«Грани между классами жилья зачастую сильно размыты, – говорит директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. – Поэтому добротные и качественные дома категории «эконом», граничащие с бизнес-классом, но им не являющиеся, застройщики часто относят именно к сегменту “бизнес”».
Девелоперы и риэлторы, работающие в области, чаще всего относят монолитные дома к бизнес-классу. «Доходит до курьезов, – рассказывает Ольга Побединская. – Монолитный дом, с маленькими площадями квартир (однокомнатная – около 40 кв. метров), расположен на окраине Одинцова (рядом железнодорожная ветка и промзона), а позиционируется как жилье бизнес-класса с соответствующими ценами».
А между тем неотъемлемые черты домов категории «бизнес» совсем другие. Это транспортная доступность, благоприятная экология, развитая инфраструктура района и примерно одинаковый уровень застройки, охраняемая территория, подземный паркинг, большие площади квартир.
«Еще недавно все монолитно-кирпичные дома, построенные по индивидуальному проекту в Подмосковье, позиционировались как бизнес-класс, несмотря на то, что очень часто не соответствовали этому уровню, – комментирует начальник отдела новостроек Московского ипотечного центра Михаил Новицкий. – До повышения цен в 2006 году квартиры раскупались достаточно хорошо, у застройщиков не было необходимости обременять себя созданием дополнительных удобств». Теперь ситуация изменилась. Квартиры подорожали, и это помогло рынку расслоиться – в условиях конкуренции застройщики стараются считаться с новыми запросами клиента. Но о цене они не забывают. В том смысле, что если дом позиционируется как бизнес-класс, то квадратный метр в нем будет стоить на заявленном уровне. А вот качество не обязательно будет ему соответствовать.
Будущее жилья сегмента «бизнес» в области за большими жилыми комплексами. Это связано с тем, что инфраструктура в самих городах часто неразвита, кроме того, советская застройка не позволяет району набрать баллы престижности. Часто такие самостоятельные микрорайоны вынесены за территорию города, как, например, «Опалиха» под Красногорском или «7 звезд» неподалеку от Железнодорожного.
«Число предложений по жилым комплексам ощутимо выросло, хотя все еще остается довольно скромным по количеству объектов, – говорит директор отделения «Проспект Мира» корпорации «Бест-недвижимость» Николай Сукорский. – Такие квартиры еще не нашли популярности у широкого круга покупателей: коттеджи и таунхаусы прибавляют ежегодно до 40% цены, жилье в таких комплексах подорожало за год всего на 10,8%».
Жилые комплексы эконом-класса качественнее, чем аналогичные предложения по точечной застройке. «При этом стоимость квадратного метра в них, разумеется, ниже, чем в московских домах, и немногим выше, чем цена одного квадратного метра в подмосковных новостройках», – добавляет директор по развитию холдинга Rodex Group Валерий Мищенко.
Объявления о продаже элитных квартир в каком-нибудь подмосковном городе тоже не редкость. Однако пока они иллюстрируют лишь неразбериху внутри сегментации рынка: сегодня ни один застройщик элитных многоквартирных домов или жилых комплексов в Московской области не предлагает. «Спрос на загородную недвижимость сохраняет консервативную приверженность классическим коттеджам, с трудом ориентируется на таунхаусы, а такие эксперименты с форматом, как многоквартирный дом в рамках коттеджного поселка, могут значительно ухудшить общие показатели доходности проекта», – считает руководитель департамента элитной загородной недвижимости HomeHunter Алексей Бабкин.
Директор по маркетингу Группы компаний «Конти» Юрий Синяев считает, что с развитием рынка в области появятся элитные многоквартирные дома – сейчас их нет, в том числе потому, что не решена проблема транспортной доступности на престижных трассах. Будут развиваться новые направления, и там могут появиться элитные малоэтажные жилые комплексы.
Журнал «Финанс.» №35 (221) 17 сентября — 23 сентября 2007 — Недвижимость
Инга Коростылева
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.