскому шоссе в Подмосковье покупалась у такого же крестьянина по $10 тыс. Как рассказал «Ф.» представитель одной из компаний, занимающихся скупкой земельных долей или паев у бывших колхозников, владельцы сами не знают, какова их реальная стоимость, и называют цену наугад.
Тем не менее принятие ряда законов (о переводе земель из одной категории в другую, об обороте земель cельхозназначения, о землеустройстве), по мнению многих экспертов и аналитиков, должно сделать рынок более прозрачным и дать мощный толчок ценам. В ближайшие два-три года они, по прогнозам, должны вырасти в два-три раза. Это делает землю крайне привлекательным инструментом для инвесторов, в том числе частных. Единственная проблема – в отличие от других категорий земель сельскохозяйственные наделы должны использоваться строго по назначению. В случае если на поле, предназначенном для выращивания пшеницы, больше двух лет не выращивали зерно, по закону оно будет изъято у владельца в пользу государства.
Однако при грамотном подходе частный инвестор действительно может за ближайшие три года утроить свой капитал. Существует несколько вариантов, каждый из которых интересен в зависимости от срока реализации и суммы, которую человек готов вложить в проект.
Например, по мнению генерального директора компании «Агрооблактив» Павла Тригубова, можно попытаться увеличить стоимость приобретенной земли. Сделать это самостоятельно довольно проблематично, однако юридических, консалтинговых и землеустроительных компаний, предлагающих свою помощь в этих вопросах, предостаточно.
Первый способ – разделить один крупный участок на несколько мелких и перепродать по более высокой цене. Дополнительные расходы, включая гонорар помощникам, по оценке Павла Тригубова, составят около $3-5 за сотку, а время реализации проекта – 4-6 месяцев. Второй способ – изменить разрешенное использование участка, то есть перепрофилировать его. Например, добиться разрешения организовать вместо картофельного поля садовое товарищество, после чего продать, разбив на небольшие участки. Категория земли при этом не меняется, зато ее рыночная стоимость увеличивается в среднем на 100%. Расходы на эти мероприятия составят около $30 за сотку, а осуществить их можно за 6-8 месяцев.
Но наибольшую прибыль приносит перевод сельхозземли в категорию земли под индивидуальное жилищное строительство. На оформление документов уйдет примерно год, а дополнительные затраты составят $300-500 за сотку – в среднем такую цену называют многочисленные компании, оказывающие данные услуги в Подмосковье. Зато стоимость земли в результате этих мероприятий вырастает в среднем в 10 раз. Так, например, сельскохозяйственная сотка на расстоянии от 50 до 100 километров от Москвы может стоить $50-300, а земля под ИЖС на не самых популярных направлениях – $2-3 тыс.
Если к садовым участкам или участкам под строительство провести хорошую дорогу и необходимые коммуникации (электричество, водопровод, газ), то это дополнительно поднимет стоимость земли еще на 15-20%.
Есть и более долгосрочные варианты. Например, приобрести землю и просто выжидать, пока она поднимется в цене. Правда, при этом придется вести сельскохозяйственные работы или, как посоветовали «Ф.» в одной из компаний, хотя бы создавать видимость. Например, поставить несколько ульев, посеять клевер – в зависимости от предназначения участка. Более правильный с точки зрения закона вариант – сдача земли в аренду. Но частному лицу, владеющему небольшим наделом, найти арендатора будет сложно даже если рента будет чисто символической.
Высок спрос лишь на большие земельные наделы и только в густонаселенных и динамично развивающихся аграрных регионах, там, где сельхопредприятиям не хватает собственной земли. По словам заместителя генерального директора инвестиционной компании «Финам» Максима Кузина, к таким регионам можно отнести Кубань, Белгородскую область. Дефицит сельхозземель наблюдается и в некоторых районах Подмосковья – здесь даже появилась практика, когда гектар земли поблизости от Москвы меняют на 10 гектаров в более отдаленных районах или близлежащих областях.
Однако частному инвестору осуществлять такие операции в условиях жесткой конкуренции со стороны агрохолдингов практически невозможно. В этом случае логичнее довериться инвесткомпании, работающей с сельскохозяйственными проектами. Некоторые из них устанавливают минимальную планку для участия в проекте в сумме около $1 млн. Хотя есть и те, кто практикует коллективные инвестиции, то есть собирает под проект пул частных инвесторов. В этом случае можно говорить о сумме вложений от $10-20 тыс. По словам представителя «Финама», в этом случае доходы от сдачи земли в аренду составляют в среднем 15% годовых, то есть сопоставимы с банковским депозитом. А сам актив, оставаясь в собственности инвестора, растет в цене. И в этом случае прибыль может составлять до 100% в год.
Журнал «Финанс.» №6 (96) 14-20 февраля 2005 – Недвижимость
Ольга Железнова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.