Когда речь заходит о рисках долевого строительства, одним из наиболее характерных признаков потенциальной «строительной пирамиды» эксперты называют изначально заниженную стоимость квартир и отсутствие у застройщика «истории» — то есть построенных домов. В отличие от многих вкладчиков Москвы и Подмосковья, оставшихся без жилья по вине строителей, соинвесторы компании «Мастерок» покупали квартиры по рыночной цене, да и репутация у застройщика была вполне надежной. Однако от проблем, связанных с получением жилья, их это не оградило.
Около тысячи граждан, заключивших договоры долевого строительства с компанией «Мастерок» с 2002 по 2005 год, на протяжении года вынуждены добиваться надлежащего выполнения застройщиком взятых на себя обязательств. Речь идет о строительстве 13 домов в Москве, а общая сумма, собранная компанией с частных инвесторов, оценивается в $100 млн. «Мы заплатили в 2004 году за двухкомнатную квартиру $98 тыс. ($1400-1500 за квадратный метр) — нас устраивали обещанные застройщиком сроки окончания строительства (конец 2005 года) и месторасположение дома, — говорит один из вкладчиков. — Однако сегодня на месте дома стоит огороженная площадка без каких-либо признаков строительства». Сегодня рыночная стоимость квартир возросла вдвое и, естественно, большинство вкладчиков хотят получить квартиры, а не деньги.
Впрочем, даже те, кто стремится забрать вложенные средства, не могут это сделать даже через суд. На руках у пострадавших находятся исполнительные листы, но на счетах компании денег нет.
Надежный застройщик. Одним из аргументов, который в свое время сыграл важную роль при выборе соинвесторами застройщика, была надежная репутация компании. В последние несколько лет «Мастерок» систематически выигрывал аукционы по продаже инвестиционных проектов на строительство домов в Центральном, Восточном, Южном и Северном округах столицы. Также компания выступала в качестве генподрядчика по строительству и реконструкции ряда объектов жилого и нежилого фонда по заказу правительства города. «Когда московские чиновники нас спрашивают, как же вы могли связаться с такой ненадежной компанией, как «Мастерок», это вызывает недоумение», — говорит один из соинвесторов, вложивший более $100 тыс. в строительство культурно-делового центра (проспект Дежнева, владение 1). Для многих вкладчиков определяющим фактором при вложении средств в строительство возводимых «Мастерком» зданий стала тесная связь компании с правительством города. «Прежде чем заключать договор, мы объездили все объекты, которые строила или реконструировала компания», — объясняет один из соинвесторов. Таких домов действительно немало — в Старомонетном и Басманном переулках, на Домодедовской и Мещанской улицах, на Пресненском валу — это далеко не полный список.
Доплата за воздух. Первые сомнения вкладчиков относительно судьбы квартир появились больше года назад, когда подошли сроки сдачи ряда домов. Выяснилось, что ни один из 13 домов не построен, а в некоторых случаях не был вырыт даже котлован. В компании задержку объясняли в зависимости от дома то возникшими по вине города изменениями в проекте и необходимостью новых согласований, то сложной гидрогеологической ситуацией. «Эти объяснения не соответствовали действительности, а «Мастерок» сознательно вводил дольщиков в заблуждение, продолжая затягивать сроки строительства», — считает Владимир Бондаренко, один из соинвесторов.
Многие вкладчики были также неприятно удивлены тем, что реальная площадь квартир оказалась на несколько метров меньше, чем оплаченная ими. Суммарная площадь предлагаемых соинвесторам квартир по дому на Федеративном проспекте превышала площадь, утвержденную в проектно-разрешительной документации, на 2 тыс. кв. метров. Доплата «за воздух», то есть за метры, которых просто не было, составила около $5-10 тыс. с каждого соинвестора. Возвращать разницу компания отказывается, ссылаясь на возникшие дополнительные расходы по строительству дома, хотя оно и не начиналось.
Другим неприятным моментом стал тот факт, что часть суммы за квартиры покупатели были вынуждены проводить через страховую компанию «Инвестпром-гарантия», услуги которой были навязаны им «Мастерком». В компании объясняли это желанием снизить налогооблагаемую базу. Причем о необходимости проводить часть денег через страховщиков соинвесторов информировали уже после того, как те вносили задаток за квартиру.
Что ответит премьер? На протяжении года соинвесторы «Мастерка» пытались обратить внимание московского правительства на свои проблемы. Поняв, что никаких реальных шагов по воздействию на застройщика власти не предпринимают, вкладчики пошли на традиционные для последнего времени меры и провели в октябре нынешнего года два митинга. После первого (11 октября) московское правительство наконец создало специальную комиссию по урегулированию проблем соинвесторов. А в прессе были опубликованы слова руководителя стройкомплекса города Владимира Ресина, который заявил, что комиссия «рассмотрит каждый объект компании и внесет предложения об организации строительства». «Компания рассчитается со всеми своими соинвесторами, а там, где «Мастерок» не сможет сам достроить, видимо, аннулируем итоги конкурса, и другие организации будут строить и достраивать эти дома», — уверенно заявлял он.
Представители инициативной группы вкладчиков по-прежнему настроены скептически. «Власти города бездействуют, комиссия никакими полномочиями не обладает и создана для отвода глаз. На встрече с соинвесторами с ее стороны никаких конкретных предложений не прозвучало», — заявляют они. Следующим шагом обманутых вкладчиков стало обращение через СМИ к премьер-министру Михаилу Фрадкову и президенту страны с просьбой принять представителей соинвесторов и создать независимую комиссию по решению проблемы.
За кадром. В октябре мэр Москвы Юрий Лужков направил обращения в ГУВД и прокуратуру с просьбой разобраться с рядом строительных компаний, в числе которых фигурировал и «Мастерок». А немного раньше — в сентябре — некоторым соинвесторам компании пришли анонимные письма, в которых сообщалось, что «Мастерок» испытывает серьезные финансовые трудности и не может выполнить свои обязательства. Далее следовал призыв объединить усилия соинвесторов. Последний митинг вкладчиков, в котором приняли участие около 50-60 человек, освещали практически все центральные каналы, радио и печатные издания — такого внимания не удостаиваются и более значимые события.
Требования соинвесторов и методы, используемые ими для давления на московское правительство и застройщика, не удивляют. Однако сложно объяснить, почему массированная атака на «Мастерок» в виде пристального внимания правительства и правоохранительных органов к компании и повышенной активности соинвесторов началась только пару месяцев назад.
Довольно странно, что московское правительство обратило пристальное внимание на «Мастерок» лишь в последнее время, а до этого компания с завидной регулярностью выигрывала конкурсы по застройке площадок в столице. Проблемы, связанные с проектно-разрешительной документацией, затяжки сроков строительства, завышение реальной площади квартир были выявлены соинвесторами год-полтора назад, но никакой реакции на их заявления от правоохранительных органов и московских властей не последовало. Более того, компания продолжала получать площадки под строительство, нередко выигрывая в конкурсах даже у таких «монстров», как «Главмосстрой».
Вызывает вопросы и деятельность инициативной группы соинвесторов, выдвигающей требования к правительству города предоставить квартиры всем вкладчикам до начала 2006 года. Нетрудно предположить, что власти в столь короткие сроки выполнить эти требования не смогут. Тем более что люди вряд ли захотят въехать в первую попавшуюся «панель»: деньги они платили за более качественное кирпично-монолитное жилье. Также соинвесторы заявили, что передача площадок «Мастерка» другому застройщику их не устроит и не решит проблему.
По неофициальной информации, истинные причины разворачивающейся кампании против «Мастерка» остаются за кадром. Не секрет, что получить площадку под строительство в столице без «содействия» чиновников сложно. До последнего времени у компании такой «административный ресурс» был, по крайней мере никакие нарушения не мешали получать ей новые площадки. Однако в августе 2005 года «Мастерок» лишился этого ресурса, учитывая еще и сложное финансовое положение. И это послужило сигналом для атаки на компанию со стороны конкурентов. По странному стечению обстоятельств все беды «Мастерка» начались сразу после того, как вице-мэр Москвы Валерий Шанцев, чья подпись стояла на ряде инвестконтрактов, заключенных между правительством Москвы и «Мастерком», в августе нынешнего года оставил эту должность и занял пост губернатора Нижнего Новгорода.
По мнению некоторых участников рынка, такие масштабные акции протеста и использование чиновников и правоохранительных органов вполне могут практиковаться конкурентами с целью захвата площадок, принадлежащих «Мастерку». Несмотря на то что во многих домах продана большая часть квартир, эти площадки остаются весьма привлекательным активом.
Журнал «Финанс.» № 40 (130) 31 октября — 6 ноября 2005 — Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.