На столичных выставках недвижимости активно предлагаются квартиры и дома в Испании, Франции, Болгарии, Черногории, Египте, на Кипре и в Турции на любой вкус и кошелек. Здесь и скромные студии в Болгарии от 30 тыс. евро и дорогие особняки и виллы на Лазурном берегу за несколько миллионов. Впрочем, стоит ли удивляться столь активному росту предложения? Накопления в $60–100 тыс. не позволят обзавестись качественным жильем в Москве, однако этого достаточно для приобретения апартаментов на Средиземноморском побережье. «Как правило, недвижимость в Европе приобретается для собственного проживания, однако при выборе объекта всегда учитывается и потенциальное удорожание квартиры в будущем, и ставка аренды, которой можно достичь», – объясняет руководитель отдела зарубежной элитной недвижимости Knight Frank Елена Нортон. В Европе рост цен на жилье ниже, чем в России, однако он более стабильный. В зависимости от страны недвижимость приносит от 10 до 40% в год. Плюс к этому 5–8% годовых владелец получит при сдаче квартиры или дома в аренду. Еще одним стимулом в пользу приобретения домика за границей является доступность ипотечных кредитов, в том числе и для нерезидентов. Например, испанские банки готовы максимально облегчить доступ россиян к заемным средствам.
Проще, но дороже. В прошлом месяце компания Costa Esperanza Consulting LS (CEC) объявила о намерении привлечь к сотрудничеству российские банки и кредитовать граждан РФ на покупку недвижимости в Испании. «Наша компания не может оказывать в России финансовые услуги по открытию и ведению счета и по переводу денег из России в Испанию (для этого нужно иметь в России дочерний банк. – «Ф.»). Поэтому и возникло желание привлечь местные кредитные организации, которые будут содействовать соотечественникам в получении всей необходимой информации по кредитам, помогать в подготовке справок и документов, а также осуществлять переводы денежных средств», – объясняет гендиректор CEC Александр Власенко. Анализировать документы, принимать решение о выдаче ссуд и выдавать их будут испанские банки-партнеры по ставкам не выше 5% годовых в валюте (в России минимальные ставки в валюте – 9%).
Как отмечают участники рынка, предложенная схема существенно упростит процедуру получения займа на покупку недвижимости в Испании, но в то же время увеличит расходы потребителей. «С помощью российского банка покупателям будет проще доказать легальность используемых для покупки средств и свою кредитоспособность. Кроме того, финансовый институт может взять на себя сбор документов, необходимых для предоставления кредита. Для испанских же кредитных учреждений важно получить гарантии в платежеспособности клиента», – уверена Елена Нортон. По мнению гендиректора Avenue Property Ларисы Хоревой, новая услуга окажется востребованной потребителями: «Предлагаемая схема сделает покупку недвижимости более дорогой, однако в то же время оформление ипотеки станет удобнее. Клиент подает документы в России и ждет одобрения, а в случае положительного решения ему надо выехать в Испанию и подписать договор с местным банком». А вот консультант EstateService Алексей Савич, напротив, сомневается в необходимости использовать «лишнее звено» при получении займа, считая, что появление посредника всего лишь удорожает сделку и не дает каких-либо преимуществ потребителю. «Сейчас процедура логична и проста: клиент выбирает объект, обращается в испанский банк, который оценивает жилье и платежеспособность заемщика, и принимает решение о выдаче кредита. Для чего в этой цепи будут присутствовать российские банки с точки зрения потребительских выгод, не совсем понятно», – говорит Алексей Савич. Зато ясна логика испанских и российских финансовых институтов. Испанцы получат обширный рынок сбыта, подтверждение «чистоты» средств россиян и их платежеспособности. «Российские кредитные организации рассчитывают на агентское вознаграждение за прием документов, предварительную проверку заемщика и его консультирование, привлечение клиентов довольно привлекательного контингента среднего класса, а также на расширение своей продуктовой линейки», – говорит зампред Оргрэсбанка Михаил Поляков. Сказать, во сколько обойдутся заемщику услуги банка-посредника, не зная их себестоимости, пока точно сказать никто не может. Как предполагается, комиссия составит около 1–3% от суммы кредита.
Без посредников. Впрочем, и сегодня получить кредит в Испании для россиян легче, чем где бы то ни было. «Достаточно иметь загранпаспорт с визой и справку о доходах за последние полгода, а также рекомендации любого российского или европейского банка», – говорит Александр Власенко. Некоторые кредиторы, правда, могут потребовать выписку из банка, в которой отражены все операции за последний год, копию налоговой декларации с указанием суммы доходов и уплаченных налогов. В идеале сведения по зарплате заемщика, указанные в справке, должны совпадать с данными в декларации. Понятно, что у россиян, многие из которых получают деньги «в конверте», это происходит не всегда. «Поскольку недвижимость вы с собой не увезете и в случае неуплаты процентов ее будет легко изъять, банки закрывают глаза на «липовые» справки», – объясняет заместитель гендиректора компании «Новая площадь» Евгений Фетисов.
В число банков, которые выдают кредиты нерезидентам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona и Caja Madrid и ряд других. Если гражданам Испании местные банки предоставляют кредиты на 100% стоимости жилья, то для нерезидентов, в том числе для россиян, эта планка гораздо ниже – 60–70%. «Мы можем помочь получить и 100-процентный кредит, вам просто надо запросить денег на 30% больше реальной стоимости объекта», – заявили «Ф.» представители одной из местных компаний-посредников. Правда, кредитор проводит собственную оценку выбранного вами для покупки дома, поэтому не исключена вероятность раскрытия обмана.
Учитывая, что стоимость скромных апартаментов начинается от 60 тыс. евро, при 20–30-процентном первоначальном взносе кредит могут позволить себе и семьи с доходом от 1,5 тыс. евро в месяц. Для получения кредита достаточно доказать банку, что ежемесячный платеж по кредиту не превысит 30% от зарплаты заемщика. При кредите на 10 лет по ставке 4–4,5% заемщик будет платить менее 450 евро в месяц.
Как правило, при покупке жилья или кредитовании за рубежом россияне пользуются услугами риэлторов, и это вполне оправданно. «Если человек не имеет кредитной истории и поручителей из числа резидентов, то ему скорее всего откажут в предоставлении займа, лучше обращаться к российским или зарубежным посредникам, которые смогут правильно оформить документы, подобрать недвижимость, помочь в оформлении сделки», – считает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «Бест-недвижимость» Юлия Титова. Доходы посредника составят от 1 до 5% от стоимости квартиры или дома. С таким подходом не согласен Евгений Фетисов, который советует перед покупкой тщательно изучить рынок: «Если вы воспользуетесь услугами посредников, то скорее всего заплатите больше, чем в случае самостоятельных действий. Либо вам продадут жилье по завышенной стоимости, либо предложат более высокую ставку по кредиту».
Сегодня наибольшей популярностью пользуются недвижимость в районах Коста-Бланка, Коста-Моресам, Коста-Брава, а также дома и виллы на Канарских островах (в основном на Тенерифе), где апартаменты с одной спальней стоят от 60 тыс. евро (двумя спальнями – от 180 тыс. евро), дома эконом-класса – от 350 тыс. евро. Пользуются спросом дома и квартиры в Барселоне и Мадриде, а также в курортных городах Марбелья, Сотогранде и др. Если вы не планируете жить круглый год на заграндаче, стоит подумать об аренде. Жилье можно сдать либо отдыхающим (если дом у моря), либо студентам и туристам – это частично или полностью компенсирует ежемесячные платежи по ссуде.
Довольно легко россияне могут оформить кредит и на Кипре. Заемщику достаточно подтвердить свой доход, причем это может быть выписка из банка или налоговая декларация. Максимальный срок, на который банки Кипра выдадут кредит, – 15–20 лет, при этом ссуда составит до 70% от стоимости жилья или участка земли, на котором вы хотите построить дом. Ставка по кредиту в долларах и кипрских фунтах примерно 7%, в евро – 5%, а оформление займа занимает около трех недель.
Иностранцам, не являющимся гражданами Евросоюза, на Кипре разрешается покупать для личного пользования или одну квартиру, или один участок земли под строительство, или один дом на участке, не превышающем 4 тыс. кв. метров. Самой дорогой, как и везде, является недвижимость вблизи моря. Спросом пользуется жилье в окрестностях Пафоса, многие предпочитают Лимассол или Никосию. Квартира с одной спальней в старом жилом фонде Лимассола стоит от $30–40 тыс., а в только что построенном доме с улучшенной планировкой в престижном районе обойдется уже в $100–120 тыс.
Рынок недвижимости в Португалии не так популярен, хотя и его перспективы оцениваются многими экспертами весьма высоко. Условия получения ссуды здесь практически идентичны испанским. Ставки в местных банках составляют 4,7–5% годовых. Квартиру с одной спальней на побережье в хорошем состоянии можно найти за 130–150 тыс. евро, но есть и более скромные студии за 80–100 тыс. евро.
В Италии или во Франции получить ипотечный кредит будет сложнее. «В Италии и Франции процесс рассмотрения заявок для нерезидентов очень долог», – объясняет Лариса Хорева.
Только деньги. Привлекательно сегодня выглядят и рынки недвижимости Восточной Европы. Цены в Черногории, Болгарии, а также Греции пока ниже, чем в Испании, Франции или Италии, но стремительно догоняют показатели этих стран. «Дома и квартиры в Черногории сегодня приобретают очень много русских покупателей, с их стороны наблюдается настоящий бум спроса. Цены быстро растут: стоимость квартир начинается от 40–50 тыс. евро, но взять кредит не удастся – пока ни один местный банк не предлагает кредиты для нерезидентов», – говорит директор московского представительства Stole Co Андрей Чариков.
Наиболее привлекательные районы для инвестирования в Болгарии расположены в непосредственной близости от курортных центров (Солнечного Берега, Золотых Песков, Созопола и Святого Власа), активно продаются дома и квартиры в районах близ Варны и Бургаса. Стоимость апартаментов в Болгарии начинается от 30 тыс. евро, домов на побережье – от 150 тыс. евро. Но с ипотекой есть проблемы. «Пока мы выдаем кредиты на покупку недвижимости в Болгарии лишь гражданам Великобритании, россиян же не кредитуем», – заявили «Ф.» в ряде местных банков.
В Греции россиянам займы также не выдают. «Зато купить за собственные деньги легко и выгодно: сравнительно невысокие цены за очень качественное жилье в малонаселенных приморских регионах – два важных плюса местного рынка», – рассказывает президент Khanukaev.сom Владимир Ханукаев. Квартиру можно подобрать от 50 тыс. евро, а таунхаус – от 150 тыс. евро. В прошлом году год рост цен на недвижимость в Греции составил примерно 15%, и, как прогнозируют аналитики, тенденция будет сохраняться в течение ближайших лет. Выгодна и сдача жилой недвижимости в аренду. Довольно активно привлекают российских клиентов компании, предлагающие недвижимость в Турции и Египте. Но и здесь есть свои сложности. В Турции ипотека не развита, а Египет в целом очень нестабильный регион – цены не отличаются от кипрских, а уровень безопасности и инфраструктуры гораздо нижегодовых в валюте.
Одна из немногих стран, которая пока сочетает умеренные восточноевропейские цены с высоким уровнем развития кредитных продуктов, – Латвия. Спрос на местную недвижимость заметно вырос в последние годы, особенно котируются Юрмала и другие курортные города. Интерес к латвийской недвижимости проявляют не только россияне, но и европейцы. Впрочем, по словам ряда экспертов, этот рынок уже «перегрет»: стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке составляет от 100 тыс. евро, отдельные дома на побережье – от 200 тыс. евро до миллиона, а иногда и выше. Сама процедура получения ипотечного кредита не слишком обременительна для нерезидентов в плане сбора бумаг. Основные документы, которые требуют латвийские банки, – копия паспорта, справка о доходах, согласие на сделку от супруга или супруги, информация о заемщиках и приобретаемом объекте. Как правило, все оформление проводится без личного присутствия клиента, однако при передаче прав собственности на квартиру или дом клиенту лучше приехать в страну. Для подтверждения доходов вполне подойдет налоговая декларация. Как и российские, банки Латвии чаще всего выдают кредит на покупку квартиры или дома в размере до 90% от его оценочной стоимости, но на срок гораздо более длительный – до 40 лет (в России – не более 30 лет) при ставке около 6% в евро.
Побочные расходы
Испании единовременные платежи при заключении сделки и оформлении ипотеки составляют от 8 до 12% от суммы сделки, кроме того, следует учитывать и расходы на содержание дома.
При получении кредита в испанском банке на сумму 100 тыс. евро заемщик дополнительно заплатит банку, юристам и нотариусам около 9,5 тыс. евро. В том числе:
5,2 тыс. евро – налог на переход права собственности1 тыс. евро – комиссионные за открытие ипотечного кредита1 тыс. евро – налог на оформление юридических документов300 евро – страховка250 евро – расходы на регистрацию собственности180 евро – оценка дома или квартиры1500 евро – иные платежи и комиссии
Ежегодно нужно оплачивать расходы и на содержание дома – платить за охрану, уборку и вывоз мусора, уход за бассейнами и газонами. Если речь идет об одно-двухкомнатных апартаментах, расходы составят 300–700 евро в год, на содержание дома придется выложить примерно 400–1500 евро в год.
Плавали, знаем
В Европе в отличие от России чаще используется «плавающая» ставка, которая может меняться при каждом колебании европейской ставки межбанковских кредитов (Euribor). Ставка по ссуде рассчитывается по формуле: Euribor+комиссия банка (от 0,5 до 2%). На начало 2006 года ставка Euribor равнялась 3%, в сентябре она выросла до 3,5%. То есть заемщики, которые взяли кредит с плавающей ставкой в евро, вынуждены теперь платить больше, чем раньше. Например, в Испании ипотечные займы банки выдают под 4,5%, комиссия банков в большинстве случаев составляет 1%.
Программы с «плавающими» ставками больше похожи на игру на фондовом рынке и немного непривычны российским заемщикам, предпочитающим более высокие, но фиксированные ставки. Их тоже предлагают европейские банки – это около 6–7% годовых.
Преференции
Наличие недвижимости в Европе зачастую облегчает для их владельцев процедуру получения виз и вида на жительство. Собственный дом или квартира позволяет нерезиденту свободно перемещаться по европейским странам, что особенно привлекательно для бизнесменов, имеющих партнеров за рубежом. На Кипре право получения вида на жительство предоставляется после оформления сделки по покупке жилья и при проживании в стране не менее шести месяцев. В Испании существует три вида на жительство (ВЖ): нерезидент, купивший жилье, сразу может получить мультивизу на полгода, после чего выдается предварительный ВЖ, спустя три года – обычный ВЖ, а еще через два – постоянный ВЖ. В Великобритании резидентом можно стать через пять лет, но при условии постоянного проживания в стране и попадании под определенные категории граждан. К ним относятся предприниматели или инвесторы, вложившие не менее 250 тыс. и 750 тыс. английских фунтов стерлингов соответственно, обеспеченные пенсионеры, сотрудники, нанятые иностранными компаниями, открывающими дочерние предприятия на территории страны, и т.д.
Журнал «Финанс.» №43 (180) 6-12 ноября, 2006 — Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.