Кадастры земли и недвижимости в России до сих пор ведутся раздельно. Первым занимаются землеустроители, вторым – Бюро технической инвентаризации (БТИ). Это порождает непрозрачность рынка и несогласованность требований и действий чиновников. «Регистрация имущества в БТИ занимает очень много времени, ее стоимость очень высока. Финансовые издержки иногда делают экономически нецелесообразной саму процедуру», – сетует гендиректор агентства недвижимости «Доки» Александр Санкин. Между тем без постановки на учет в БТИ совершать сделки с недвижимостью нельзя. Как отмечают в инвестиционно-строительной компании «Сити – XXI век», процедура регистрации новых зданий занимает от нескольких месяцев до года, а иногда и больше.
Минэкономразвития тоже обеспокоено ситуацией, хотя и по другой причине. «Существующие системы учета не связаны между собой и не позволяют получить объективные сведения о недвижимом имуществе на территории России», – отмечают специалисты ведомства. Они считают, что именно с этим связано наличие большого числа неучтенных объектов, самовольно построенной недвижимости и земельных участков, появившихся в результате самозахвата земель.
Исправить положение должен новый закон «О государственном кадастре недвижимости», проект которого подготовило МЭРТ. Его введение должно снять с повестки дня три основные проблемы. Во-первых, объединить кадастры земли и недвижимости. «Раздельный учет не позволяет государству в полном объеме облагать налогами владельцев недвижимости, а инвесторы не получают информацию об объекте инвестиций», – отмечает Александр Санкин. Единый кадастр даст государству возможность в будущем заменить три налога (на имущество физических и юридических лиц, а также земельный налог) одним. Бизнес же получит возможность использовать свою собственность для получения кредитных ресурсов.
Во-вторых, единая система позволит внедрить в практику стандартные требования для учета объектов недвижимости. Сегодня чиновники на местах могут требовать от предпринимателей любые документы. В законопроекте для здания, например, прописаны следующие параметры: его назначение, этажность, общая площадь, год постройки, поэтажный план, а также материал наружных стен и перекрытий. Глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский считает, что все можно еще больше упростить. «Назначение здания, наличие в нем золотых унитазов, конечно, влияют на его стоимость. Но для целей массовой оценки и регистрации эти признаки не важны», – уверен депутат. Он предлагает оставить в законе только два параметра: месторасположение и физическое описание объекта (размер стен, этажность и т. д.).
Наконец, законом предусматривается, что землеустроителя и работника БТИ в 2008 году заменит представитель новой профессии – кадастровый инженер. Таковым сможет стать индивидуальный предприниматель, состоящий в соответствующей саморегулируемой организации. По статусу эта профессия будет сравнима с нотариусом.
«Законопроектом планируется демонополизировать предоставление услуг на рынке кадастрового учета, что, безусловно, положительно отразится на качестве оказываемых услуг и на ценообразовании», – прогнозирует руководитель юридического департамента строительной компании «М.О.Р.Е.-Плаза» Дмитрий Гринин. Сегодня землеустроительные работы стоят дорого, причем единых тарифов не существует. В среднем по России обмер земли стоит 15-20 тыс. рублей за гектар. В Подмосковье за такую цену обмерят только стандартные шесть соток. Между тем себестоимость работ не превышает 1 тыс. рублей за гектар.
Кроме того, бизнесмены рассчитывают, что новый закон сделает рынок более прозрачным. «Свободный доступ к кадастровым базам облегчит оценку недвижимости, в чем заинтересованы все владельцы и покупатели. Учитываться будут и реальные факторы, влияющие на стоимость земли. Например, для городов это развитость инфраструктуры, наличие торговых центров, детских учреждений, пешеходных зон и т. д.», – говорит Александр Санкин. Впрочем, Дмитрий Гринин предлагает сначала дождаться выхода закона. «Его текст может разительно отличаться от текста законопроекта», – предупреждает он.
По словам Виктора Плескачевского, документ может быть принят уже в осеннюю сессию. Тогда введение новой системы начнется в 2007 году. По планам чиновников переходный период продлится до 2011 года.
Журнал «Финанс.» № 30 (167) 7-13 августа 2006 – Недвижимость
Александр Попов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.