Знание — сила. Прежде чем отдавать свои деньги той или иной компании, чьи низкие цены на квартиры так вас заинтересовали, необходимо собрать как можно более полную информацию о ней: какие объекты она уже построила, были ли проблемы (просрочки, жалобы на качество жилья). По возможности почитайте специализированные сайты в интернете, посвященные строительству (www.tsj.ru — «Тысячи советов о жилье», http://bstirka.ru — независимый форум вкладчиков «Социальной инициативы», http://westgate.hotmail.ru — информация о ЖК «Западные ворота столицы», www.badstroy.ru/index.php/index — полезные сведения о застройщиках и проблемных объектах). Если же выбор сделан и вы решили, что компания отвечает вашим требованиям, следует весьма тщательно изучить ее документы.
«Нужно обратить особое внимание на наличие документов, на основании которых ведется строительство: договоры аренды на земельный участок, инвестиционный контракт с администрацией города или области, утвержденный проект, разрешение на строительство», — советует председатель коллегии адвокатов компании «Правовая защита» Артем Сидоров.
Следует учитывать, что, если разрешение на строительство получено до 1 апреля 2005 года, компания может привлекать денежные средства фактически по любому договору, а если не получено вообще, то она не может этого делать. Если же разрешение получено после 1 апреля 2005 года, застройщик может заключать с соинвесторами только договоры долевого участия в строительстве. Эти ограничения установлены введенным в действие с 1 апреля 2005 соответствующим законом.
Правда, как считает Артем Сидоров, на практике этот закон не работает, и застройщики применяют различные «серые» схемы для ухода от предусмотренной в нем ответственности. По его мнению, отсутствие разрешительной документации и низкая цена за квартиру должны особо насторожить вкладчиков: «Как правило, за этим скрывается фирма, не собирающаяся ничего строить, в лучшем случае — пользующаяся бесплатным кредитом, в худшем — собирающаяся просто исчезнуть». Часто представители этих компаний в целях привлечения инвесторов рассказывают о том, что разрешение на строительство будет буквально через неделю. В ряде из них такие «сказки» рассказывают годами.
Страх и риск. Для того чтобы защитить свои средства, многие соинвесторы предпочитают страховать договор с застройщиком. Правда, эта практика не является полной гарантией сохранности вложенных в строительство средств. Да, большинство компаний не будет страховать риск неисполнения обязательств по договору, не имея полной уверенности в надежности компании и проекта. «Если известная независимая компания согласна застраховать ваши риски неисполнения обязательств по договору, то можно с большой долей вероятности сказать, что проблем не должно быть», — считает Артем Сидоров. Однако случалось, что ведущие страховые компании давали осечку и страховали сделки с объектами, которые позже становились проблемными. Когда же такую страховку предлагают сами застройщики, к этому предложению следует отнестись еще более осторожно: договор может быть составлен таким образом, что получить в будущем возмещение от страховщиков практически невозможно. По словам юристов, к моменту, когда у застройщика начнутся проблемы, у страховой компании уже может не оказаться денежных средств. Также строители и девелоперы могут через договор страхования просто проводить часть поступающих от соинвесторов средств — нужно учитывать, что вернуть их в случае возникновения проблем будет очень сложно.
Хитрости застройщиков. Договор долевого участия в строительстве или иной документ, который пытаются выдавать за него застройщики, согласно статье 3 закона о долевом участии, может быть заключен только после получения разрешения на строительство, оформления прав застройщика на землю под застройку (собственность или аренда), а также после опубликования так называемой проектной декларации — подробных данных о проекте. Исключением из правила, прямо предусмотренным новым законом, являются только жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Их участники не привлекают средства третьих лиц, а объединяют свои. И поэтому ЖНК могут собирать деньги, еще не имея всех необходимых для строительства документов, отмечают опрошенные «Ф.» юристы.
Важно, что новый закон обязует застройщиков указывать конкретные сроки предоставления жилья. Если же в договоре они не указаны, то даже в этом случае частный соинвестор имеет полное право подать в суд. При этом он может ссылаться на сроки, которые были указаны в рекламных объявлениях компании или в исходно-разрешительной документации на объект, если таковая имеется.
Если строительство ведется вяло и становится очевидно, что застройщик не выполнит своих обязательств в оговоренные сроки, можно подавать иск, не дожидаясь их истечения. Главное — доказать, что строительство не может быть закончено вовремя, а для этого может потребоваться проведение экспертизы. Хорошим подспорьем будут письма с предложениями компании-застройщика переписать договор с переносом сроков на более позднюю дату. Их можно предъявить в суде в качестве доказательств нарушения сроков застройки.
Требуйте по полной. Если вы расторгаете договор после двух-трех лет ожидания, то нельзя рассчитывать на покупку квартиры за ту же сумму — инфляция давно съела ваши вложения. В этом случае необходимо свести к минимуму ущерб и потребовать у компании-застройщика максимальную неустойку. По ГК и законодательству о защите прав потребителей гражданин может потребовать взыскания суммы, необходимой для приобретения аналогичной квартиры, исходя из цены, существующей на рынке на момент предъявления иска. «С 1 января 2005 года законодательство стало более «прописанным» в этом отношении. Для определения стоимости квартиры необходимо воспользоваться услугами оценщика», — советует Артем Сидоров.
Если фирма-застройщик игнорирует постановления Верховного суда, а также положения нового закона о долевом строительстве, частный инвестор имеет право в судебном порядке требовать исполнения договора «в натуре» — предоставления ему соответствующей квартиры, а также взыскания с компании-застройщика не только суммы первоначального вклада, но и компенсации убытков и наложения санкций, предусмотренных законом. Санкции могут начисляться с момента фактического нарушения срока исполнения обязательства по возведению (предоставлению) квартиры и/или соответствующего жилого дома, в котором она была бы расположена.
До 1 апреля 2005 года в состав санкций можно было включать проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами, начисленные по ставке рефинансирования Центробанка (в размере 13% годовых). Кроме того, инвестор мог потребовать исчисленную, согласно статье 15 ГК, величину фактических убытков в виде реального ущерба плюс компенсацию морального вреда, если он сможет доказать, что в результате недобросовестного поведения застройщика ему причинены нравственные страдания и переживания. По мнению советника по финансовым вопросам компании Vip-advocat.ru Евгения Именитова, реальный ущерб рассчитывается как вынужденные расходы, которые при нормальном течении дел (то есть при своевременном предоставлении застройщиком квартиры в собственность) частный инвестор не понес бы. К ним относятся затраты на аренду жилья, превышение расходов на транспорт. Оценка же морального вреда субъективна, и, по мнению юристов, лучше требовать больше — судьи наверняка сами уменьшат первоначальные запросы истца.
С 1 апреля 2004 года, согласно закону о долевом строительстве, санкции по отношению к застройщикам ужесточились. Теперь они должны платить за нарушения обязательств 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день пользования денежными средствами начиная со дня их внесения застройщику (около 32% годовых в рублях) плюс штрафы и пени, предусмотренные по договору, и возмещение убытков.
«По нашей практике взысканная неустойка составляет от 5 до 50% от суммы внесенных гражданином средств в зависимости от длительности просрочки, серьезности нарушения, позиции конкретного судьи по делу», — говорит Артем Сидоров.
Длительный процесс. Иски к компании-ответчику могут подаваться по местонахождению застройщика, месту жительства потребителя либо по месту исполнения договора. При этом в силу нормы ГПК и закона «О защите прав потребителей» истец освобождается от уплаты государственной пошлины.
Как показывает практика, споры соинвесторов с компанией-застройщиком могут длиться довольно долго — от шести месяцев до года, а то и более. Причем решением суда в пользу истца все не заканчивается. Многие компании часто стремятся всячески уклониться от выполнения этих решений. Процесс получения средств по исполнительному листу может растянуться на несколько месяцев. В том же случае, если на счетах компании денег недостаточно, вкладчик будет получать их частями — по мере поступления от продажи службой судебных приставов имущества ответчика. Если компания идет ко дну, оставшиеся средства поделят между собой лица, первыми успевшие пройти судебную стадию и получить исполнительные листы.
Журнал «Финанс.» № 30 (120) 22-28 августа 2005 — Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.