В среднем снижение ставок по ипотечным кредитам составило 1-2 процентных пункта. Есть и другие приятные для потенциальных заемщиков новости. Все больше банков начинают выдавать рублевые кредиты, увеличивать сроки кредитования, совершенствовать системы оценки платежеспособности клиентов и выделять деньги под строящееся жилье и загородные дома. Да и количество кредиторов увеличилось. Если в январе, по данным “Ф.”, свои ипотечные программы имели около 20 московских банков, то сейчас их количество перевалило за три десятка. Плюс те, кто работает не по собственной программе, а по стандартам банка “Дельта-кредит” или Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В целом по России ипотечные кредиты сегодня выдают уже более 160 банков.
И все-таки они упали. Что касается ставок, то такие крупные игроки рынка, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, “Дельта-кредит”, Сбербанк, оставили их без изменения. Впрочем, в начале года их предложения на фоне других и так выглядели вполне привлекательно.
Например, АИЖК предлагало рублевые кредиты под 15% годовых, “Дельта-кредит” – долларовые от 10%, в зависимости от ставки на Международном межбанковском рынке депозитов (Libor) и личных данных заемщика. Сбербанк выдавал долларовые кредиты под 11% и рублевые под достаточно высокие 18%. Но при этом банк не взимал дополнительных процентов по кредиту при покупке квартиры в строящемся доме (обычно на этапе строительства банки увеличивают ставку на 2-3 процентных пункта). Ставки по валютным кредитам других банков в январе составляли, как правило, 15%. А рублевые помимо вышеперечисленных банков выдавали только Внешторгбанк, Европейский трастовый и Агропромкредитбанк, а также “Московский капитал” – под 16, 15, 19 и 16% соответственно.
Сейчас минимальные ставки по валютным кредитам – в долларах США и евро – практически во всех банках опустились до конкурентоспособного уровня. Так, “Первое ОВК” снизил минимальную ставку с 11 до 10%, Абсолютбанк – с 15 до 12%, Банк Москвы – с 15 до 11%, Национальная ипотечная компания (Национальный резервный банк) – с 13 до 9,5%. Отмечая повышенный интерес заемщиков к рублевым кредитам, многие банки включили их в свои программы – таких уже полтора десятка (не считая тех, кто работает по стандартам АИЖК). Ставка по ним равна в среднем 15%.
Из двух зол. Смирились банки и с желанием клиентов покупать непременно строящееся жилье: во-первых, это дешевле (чем ближе сдача дома, тем выше цена квадратного метра площади в нем), во-вторых, найти подходящую квартиру на вторичном рынке и быть уверенным в ее юридической чистоте сложно. В итоге многие банки запустили программы кредитования домов на этапе строительства – так называемую псевдоипотеку. Как уже писал “Ф.”, по закону человек не может заложить банку мифический объект на N-ном этаже N-ного дома, который обещает возвести строительная компания. Поэтому до момента оформления права собственности на квартиру предметом залога становятся права по договору об инвестировании. А за дополнительные риски банкиры берут дополнительные несколько процентов. Например, ставка по кредитам банка “Первое ОВК” на этапе строительства дома составляет 15% годовых в валюте, а после оформления титула – от 10%, Абсолютбанка – от 16 и от 12% соответственно, МДМ-банка – 18 и 11%.
Впрочем, некоторые банки нашли другое решение. Например, “Дельта-кредит” отказался от псевдоипотеки и теперь выдает деньги на покупку строящегося жилья только под залог уже имеющегося.
Черное и белое. Кредиторы, ранее неохотно соглашавшиеся работать с заемщиками с так называемыми “черными” и “серыми” зарплатами, теперь смягчают свои требования и учатся оценивать реальные доходы человека в обход справки по форме 2-НДФЛ. Клиентам предлагают принести справку о доходах в свободной форме за подписью главбуха или руководителя предприятия, агенты идут на собеседования с работодателями, а если те отказываются, могут установить платежеспособность человека по косвенным признакам: например, как уже писал “Ф.”, по имиджу и статусу организации, в которой он работает. Правда, за эти дополнительные трудности и риски банки берут дополнительную плату. Так, “Райффайзенбанк Австрия” на своем сайте абсолютно честно сообщает, что при невозможности подтвердить весь доход справкой 2-НДФЛ заемщик будет платить за долларовый кредит на 10 лет не 11% в год, как “белый” заемщик, а 12%. Некоторые банки сообщают об этом в завуалированной форме. А вот “Дельта-кредит”, первым начавший кредитовать заемщиков с “черными” доходами, нынешним летом от этой практики отказался.
Лучше дольше, да меньше. Минимальная сумма ежемесячных выплат и соответственно требования к размеру доходов за этот год также снизились благодаря увеличению сроков кредитов. Так, АИЖК еще весной увеличил сроки кредитования до 27 лет. А осенью “Дельта-кредит” запустил программу, по которой выплачивать кредит при желании можно в течение 30 лет. Таким образом, ежемесячные платежи и минимальный необходимый доход заемщика сокращаются.
Рассмотрим ситуацию, когда молодая семья из двух человек намеревается приобрести в кредит однокомнатную квартиру в Москве по цене 1,7 млн рублей или $60 тыс. Если бы молодые люди брали кредит в одном из банков по программе АИЖК на 20 лет, то им пришлось бы внести первоначальный взнос (30% от стоимости жилья или 510 тыс. рублей) и иметь ежемесячный доход не ниже 45 тыс. в месяц. Ежемесячный платеж при этом составил бы 15,7 тыс. рублей. При кредите на 27 лет минимальный доход сокращается до 43 тыс. в месяц, а платежи – до 15,1 тыс. рублей. Получая кредит по старой программе – на 10 лет – в “Дельта-кредите” на покупку квартиры за $60 тыс. и заплатив взнос в размере $15 тыс., заемщикам необходимо было иметь доход $1660 и платить ежемесячный взнос – $630. Теперь достаточно дохода в размере $1430, а ежемесячные выплаты будут составлять $496.
Богатство выбора. На первый взгляд все вышеперечисленные изменения не столь значительны. Так, например, ставки снизили лишь те банки, в которых они были выше среднерыночных, и теперь кредиты у них стоят столько же, сколько у тех же “Дельта-кредита”, Сбербанка и АИЖК. Однако при этом стоит обратить внимание, что требования “лидеров рынка” к заемщикам намного строже, чем у других участников. Например, “Дельта-кредит” отказался от кредитов на строящееся жилье и перестал выдавать деньги под неподтвержденные доходы. У Сбербанка “белая” зарплата заемщика и его поручителей является обязательным и первым условием. В отличие от них “новички”, еще не получившие большого количества клиентов, более лояльны.
Журнал «Финанс.» № 45 (86) 29 ноября – 5 декабря 2004 г. – Личные финансы
Ольга Железнова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.