За прошлый год на «горячую линию» Департамента архитектуры и градостроительства Москвы поступило 1082 звонка с жалобами на качество новых жилых объектов. За первое полугодие 2006 года — 452 обращения. Но на «горячую линию» поступают только звонки от жителей, получивших квартиры бесплатно от города, поэтому точной статистики по жалобам на качество новостроек нет. Однако юрист Агентства по защите прав потребителей Ирина Соколова подтверждает: таких заявок даже в их компанию, оказывающую платные услуги, поступает очень много. При этом нанимать юриста и подавать в суд решаются лишь самые отчаявшиеся. «Новостройки Москвы во всех сегментах жилой недвижимости возводятся с нарушениями и ошибками, допускаемыми в процессе строительства», — замечает генеральный директор компании Vesco Realty Сергей Леонтьев.
Дефекты при строительстве возникают везде — разве что отсутствие крыши пока не встречается. «Идут жалобы на окна, которые плохо закрываются или вообще не закрываются, — рассказывает Ирина Соколова. — Могут быть щели в фасаде — такие, что все помещение продувается. В самой квартире иногда обнаруживаются остатки строительных материалов, например бетона, на уборку которого требуется очень много усилий». Зачастую в сданных домах не работают лифты и вентиляция.
Одно из наиболее частых явлений — кривые полы, стены и потолки. «Эта проблема относится к жилым домам всех классов, — рассказывает Сергей Леонтьев. — По нормам неровность стен и перекрытий может доходить до 15 мм, однако в монолитно-кирпичных строениях допускаются неточности и ошибки в строительстве, из-за чего отклонения составляют 7-8 см». Если речь идет о жилье для очередников, которое передается с отделкой, то количество видов дефектов возрастает в разы: отклеивающиеся обои, кривые раковины, разбитые унитазы, текущая ванна.
Количество без качества. Объяснить ненадлежащее качество можно было бы слабо развитой системой госконтроля за застройщиками. Однако еще до начала строительства каждый проект проходит целую цепочку согласований, на длину и запутанность которой строители не устают жаловаться. «Со стороны государства существует семь видов контроля, — рассказывает Сергей Леонтьев. — Это проведение инженерных изысканий и экспертизы проектной документации на соответствие техническим и экологическим нормативам, выдача разрешений, подтверждающих соответствие документации градостроительному плану. Кроме того, городское правительство выдает разрешение на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости и осуществляет постановку сооружений на учет».
Непосредственно в процессе строительства контроль качества осуществляет представитель от Комитета государственного строительного надзора города (Мосгосстройнадзор), «приписанный» к конкретному объекту. «Ответственными лицами также являются прораб, мастер, начальник участка, бригадир, — рассказывает первый заместитель гендиректора компании «Море Плаза» Валерий Чернышев. — Кроме этого осуществляется авторский надзор со стороны организации, проектировавшей здание».
На строительных площадках ведутся журналы, где записывается, какие виды работ производились и какие материалы применялись. При их поставке отмечается: что принято, от кого, номер накладной и сертификата. «Если говорить о скрытых работах, которые нельзя проверить после их завершения (например, армирование плит перекрытий, стен, фундаментов, труб систем отопления и водоснабжения. — «Ф.»), то на каждую из них также заключается акт, подписываемый контролирующим органом, генподрядчиком, субподрядчиком, представителем технического надзора и другими ответственными лицами», — добавляет Валерий Чернышев.
Таким образом, ни на одном этапе работ строительство вроде бы не остается без надзора. Однако, как признался один из участников рынка, «количество контролирующих органов обратно пропорционально качеству работы, так как приходится на нем экономить, чтобы хватило на прохождение контроля».
Государственные фильтры. По словам председателя комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаила Москвина-Тарханова, количеством проверок и органов правительство пытается хотя бы отчасти компенсировать их недостаточную эффективность: «Мы живем в России, где все покоится на трех китах: «Авось, небось и как-нибудь». Причина — особенности трудовой психологии, характерной для всей Восточной Европы. Некоторые работники контролирующих и проверяющих органов работают по этим же принципам».
Как неофициально пояснил представитель одной девелоперской компании, сегодня в Москве существует возможность согласовать практически любой проект за сумму, составляющую от 5 до 15% от стоимости объекта. И зачастую согласование легче купить, чем получить, соблюдая все требования.
Кроме того, судя по отзывам строителей, контролирующие органы нередко формально подходят к разрешительной процедуре, тогда как настоящие проверки начинаются уже постфактум — в случае выявления дефектов построенного объекта. «Это напоминает работу ГАИ, — замечает президент корпорации «Баркли» Леонид Казинец., — когда точечно выхватывают отдельных нарушителей, но это же не помогает искоренить массовые нарушения». Еще более жестко на эту тему высказывается руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко: «Кроме конечного потребителя, никому дела нет до качества строительства. Все согласования касаются собственно проекта строительства и земельного участка, а за выполнением требований никто действительно не следит. Хотя нет, следят, если площадь объекта увеличилась — для получения дополнительных платежей в бюджет».
Стандартные рамки. Качественное строительство предполагает соблюдение неких обязательных стандартов и норм. Начиная с советского времени в строительной сфере эту роль выполняли СНиПы — строительные нормы и правила. Однако вот уже два года в нашей стране идет реформа технического регулирования, предполагающая разработку технических регламентов (ТР) для всех отраслей производства, в том числе и строительной. ТР должны прийти на смену СНиПам с 1 июля 2010 года, однако уже сейчас некоторые профессионалы считают «переходный период» опасным для качества возведенных объектов. Как уверяет директор департамента отраслевого развития Правительства РФ Ольга Пушкарева, «созданная ранее система технического нормирования в строительстве как бы не легитимна, но и не отменена в установленном порядке, а новая система на базе технических регламентов не создана. Последствия ошибок, которые могут быть допущены из-за несовершенства или отсутствия нормативной базы, трудно даже прогнозировать. Так, в Москве начато строительство ряда высотных зданий, на которые действующие нормы не распространяются, а оперативно (до разработки регламентов) внести соответствующие уточнения в СНиПы не представляется возможным».
До 2010 года СНиПы подлежат обязательному исполнению в таких сферах, как защита жизни или здоровья граждан, имущества, физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охрана окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей. «Перечисленные цели достаточно расплывчаты и позволяют применять нормативы практически без ограничений, — поясняет Юрий Борисенко. — Кроме того, многим СНиПам придан обязательный характер через упоминание в нормативных документах типа постановлений Правительства РФ, правительства Москвы и т. п. Заказчик может в договоре с генподрядчиком установить, что соблюдение определенных СНиПов обязательно для данного проекта».
Кроме того, на строительном рынке Москвы также действует ряд временных норм и правил, разработанных городской властью на переходный период. При всем желании сослаться на отсутствие регулирующих норм как на объяснение низкого качества можно только с большой натяжкой.
Человеческий фактор. В ситуации, когда есть и регулирующие нормы, и контролирующие органы, в качестве слабого звена остается низкая квалификация и недобросовестность работников. На кадровый голод в отрасли жалуются почти все девелоперы. «Сейчас у нас нет реального воплощения таких понятий, как «школа прорабов», «передача опыта», «обучение рабочих», — рассуждает директор департамента экономики «Ригруп» Ольга Морозова. — К сожалению, мы постоянно сталкиваемся с проблемой отсутствия специалистов. Качество подготовки кадров в профучилищах и большинстве строительных компаний оставляет желать лучшего».
По словам Валерия Чернышева, отсутствие квалифицированных кадров — самая большая беда отрасли: «На строительство привлекаются работники, которые уверяют, что все умеют, но на деле оказывается иначе. В годы кризиса большая часть инженерно-технического состава резко сменила сферу деятельности, чтобы обеспечить себя и свои семьи. Сейчас же их достаточно сложно вернуть обратно — квалифицированному рабочему, как и квалифицированному руководителю, надо платить нормальную зарплату. А сегодня нередки случаи, когда неквалифицированные кадры, нахватавшиеся информации по верхам, принимают решения с серьезными техническими ошибками».
Еще более серьезной проблемой является недобросовестность и халатность застройщиков. «Мы, как можем, боремся с часто встречающимся разгильдяйством, но это от проверки до проверки, — возмущается Михаил Москвин-Тарханов. — А нарушений идет много: игнорируют технику безопасности, нанимают дешевых иностранных рабочих. Иногда строительные проекты даже не сходятся с границами участка». Причем дело не только в разгильдяйстве непосредственных исполнителей: в конце концов заказчик всегда может усилить контроль со своей стороны либо смотреть на халтуру сквозь пальцы. Второй тип поведения, очевидно, встречается чаще. «Сверхприбыльность девелоперского бизнеса подчас толкает застройщиков к увеличению объемов строительства при уменьшении сроков застройки», — уверяет Сергей Леонтьев.
Значительная часть стройматериалов, поступающих на московские площадки, не соответствует международному уровню. Многие из них приобретаются на рынках, где контроль над соблюдением правил торговли очень слабый. «Кроме того, сертификаты на материалы очень легко получаются, подделываются и могут быть переданы для классификации совершенно других товаров», — рассказывает Ольга Морозова. В результате качество постройки оказывается полностью в зависимости от воли и порядочности нескольких человек, руководящих процессом застройки. А это практически сводит на нет всю сложную систему контроля и регулирования.
Подконтрольное будущее. Сейчас у экспертов и участников рынка практически отсутствуют какие-либо четкие представления о том, как исправить ситуацию с качеством. Государство пытается создать новую систему контроля. Так, в мае этого года Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Москвы (ИГАСН) в соответствии с новым Градостроительным кодексом РФ была преобразована в Мосгосстройнадзор и получила часть функции Москомархитектуры. «Сделано это было, чтобы вывести контролирующий орган из ведомственного подчинения, отчасти освободить его от сферы отраслевых интересов, — поясняет Михаил Москвин-Тарханов. — Теперь новый комитет будет подчиняться непосредственно правительству Москвы и мэру Москвы. Это позволит преодолевать давление «со стороны» застройщиков».
С 2007 года контролем за возведением социальных и производственных объектов выше 75 метров займется Служба федерального строительного надзора. Она же будет следить и за новыми технологиями и материалами, применяемыми в строительстве. Для этого в каждом субъекте РФ будут созданы структурные подразделения Госстройнадзора. Объекты меньших размеров останутся в ведении местных органов.
Однако проблему качества вряд ли удастся решить только с помощью дополнительного контроля. Сейчас застройщики чувствуют себя королями на рынке. «При сложившемся дефиците предложения такой критерий, как качество жилья, уже не играет особой роли, — поясняет заместитель генерального директора «МИАН-девелопмента» Наталья Саакянц. — Квартиры раскупаются абсолютно любые». Безусловно, массовое строительство еще не панацея (вспомнить хотя бы «хрущевки»). Тем не менее все необходимые условия для строительства не абы как, а качественно и надежно у нас есть и сейчас. Другое дело — кому это нужно, кроме покупателей квартир?
Провалиться вместе с домом
Чаще всего жильцы жалуются на дома эконом-класса. Однако проблемы возникают и в секторе более дорогого жилья. Так, комплекс жилых домов «Алые паруса» расположен на плывучих грунтах в геодезически опасной зоне, что может привести к оседанию и деформации конструкций. На подвижных грунтах построен также и самый высокий дом в Европе — «Триумф Палас», из-за чего при строительстве обрушилась одна из стен. Фундамент здания достался «по наследству» от проектировавшегося ранее на его месте спортивного сооружения и рассчитан на более щадящие нагрузки, чем высотка. Аналогичные проблемы возникли и в «Оазис Парке» — за первые шесть месяцев эксплуатации объекта фундамент начал проседать, что привело к появлению крупных (до 1 см) трещин между стенами. В жилом комплексе «Корона» строители заделывали большие щели в монолитных перекрытиях, частично обнажая металлический каркас и приваривая дополнительную арматуру. Внешне проблему заметить было сложно, так как поверх накладывался слой штукатурки, но для безопасности жилого объекта подобные строительные «хитрости» представляют серьезную опасность.
Как бороться за качество
У владельцев квартир с изъяном есть несколько способов воздействовать на застройщиков. Если квартира получена от города, достаточно позвонить по «горячей линии» Мосгосстройнадзора. Если речь идет о коммерческом жилье, то, во-первых, можно обратиться в саму строительную компанию: она обязана предоставить покупателю пятилетний гарантийный срок, в течение которого принимаются претензии. Если же компания не выполняет своих обязательств, покупатель может направить жалобу в Московскую жилищную инспекцию или обратиться в одну из коммерческих организаций по защите прав потребителя. В этом случае его права будут отстаиваться через суд. Но поскольку судебные дела такого рода тянутся не меньше полугода, в большинстве случаев справляться с последствиями дефектов в строительстве приходится уже самим жильцам. Доказать свою правоту потребителю удается отнюдь не во всех случаях. Фактически строители могут избежать ответственности — нарушения строительных норм очень сложно доказать в суде.
КОЛИЧЕСТВО ЖАЛОБ НА НЕКАЧЕСТВЕННОЕ СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕЦАОСАОСВАОВАОЮВАОЮАОЮЗАОЗАОСЗАОЗелАОИтого
2006* г. 4252906223294771342452
2005 г. 57105106136947724812612851082
* С 01.01.06 по 16.06.06. Источник: Комплекс архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы
Журнал «Финанс.» №27 (164) 17 — 23 июля 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.