Ипотеку принято позиционировать как продукт для «среднего класса» – для тех, кто получает стабильную и неплохую зарплату (от $2 тыс. на семью), но не может самостоятельно приобрести квартиру. Пока размер большинства ипотечных кредитов не превышает $100 тыс. Займы берутся, как правило, на улучшение жилищных условий – переезд в более престижный район или более просторную квартиру.
Жизнь по статусу. Однако это не означает, что сектор элитной недвижимости (квартиры и дома стоимостью от $400- 500 тыс.) полностью остается вне ипотечного рынка. Разумеется, пока такие сделки редкость. «Сегодня один заем на сумму от $500 тыс. приходится на несколько сотен выданных кредитов», – рассказывает директор ипотечного департамента банка «КИТ Финанс» Михаил Лазаренко. Тем не менее доля ипотечных сделок в секторе дорогой недвижимости растет. «Уже можно говорить о том, что состоятельные люди все чаще интересуются ипотекой», – утверждает вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Алла Цытович. Данное мнение разделяют многие банки и риэлторские и брокерские компании.
Появление такой тенденции в первую очередь связано с повышением популярности ипотеки как таковой и общим ростом ипотечного рынка. Кроме того, на глазах меняются и условия кредитования. Еще не так давно частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса почти ни в одном финансовом институте не были желанными клиентами из-за сложностей с подтверждением дохода. Сейчас же все большее количество кредиторов подходит к таким клиентам лояльно и находит различные методики подтверждения их платежеспособности помимо традиционных справок. «Существуют специальные пакеты документов, которые должны представить предприниматели без образования юридического лица и владельцы бизнеса для того, чтобы получить кредит, – поясняет Михаил Лазаренко. – Банк может запросить информацию о роде деятельности компании, отчет независимого оценщика об уровне дохода от предпринимательской деятельности или владения бизнесом, а также копии документов об уплате налогов, заверенные печатью компании, и другие бумаги, которые будут служить подтверждением дохода заемщика». Свою роль сыграло также появление ипотечных брокеров, которые готовы взять на себя все хлопоты по оформлению кредита и избавить состоятельного клиента от посещения банков и страховых компаний.
Ипотечные покупатели элитной недвижимости делятся на две категории. Во-первых, это молодые люди, которые успешно делают карьеру и могут рассчитывать в ближайшие годы на значительный рост своих доходов. «Они не стремятся копить, а уже сегодня стараются жить в соответствии со своим будущим статусом», – поясняет Алла Цытович. Ведь большинство этих людей понимают, что копить в современных условиях фактически бессмысленно. «Последние десять лет годовой рост стоимости квартир в процентах был выше ставок по ипотечным кредитам», – говорит советник председателя правления банка «Агропромкредит» Людмила Хохрякова. В самом деле недвижимость увеличивается в цене среднем на 20% в год, а самые высокие ипотечные рублевые ставки не превышают 16%. Следовательно, выгоднее купить жилье и платить проценты по кредиту, чем копить и не успевать за ростом цен.
Вторая группа «элитных» заемщиков – частные предприниматели и владельцы собственного бизнеса. «Они не хотят изымать деньги из оборота, – поясняет Михаил Лазаренко. – Такое поведение вполне оправдано экономически, так как средний процент по ипотечному кредиту (13% в рублях) будет меньше, чем доход, который приносит стабильный бизнес в России». Чаще всего ссуды на крупные суммы гасятся досрочно. Как правило, средний «срок жизни» такого займа не превышает пяти лет.
Много дают немногие. Суммы максимальных кредитов, предоставляемых ипотечными банками, постепенно увеличиваются. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости, если в начале 2005 года банки давали не больше $282,4 тыс., то в декабре максимальные суммы увеличились на $75,8 тыс. и теперь составляют $358,2 тыс. Впрочем, большинство российских ипотечных банков (58%) по-прежнему ограничивают размер максимального кредита диапазоном от $200 тыс. до $300 тыс. Примерно 22% могут выдать кредиты от $300 тыс. до $500 тыс. И только оставшиеся 20% предоставляют своим клиентам возможность получить «неограниченную сумму». То есть максимальный размер займа у этих организаций может быть ограничен лишь платежеспособностью заемщика и кредитным портфелем банка.
Клиенты, оформляющие кредиты на крупные суммы, как правило, автоматически попадают в vip-категорию. «Каждому банку выгодно привлечь такого клиента и на другие банковские услуги», – рассуждает Людмила Хохрякова. Но, несмотря на подобные декларации, пока российский ипотечный сервис никаких особых преференций для элитных заемщиков не предполагает. А иногда даже наоборот – у них могут возникнуть сложности. «У банков, как правило, нет специальных программ для выдачи крупных кредитов, – рассказывает исполнительный директор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов. – А если они имеются, то сроки рассмотрения заявок намного выше средних по банку. Оно и понятно – если в эконом-классе кредитная организация рискует $100 тыс., то в «элитке» – $500 тыс.».
Отсутствие особого подхода к vip-клиентам Алла Цытович объясняет соображениями безопасности, ведь для банков в большей степени играет роль не сумма кредита, а надежность клиента – наличие у него хорошего образования, постоянного источника дохода, хорошей кредитной истории.
Как предполагают участники рынка, количество ссуд на покупку элитной недвижимости будет расти, хотя и не в такой пропорции, как общий объем ипотеки. «Ведь элитной недвижимости на рынке меньше, чем типовой застройки, – поясняет Людмила Хохрякова. – Кроме того, существует и психологический фактор: жилье находится в залоге весь период кредитования, а это заставляет некоторых покупателей отказаться от ипотеки и взять простую ссуду».
МАКСИМАЛЬНЫЕ РАЗМЕРЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОНазвание банкаМаксимальная сумма кредита
Абсолют-банк$300 тыс. на квартиру, $1 млн на дом с земельным участком
АвтоградбанкЖестких ограничений нет, все зависит от стоимости жилья и официально подтвержденного дохода семьи
АгропромкредитбанкНе более 90% от стоимости жилья
Ай Си Ай Си Ай – банк Евразия$500 тыс.
Банк жилищного финансирования$300 тыс., 7,6 млн руб.
Банк МосквыНе более 90% от стоимости жилья
Бинбанк$400 тыс., 12 млн руб.
Вип-банк$200 тыс.
Внешторгбанк$500 тыс.
ВозрождениеНе более 85% от стоимости жилья
Газпромбанк$300 тыс. на первичном рынке, $1 млн – на вторичном
ГазэнергобанкЖестких ограничений нет, все зависит от дохода заемщика
Городской ипотечный банк$400 тыс., 10 млн руб.
Дельтакредит$300 тыс.
Европейский трастовый банк$300 тыс.
Зенит$400 тыс.
Импэксбанк$500 тыс.
КИТ Финанс$2 млн, 60 млн руб.
Локо-банк$300 тыс.
МДМ-банкНе более 80% от стоимости жилья
Международный московский банк$500 тыс., 10 млн руб.
Московский банк реконструкции и развития$300 тыс., 7,6 млн руб.
Московский капиталНе более 70% от стоимости жилья
Московский кредитный банк$250 тыс., 7,5 млн руб.
Московское ипотечное агентство*Не более 90% от стоимости жилья
Национальный резервный банк$500 тыс., 14,5 тыс. руб.
Национальный промышленный банк$300 тыс.
Оргбанк5 млн руб.
ПетрокоммерцНе более 85% от стоимости жилья
ПромсвязьбанкНе более 85% от стоимости жилья
ПромэнергобанкНе более 60% от стоимости жилья на первичном рынке и 70% – на вторичном
РайффайзенбанкНе более 70% от стоимости квартиры
Ренессанс-капитал$300 тыс., 3 млн руб.
Росбанк$300 тыс.
Российский капитал$300 тыс.
Русский банкирский дом7,6 млн руб.
Русский ипотечный банк$250 тыс.
СбербанкНе более 90% от стоимости жилья для молодой семьи с ребенком, для семьи без детей – до 70%
Славинвестбанк$300 тыс., 7,6 млн руб.
Система7 млн руб., но не более 70% от стоимости жилья
СобинбанкПо собственной программе покупки жилья на вторичном рынке – не более 50% от стоимости, по совместной программе с АИЖК – 7,5 млн руб.
Сосьете Женераль ВостокНе более 70% от стоимости жилья
Соцгорбанк$300 тыс.
Союз$300 тыс.
ТранскредитбанкНе более 80% от стоимости жилья
Универсальные финансы$120 тыс., но не более 80% от стоимости жилья
Уралсиб9 млн руб. или эквивалент в валюте
Фора-банкНе более 70% от стоимости жилья на квартиру, 80% – на дом.
Возможно 100% при зачете имеющегося жилья
Экспобанк $300 тыс., 30 млн
Юниаструм-банк 7,6 млн руб.
*Работает только с кредитными организациями. По данным банков
Журнал «Финанс.» № 17 (154) 8-14 мая 2006 – Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.