К началу июля московский рынок недвижимости чуть успокоился. Конечно, о полной стабилизации говорить пока рано. В июне рост стоимости жилья составил, по разным оценкам, от 4 до 6,7% (весной было 8-9%). По данным аналитического центра АРН, квартиры в панельных домах подорожали на 6%, в кирпичных домах – на 6,1%.
«Однокомнатные квартиры практически не подорожали, – отмечает руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Дмитрий Попов. – Хороший признак, показывающий, что рынок подходит к фазе стабилизации. Это дает возможность совершения альтернативных сделок, в том числе с участием наиболее востребованного жилья – однокомнатных квартир. Весной альтернативные сделки разваливались из-за галопирующего роста цен». Как отметил независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, «однокомнатные квартиры «уперлись» в предел покупательной способности». Они становятся недоступными для приобретения даже по ипотеке, при этом предложение квартир на рынке практически не увеличилось.
Поэтому предпосылок к падению цен пока нет. Скорее всего стоимость квартир на какое-то время просто останется на достигнутом уровне. Но и это, по словам аналитиков, произойдет не в самое ближайшее время. Вероятнее всего темпы удорожания квартир на вторичном рынке в июле составят 4-5%.
События на первичном рынке развиваются примерно по тому же сценарию. По данным компании «Новая площадь», средний рост цен за месяц составил 4,4%. По сравнению с 10% в месяц (так было начиная с февраля до начала лета) это существенное снижение. Чуть больше остальных за июнь подорожали индивидуальные элитные проекты – на 4,8%. А вот в сегменте панельных новостроек средний рост цен составил всего 3,1%. «Еще одной тенденцией месяца стала стабилизация объема предложений, – рассказывает Дмитрий Попов. – Впервые с января 2005 года он перестал уменьшаться».
Многие эксперты предполагают – летом в столице ситуация между спросом и предложением выровняется еще больше, так как рынок пополнится «отложенными предложениями». То есть теми объктами, которые застройщики не пускали в продажу, дожидаясь, пока цены не достигнут своего максимума. Кроме того, как утверждает коммерческий директор холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов, «девелоперы готовят к выводу на рынок новые проекты и ожидается, что во второй половине 2006 года появятся масштабные и интересные предложения». В частности, «Капитал Груп» планирует запуск около 3-5 объектов.
Если эти прогнозы оправдаются, то в июле-августе можно действительно ожидать роста цен на новостройки в пределах – 0,8- 1,4% в месяц. Однако не факт, что дисбаланс так быстро устранится. Правда, по мнению президента корпорации «Баркли» Леонида Казинца, девелоперы вовсе не придерживают продажи: «Мы продали все что могли – «ушли» даже те квартиры, которые мы считали неудачными и планировали использовать под офисы». Как уверяет глава «Баркли», прекращение продаж на некоторых проектах объясняется тем, что в условиях нестабильного рынка почти все крупные застройщики перешли на планирование объемов продаж. «На рынок выставляются не все квартиры разом, а определенное количество в месяц. Мы это практиковали всегда, но сейчас к этому стали приходить и многие другие», – пояснил Леонид Казинец.
Так что существенного роста предложения на рынке может и не произойти. К тому же, как считает директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин, учитывая стабильный спрос на жилье всех классов, увеличение предложения не окажет сильного влияния на динамику цен. «Замедление темпов будет связано скорее с традиционным летним затишьем, нежели с выходом на рынок новых объектов, – считает Сергей Лушников, – по предварительным прогнозам, рост цен будет опережать темпы роста инфляции».
Еще одна особенность развития первичного рынка, которую отмечают эксперты, – сокращение числа инвестиционных квартир. «Если раньше на начальной стадии первыми к застройщику в основном приходили те, кто приобретал недвижимость в инвестиционных целях – 8 покупателей из 10, то теперь ситуация изменилась и теперь соотношение составляет 5 к 5, – рассказывает Алексей Белоусов. – Люди стали по-другому воспринимать покупку квартир. Они стараются решить свою жилищную проблему на более ранних этапах, понимая – промедление может вылиться в существенные материальные затраты».
Кстати, рост цен на квартиры стал отражаться и на гаражах. По данным «Капитал Груп», цены на машиноместа значительно выросли на некоторых объектах более чем в два раза. В скором времени это отразится и на стоимости отделочных работ.
ДИНАМИКА ЦЕН НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИЮНЕ, $/КВ. МТип домаЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОЦена данного типа дома Изменение цены, % за месяц
5-этажные п/б дома*4106 3400 3668 3463 3266 3501 3732 3766 3542 3592 4,3
9-этажные п/б дома4484 3591 3593 3414 3341 3479 3712 3913 3615 3574 7,3
12-этажные п/б дома4645 3678 3543 3545 3321 3368 3764 3800 3674 3613 6,2
14-этажные п/б дома4601 3492 3761 3234 3396 3454 3710 3691 3511 3557 5,8
16-этажные п/б дома4589 3597 3710 3631 3446 3480 3813 3967 3610 3733 6,3
17-этажные п/б дома4694 3541 3788 3309 3406 3336 4068 3994 3523 3671 5,6
22-этажные п/б дома3977 3747 3923 3268 3414 3454 4077 4005 3508 3713 6,0
5-этажные к/м дома4807 3726 3583 3468 3302 3715 4026 3745 3727 3966 6,2
6-8-этажные к/м дома5316 4219 4095 3666 3381 3739 4956 5016 3751 4745 5,1
9-этажные к/м дома5427 4054 3982 3667 3621 3943 4799 4937 4079 4453 5,6
10-12-этажные к/м дома6158 4278 4089 3686 3481 3576 5261 5052 3770 5000 8,6
15-этажные и более к/м дома4714 3933 3783 3406 3422 3658 4319 4355 3810 3940 5,5
Средняя цена по округу5073 3751 3663 3468 3357 3489 3962 4137 3616
Изменение средней цены, % за месяц5,8 7,0 6,7 5,2 7,5 6,3 6,3 6,2 6,5
Изменение средней цены, % за 12 месяцев70,7 89,2 99,1 96,9 103,8 99,3 98,2 85,5 98,8
* П/б – панельно-блочные дома, к/м – кирпично-монолитные дома. Источник: АРН
ЦИФРЫ ИЮНЯ*
$3923 средняя цена квадратного метра5,8% средний рост цены6,0% средний рост цены в панельных домах6,1% средний рост цены в кирпичных домах8,6% максимальный рост цены: 10-12-этажные кирпичные (монолитные) дома4,3% минимальный рост цены: 5-этажные панельные дома7,5% максимальный рост: ЮВАО5,2% минимальный рост: ВАО* На вторичном рынке.
Журнал «Финанс.» № 26 (163) 10 – 16 июля 2006 – Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.