Правда, в оценках темпов этого роста риэлторы и аналитики разошлись. По мнению специалистов агентства недвижимости МИАН, в первом квартале спрос сохранялся на высоком уровне, но ежемесячный прирост цен на жилье — в пределах 1-2%. Эксперты интернет-ресурса arn.ru утверждают, что только за март цены на вторичном рынке столицы выросли в среднем на 3%, при этом на элитное жилье — на 6,6%. А в компаниях «Белый город» и «Московские огни» насчитали за квартал в среднем 12%, 7% из которых пришлось на март. В большей или меньшей степени продолжение и активизацию роста цен на московские квартиры с наступлением весны отметили практически все аналитики. Между тем еще в конце прошлого года были популярны прогнозы о балансе спроса и предложения и надвигающейся стагнации рынка, плавно переходящей в снижение в отдельных секторах. Как видно, ничего подобного не произошло. И причиной тому, по почти единодушному признанию аналитиков, стало снижение курса доллара к рублю.
Судя по динамике цен, отслеживаемых ресурсом kdo.ru, в марте на рынке столичной недвижимости наблюдался особенно мощный рост цен на многокомнатные квартиры. В Центральном административном округе он составил в среднем почти 27%, в Северном превысил 12%, а в Северо-Восточном и Юго-Западном — 11%. Для 40 дней темпы, прямо скажем, неслабые. «Двушки» и «трешки» больше всего подорожали на северо-западе (5% и 6% соответственно), «однушки» — в центре (почти на 7%). Активный рост отмечен практически во всех округах почти по всем видам жилья. Исключение составляют лишь отдельные позиции (многокомнатные квартиры хорошо подешевели на востоке, юге и северо-западе, «двушки» — на западе, «трешки» — в центре и на юго-западе). Но это скорее исключение, чем правило.
По оценке аналитического центра irn.ru, подъем рынка недвижимости в марте был плавным. Среднемесячное значение индекса стоимости составило $1092/кв. м, что лишь на 1% превысило показатель предыдущего месяца. Хотя по некоторым типам жилья, включая ряд объектов-новостроек, рост цен достиг нескольких процентов. Это касается недорогого жилья в спальных районах Москвы и ближайшего Подмосковья и высоколиквидных современных домов в престижных районах.
Некоторые аналитики до сих пор пытаются выдать рост цен на московские квартиры за их корректировку вслед за снижением курса доллара. Давайте сравним. За минувший месяц доллар обесценился к рублю на 0,62%, а за весь квартал — на 1,27%. Даже скромные миановские ежемесячные 1-2% на курсовую корректировку тянут с большой натяжкой, не говоря об упомянутых выше 12% за квартал или 27% за месяц. Видимо, тот самый процесс «бегства от доллара» начинает набирать обороты. Действительно, курс доллара к рублю уверенно снижается с 12 февраля. Цены на нефть вследствие эскалации иракского кризиса поначалу стабильно оставались крайне высокими, а недавно пережили резкое, хотя и кратковременное падение. С одной стороны, избыточный поток нефтедолларов в страну не снижается. С другой — рынки стали крайне нестабильны, спекулянты крайне нервно реагируют на иракские новости. Беспорядочно ведет себя и курс евро. Он то резко падает, то также резко взлетает, идя на поводу у активных спекулянтов.
В такой нервной обстановке начнешь задумываться о переводе своих сбережений в надежную «тихую гавань», где они будут защищены от политических и финансовых потрясений. В России всегда были две такие «гавани» — доллар и недвижимость. Первый стал совсем плох и на роль защитника сбережений уже не тянет. Остается недвижимость. Видимо, к такому выводу многие пришли лишь к марту, убедившись, что иного пути нет. Дополнительным стимулом для них стала информация о том, что цены на жилье продолжают расти не по сезону. Сегодня доллар продолжает снижаться, нефть опять выросла, иракский кризис затянулся и не известно, когда и чем закончится. Неопределенность и нервозность нарастают так же, как растет и недоверие к доллару как к инструменту сбережения. Поэтому, видимо, пока сложно прогнозировать стагнацию московского рынка жилья. С одной стороны, напротив, аргументов в пользу перевода средств из доллара в жилье и его дальнейшего подорожания с каждым днем становится все больше. С другой — продать сегодня валюту по более или менее разумному курсу уже практически невозможно. Обменники резко увеличили разрыв между курсами покупки и продажи: почти до рубля — по доллару и до полутора рублей — по евро. Кроме того, жилье уже подорожало. Поэтому процесс перевода средств из валюты в недвижимость становится все менее эффективным. Сложно сказать, что победит — страх перед потерей долларовых сбережений или нежелание переплачивать валютным спекулянтам и продавцам подорожавшего жилья.
По прогнозу arn.ru, в апреле рост цен продолжится, затронет в том числе и типовые квартиры низшей и средней ценовой категории и составит около 1,5-2% в рублях. Аналитики irn.ru полагают, что наметившаяся тенденция сохранится в течение всего года, несмотря на большие объемы нового строительства и «кажущееся истощение платежеспособного спроса». В МИАН также не ожидают снижения активности на рынке, хотя связывают это в основном с ростом экономики в стране и повышением уровня доходов населения. По оценке аналитиков агентства, среднемесячный рост долларовых цен в первой половине года будет составлять около 1-1,5%. По крайней мере, резкого усиления темпов роста московского жилья в ближайшее время никто не ожидает. И прогнозы аналитиков достаточно осторожны. Но уже практически никто не сомневается, что стагнация рынка столичного жилья не состоялась.
Средняя стоимость 1 кв. метра жилья в Москве на 31.03.03, $
Административный округ1-комн. Прирост*,%2-комн.Прирост,%3-комн.Прирост,%Более 3 комн.Прирост,%
Центральный16756,7617501,041893-0,89152326,81
Северный11885,3211802,4312480,97153112,41
Северо-Восточный10621,1410753,4610411,76180511,49
Восточный10431,6610391,9611025,351550-2,82
Юго-Восточный9761,149702,979644,4417317,45
Южный10674,3010332,6810180,391752-17,44
Юго-Западный11493,3311683,551164-1,69208311,27
Западный12492,801311-5,5513992,4913532,58
Северо-Западный1069-0,1910804,9611056,251093-20,04
Продолжится ли рост цен на жилье?
Константин АПРЕЛЕВ, президент РАН «САВА»
Чем дольше будет затягиваться кризис в Ираке, тем более непредсказуемой будет ситуация. В конечном итоге на рынок все равно будет выброшена дешевая нефть, и цены на нее снизятся. Наблюдающийся рост цен в последнее время связан с желанием населения компенсировать свои потери от снижения курса доллара. Перекладываться в евро вроде уже поздно, а вот вернуть потери можно было бы через инвестиции в недвижимость на первичном рынке в расчете на рост цен на нее. Cегодняшний рост как таковым ростом не является. Просто идет девальвация доллара в России. Кроме того, видимо, на рынок начала поступать валютная выручка нефтеэкспортеров от продажи резко подорожавшего перед войной сырья. Но в перегретый московский рынок эффективно разместить сбережения нельзя. Более интересны в этом отношении регионы.
Дмитрий ПОПОВ, руководитель аналитического отдела компании «Домострой»
Рост в марте был приличным. В основном он пришелся на качественное жилье, которым могла быть и панель в Новых Черемушках. Какое-то жилье вообще не растет в цене, как в монолитах на Магнитогорской улице, в Югорском проезде. Растут цены на хорошее жилье в хороших районах. Бегства от доллара пока не наблюдается. Его курс пока относительно стабилен. И хотя появились первые ласточки перевода цен в евро на «вторичке» и единичные случаи выставления их в рублях, тенденции ухода от долларовых котировок на рынке нет. Иракские события пока на курсе доллара отражаются не очень заметно — его резких колебаний не наблюдается. На рынке недвижимости это сейчас практически не сказывается. Ситуация в Ираке будет способствовать поддержанию высоких цен на нефть и как следствие на жилье. Остывания рынка в этом году, по-видимому, не будет. К тому же московское правительство заявило, что введет в строй в нынешнем году не 5 млн кв. метров жилья, как планировалось ранее, а 4,5. Это больше психологический фактор. Падение цен может вызвать снижение покупательной способности населения вследствие какого-то финансового потрясения, которое нанесет резкий удар по среднему классу.
Ирина ПЕРКОВСКАЯ, управляющий отделом купли-продажи жилья агентства «Белый город»
За минувшие три месяца цены на столичное жилье на вторичном рынке выросли в среднем на 12% (из них около 7% пришлось на вторую половину квартала). Это связано с нестабильностью валютных курсов и желанием населения вложить деньги. Я думаю, что, как только закончится война и курс доллара стабилизируется, бум, видимо, закончится. Сегодня стоимость квартир и цены на них совершенно не совпадают. Спрос в основном сосредоточен в секторе наиболее ликвидного жилья — это относительно недорогие новые готовые панельные дома (серии КОПЭ, П44-Т и т. п.). Смысл в том, чтобы после разрешения иракского кризиса успеть быстро продать квартиру. Чаще покупают жилье с готовыми документами. По завершении войны спрос, скорее всего, сократится, а предложение как минимум не уменьшится. Кардинального снижения цен на жилье в Москве не наблюдалось с конца 1998-го — начала 1999 года, когда все подешевело в два раза. Если уж цены в столице выросли, то на достигнутом уровне и остаются.
Светлана ПАССЕР, заместитель директора по вторичному рынку компании «Московские огни»
В нынешнем году мы не наблюдали традиционного зимнего «провиса» рынка. Он оказался не по сезону динамичным, особенно февраль и март. С начала иракского кризиса мы отмечаем уменьшение предложения на рынке. Люди выжидают — что дальше будет с долларом, как поведут себя цены. В течение последних двух месяцев резко увеличился спрос на большие дорогие квартиры, такие как коммуналки, которые обычно долго ждут своего покупателя, и на прочий неликвид.
Однокомнатная квартира на шоссе Энтузиастов в промышленном районе в 30-летней блочной 12-этажке с кухней 10 кв. метров (еще не старая, но уже и не новая квартира) влет ушла по $1100 за квадрат. А могла уйти и по $1150. А еще в декабре покупателя на нее за $1100 найти было сложновато. По многим квартирам если три месяца назад $1000 была для них недостижимой целью, то сегодня $1100 — в порядке вещей. И все же пока сегодняшние колебания цен нельзя назвать значительными. Если кризис разрешится через три недели, то принципиальных изменений на рынке мы не почувствуем. Но ситуация может измениться, если война затянется на несколько месяцев.
Журнал «Финанс.» № 6 (7-13 апреля 2003) — Личное
Антон Кузин
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.