В сентябре на рынке московской жилой недвижимости не произошло сколько-нибудь значимых событий, которые могли бы оказать влияние на динамику цен. Пожалуй, все, что происходило, внесло свою лепту в развитие ситуации. Сразу несколько банков снизили ставки ипотечных кредитов. И ожидать, что при возросшем интересе покупателей цены на жилье останутся на прежнем уровне, не стоило. Так и не были приняты поправки в закон о долевом участии в строительстве, которые смягчили бы положение застройщиков и стимулировали бы их к продажам строящегося жилья. Логическим следствием стало снижение предложения в новостройках. По словам заместителя генерального директора компании «Русский дом недвижимости» Юрия Хлестакова, в связи с принятием долевого закона вывод на рынок новых объектов для многих игроков стал затруднительным, а это привело если не к дефициту «первичного» жилья, то по крайней мере к заметному сокращению ассортимента.
Ценовые поползновения. По данным аналитиков irn.ru, в сентябре общегородской индекс стоимости жилья вырос чуть менее чем на 2% (среднее значение индекса стоимости в сентябре составило $1992 за квадратный метр по сравнению с $1954 за метр в августе). При этом в малогабаритных квартирах в пятиэтажках и в обычных панельных домах 9-14 этажей цены увеличились на 2,4% ($1732-1778 за метр), в современных панельных домах — на 2,6% ($1926 за метр), в сталинских и типовых кирпичных — на 1,7% ($2357 за метр). Эти данные совпадают с прогнозами экспертов из столичных риэлторских компаний, ожидавших роста в пределах 1-3%. Единственным исключением можно считать слова Юрия Хлестакова, который отметил в сентябре рост цен на 5-10%.
Камнем преткновения в дискуссиях аналитиков остается сезонный фактор. Генеральный директор компании «Арт-билдинг» Андрей Анохин называет безосновательными и поспешными выводы части экспертов об отсутствии его серьезного влияния на цены: «Рост объема предложения многокомнатных квартир в наиболее дорогом ЦАО, хотя и с увеличением срока экспозиции, связан с традиционным выездом на отдых за границу состоятельных слоев населения, ориентированных на бизнес и высший сегмент». Параллельно в сегменте эконом-класса обозначился дефицит однокомнатных малогабаритных квартир современных типовых серий (П44, И55, П46). Именно перераспределение долей в пользу более дорогих квартир и привело в сентябре, по словам Андрея Анохина, к неожиданно высокому росту средней цены метра. Аналитики irn.ru убеждены в обратном: со сменой периода летних отпусков на сезон деловой активности жилье не стало дорожать быстрее. Темпы его по-прежнему варьируются в пределах полпроцента в неделю, или 2% в месяц.
Новостройки. По словам генерального директора АН «Дом» Ольги Петровицкой, в сентябре значительно вырос порог покупки «хоть какого-нибудь» жилья: комнату теперь практически невозможно приобрести дешевле $25 тыс., а малогабаритную однокомнатную квартиру — дешевле $60-65 тыс. Это как раз тот порог, ниже которого цены не опускаются, а такие объекты не подвержены конъюнктурным колебаниям, например привязке к району, этажу или площади. «Привлечение средств дольщиков теперь затруднено, — говорит Ольга Петровицкая, — однако покупатели стремятся использовать любую возможность приобрести квартиру в новостройке, которая всегда дешевле вторичного жилья».
Квартиры в новостройках действительно пользуются большей популярностью. «Мы констатируем заметное увеличение числа сделок — в сентябре примерно на 70% больше, чем в августе. Однако если в дальнейшем на новостройки сохранится такой же спрос, а предложение будет только сокращаться, потребление неизбежно сместится в сторону вторичного рынка», — говорит Юрий Хлестаков.
Ценовая вилка в строящихся домах составляет $800-2000. Наиболее ликвидными в домах бизнес-класса, по словам директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергея Лушкина, являются двухкомнатные квартиры площадью 65-75 кв. метров и трехкомнатные квартиры площадью 90-110 кв. метров.
Жилищный second-hand. По словам Юрия Хлестакова, на вторичном рынке даже в период так называемого летнего затишья никакого спада покупательской активности не наблюдалось. Количество сделок держится примерно на прежнем уровне. Андрей Анохин отмечает при этом резкое снижение объема предложения в июле — на 14%, которое подстегнуло рост цен на вторичном рынке в июле на 1,9%, а в августе — уже на 2,7%, в то время как объем предложения в августе остался на уровне июля. На 9% уменьшилось количество выставленных на продажу однокомнатных квартир, вместе с тем предложение двух- и трехкомнатных увеличилось (на 2 и 3% соответственно). Одновременно снижался объем предложения в наиболее «доступных» по цене округах: ЮВАО, ВАО и рос в ЦАО и ЗАО. Средняя цена в августе в ЮВАО составляла $1716, в ЮАО — $1821. Наибольший прирост цены аналитики arn.ru зафиксировали в ЮЗАО — в августе стоимость метра достигла $2103, увеличившись по сравнению с июлем на 3,9%. Лидируют по цене ЦАО — средняя цена $3120 и ЗАО — $2336.
По данным arn.ru, на 28 сентября был зафиксирован самый большой с начала года недельный прирост цены предложения на вторичном рынке — 1,68% (до $2312 за метр в целом по столице). Тенденция касается как панельных ($2001 за метр), так и монолитно-кирпичных домов ($2648 за метр).
Цены и деньги. Рекордное повышение цен на нефть на мировых рынках, по мнению экспертов, обязательно отразится на рынке недвижимости. «Стопроцентно прогнозировать повышение или снижение стоимости квадратного метра нельзя, она напрямую связана с ценами на нефть, — считает Ольга Петровицкая. — Сейчас, когда они резко подскочили, не исключено, что себестоимость строительства возрастет и ценовая планка поднимется». Ольга Петровицкая убеждена, что дешевого жилья в столице уже не будет: «Москва — европейский город по всем параметрам, и закономерно, что цены находятся на этом уровне. Даже если они будут падать, то ненадолго».
Андрей Анохин из «Арт-билдинга» отмечает при этом, что цены на рынке недвижимости близки к потолку платежеспособного спроса: «Потребность в жилье по-прежнему катастрофически отстает от предложения, но сформированная стоимость заставляет экономить даже покупателей жилья в ценовом сегменте $4-6 тыс. за квадратный метр. За год средняя площадь квартир, интересующая покупателя, сократилась со 160 до 145 кв. метров, при этом не менее 30% покупателей при покупке квартиры тем или иным способом использовали заемные финансовые ресурсы».
Тем не менее вложения в недвижимость по-прежнему остаются надежным активом: «Инвестировать можно в любой объект, но наиболее перспективна в этом плане элитная недвижимость, — полагает Андрей Анохин. — Чем эксклюзивнее объект, тем большую доходность он может обеспечить, поскольку штучный товар по определению пользуется повышенным спросом». Соглашается с ним и Ольга Петровицкая, однако, по ее словам, ждать даже временного снижения цен обычным покупателям не стоит — хорошо отслеживать тенденции роста-падения цен и «играть» на них, как на фондовом рынке, могут только опытные игроки.
СТОИМОСТЬ КВАРТИР ПО ОКРУГАМ И ТИПАМ ДОМОВ В АВГУСТЕ 2005 Г.Тип домаСАО ЗАО ЮЗАО ЦАО ЮАО СВАО ЮВАО ВАО СЗАО Средняя цена по Москве, $/кв. мИзменение цены в % за месяц Изменение цены в % за 12 месяцев
9-этажные К 22862962263434342008211817771916195826012,815,2
17-этажные П19032164214528351743195017561905178519613,812,9
16-этажные П 18402125201228191829194117491963191919983,312,1
5-этажные К 19952043210128472044185916671829193522221,411,0
5-этажные П 18581980193826501818186016821694181418853,310,9
22-этажные П19512160220826141736214116811774182619804,610,8
14-этажные П19631965178926431751187717411755190418701,810,6
12-этажные П18852000193225511713188316861874189218922,610,0
15-этажные К 19072112199734271684181718051751192920774,99,7
9-этажные П 18591994191826851742179716841689187318371,59,5
6-8-этажные К24603082278233522147223818662088192328792,69,1
10-12-этажные К2382349624833493212522401768209816872852-0,26,4
Средняя цена по округу 204823362103312018211905171618231873
Изменение средней цены в % за месяц 2,12,23,92,72,82,02,32,02,4
Изменение средней цены в % за 12 месяцев 12,111,911,510,810,210,19,39,17,3
К — в кирпичном (монолитном) доме, П — в панельном (блочном) доме. Источник: arn.ru
Журнал «Финанс.» № 37 (127) 10-16 октября 2005 — Недвижимость
Наталия Довнар
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.