В сентябре и начале октября на рынке недвижимости были отмечены новые рекорды. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), к началу текущего месяца столичный рынок жилья преодолел очередной психологический рубеж в $4 тыс. за квадратный метр. По состоянию на 2 октября средний уровень стоимости квадратного метра в столице составил $4025. Как отмечают аналитики центра, квартиры в прошлом месяце подорожали в зависимости от класса жилья на 3,4–4,8%.
А вот по данным аналитического центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН), средняя стоимость жилья на вторичном рынке уже давно «перевалила» за $4 тыс. за квадратный метр и к концу сентября доросла до $4528. Рост цен составил в среднем 5,2%. На вторичном рынке квартиры в панельных домах за сентябрь подорожали на 5,5%, в кирпичных – на 5,2%.
Учитывая, что еще весной стоимость квартир росла на 2–3% в неделю, снижение темпов роста цен очевидно. Эксперты это объясняют почти двукратным сокращением платежеспособного спроса. «В некоторых случаях на одного покупателя приходится два продавца, чего давно не наблюдалось на рынке. Кроме того, с начала года при росте цен на 5–10% в месяц многие потенциальные покупатели жилья “сошли с дистанции”», – объясняет ведущий аналитик агентства недвижимости «Доки» Александр Скобкин. «Инвестиционные игроки фиксируют прибыль, продавая квартиры, тем самым увеличивая предложение, – этот фактор также влияет на цены», – добавляет руководитель группы маркетинга и экономики компании «Велес капитал девелопмент» Роман Большаков.
Впрочем, даже нынешние оценки, которые показывают 3–5-процентный месячный рост цен, по мнению ряда экспертов, явно завышенные. Причина таких показателей может заключаться в методике подсчета. «Например, накапливается большое число дорогих квартир, а дешевые предложения раскупаются – в результате средние цены увеличиваются. Более реально выглядит рост в 1–2% в месяц», – уверяет руководитель отдела продаж компании «Контакт – элитная недвижимость» Дмитрий Воронков. «Рынок входит в полосу стабилизации, при этом под этим словом не следует понимать остановку роста цен», – говорит аналитик АРН Андрей Бекетов. Сегодня продавцы и покупатели взяли паузы и ждут сигнала – продавать или покупать.
Не больше одной в руки. Таким сигналом может стать заявление вице-премьера Дмитрия Медведева о возможности введения дифференцированного налога на имущество. По-видимому, не сумев повлиять на увеличение предложения на рынке жилья, власти взялись за снижение спроса, и первыми, кто оказался в зоне их внимания, оказались инвестиционные покупатели жилья, которые покупают его для дальнейшей продажи. По подсчетам экспертов, в Москве к категории инвестиционных покупок относятся около 30% сделок на рынке недвижимости, хотя некоторые участники рынка называют и 50%.
«Такое предложение оправданно. Вопрос скорее в реализации, думаю, что комплекс мер, который бы вводил дополнительное налогообложение владельцев двух и более квартир, должен осуществляться при жестком контроле властей и, в частности, налоговых служб», – считает Роман Большаков. В этом случае можно действительно добиться серьезной коррекции цен в сторону их снижения.
Однако большинство аналитиков скептически восприняли идею, озвученную вице-премьером. «Возникает вопрос, как оценивать собственность: по БТИ или рыночной цене? Если по рыночной, то как, кто и с какой регулярностью будет проводить оценку? Если же предполагается введение какой-то усредненной шкалы, то от нее, на мой взгляд, проиграют рядовые жители, для которых даже $200–300 будут существенным бременем для бюджета, чем инвесторы, владеющие двумя и более квартирами», – уверен Дмитрий Воронков. Действительно, если квартиры дорожают на 60% в год и более, трудно ожидать, что инвесторов испугает 2- или даже 5-процентный налог на квартиру. По мнению Александра Скобкина, логичнее было бы облагать дополнительным налогом доходы, которые владелец получает при продаже или аренде жилья.
Такая идея обречена на провал, уверены многие участники рынка – ведь и риэлтеры, и сами потребители найдут возможности обойти закон. «Люди начнут просто оформлять покупку на ближайших родственников и платить по обычной ставке», – объясняет вице-президент компании «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский.
Изменений не ожидается. По расчетам экспертов, нынешний период стабилизации продлится как минимум до января 2007 года, а некоторые участники рынка довольно оптимистично говорят о полугодовом периоде ценовой стагнации. По данным агентства Penny Lane Realty, нынешний уровень цен на жилье экономкласса критический, и поэтому можно ожидать снижения цен в 2007 году до $3 тыс. за квадратный метр. Однако большая часть опрошенных экспертов уверена – никаких предпосылок ни для бурного роста цен или, наоборот, для значительного их снижения нет. «Вряд ли стоит ожидать обвала рынка. Он возможен при значительном росте предложения, а здесь как раз ситуация сложная, – объясняет Роман Большаков, – В столице же мест для застройки все меньше». Согласен с ним и Александр Скобкин. «Роста предложения в самой Москве ждать не приходится. Остались места лишь для точечной застройки – это либо «хрущевки», которые надо сносить, либо промзоны». По его мнению, застройщики будут осваивать новые участки либо на окраинах Москвы, либо за МКАД (Куркино, Солнцево и другие районы). Именно там сконцентрируется основное предложение в сегменте экономкласса.
По мнению ряда экспертов, количество предложений с дефицитом мест под застройку никак не связано. «Площадок для строительства достаточно и в Москве, и в области. Основная проблема заключается не в их освоении – возможностей и средств у девелоперов предостаточно, а в административных препонах. Зачастую совокупность всех накладных и временных расходов, сопутствующих началу стройки, делает объект просто нерентабельным», – считает Дмитрий Воронков. Другой участник рынка высказался еще более жестко: «В тендерных комитетах требуют просто фантастические суммы, это и заставляет девелоперов отказываться от многих участков».
Не ожидают участники рынка и массового «сброса» квартир инвесторами. Такой вариант маловероятен, считает Александр Скобкин: «Владельцы квартир научены опытом прошлых лет, когда цены при некоторой коррекции вниз в итоге продолжали расти. Кроме того, высокий уровень спроса продолжает поддерживаться приезжими из других регионов – немосквичи составляют не менее 50% от общего числа покупателей квартир». Не думаю, что и застройщики будут снижать цены». По расчетам аналитиков, до конца года ежемесячный рост не превысит 1–5%. Возможно, снижение спроса заставит застройщиков более адекватно выставлять цены на жилье и обращать внимание на его качество. «Сегодня качественные характеристики многих объектов, выставленных на продажу, не всегда отвечают их ценам. Такие квартиры подешевеют», – заявил «Ф.» один из участников рынка. А в декабре застройщики начнут снижать цены испытанным «новогодним» способом, предлагая покупателям скидки и специальные предложения.
Динамика цен на недвижимость на вторичном рынке в сентябре, $
Тип дома
ЦАО
САО
СВАО
ВАО
ЮВАО
ЮАО
ЮЗАО
ЗАО
СЗАО
Цена данного типа дома
Изменение цены в % за месяц
Изменение цены в % за 12 месяцев
5-этажные П/Б
4528
4115
4264
3989
3803
4067
4293
4297
4298
4156
4,7
113,4
9-этажные П/Б
5253
4077
4085
3888
3807
3993
4331
4409
4201
4109
5,6
116,0
12-этажные П/Б
5232
4282
4166
4039
3791
3894
4406
4491
4330
4199
6,1
114,7
14-этажные П/Б
5424
4172
4186
3903
3831
3854
4247
4183
4179
4096
4,3
110,3
16-этажные П/Б
5260
3996
4323
4108
3920
3994
4504
4441
4376
4269
5,5
105,8
17-этажные П/Б
5294
4124
4367
3898
3919
3944
4684
4673
4085
4253
5,8
110,2
22-этажные П/Б
4677
4574
4763
4052
3804
3962
4828
4441
4091
4323
4,0
114,1
5-этажные К/М
5707
4402
4144
3978
3774
4530
4653
4454
4235
4670
5,8
105,3
6–8-этажные К/М
6253
4992
4846
4346
4014
4822
5693
5996
4480
5599
5,3
89,7
9-этажные К/М
6279
4627
4489
4306
4003
4612
5988
4725
4676
5023
1,9
88,0
10–12-этаж. К/М
6916
5008
4559
4367
4267
4275
6068
6030
4450
5732
4,9
92,6
15- и более этаж. К/М
5831
4472
4341
4101
4093
4063
5110
4922
4507
4637
12,1
114,0
Средняя цена по округу
5916
4396
4231
4002
3855
4037
4623
4719
4233
Изменение средней цены в % за месяц
4,5
6,9
4,6
5,4
4,7
6,9
5,1
4,4
5,0
Изменение средней цены в % за 12 месяцев
88,2
110,6
113,6
109,1
117,2
114,1
113,5
94,4
118,1
* П/Б – панельно-бетонные дома, К/М – кирпично-монолитные.Источник: АРН
Журнал «Финанс.» №39 (176) 9 – 15 октября 2006 г. – Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.