Договор найма жилого помещения (во избежание повторов мы иногда будем употреблять вместо «найма» слово «аренда», хотя это не совсем правильно, так как согласно Гражданскому кодеку частное лицо именно нанимает жилье), составляется в простой письменной форме и считается действительным с момента подписания. Его даже не обязательно регистрировать в органах юстиции и заверять у нотариуса, хотя последнее можно сделать для укрепления своих позиций в суде, если до этого дойдет дело.
«В целом пункты договора стандартны, – замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Но с учетом специфики соглашения лучше всего в письменном виде зафиксировать все нюансы аренды, чтобы избежать разногласий в будущем». Например, если вы собираетесь провести ремонт в квартире в счет будущей оплаты, следует заранее оговорить, на каких условиях договор может быть расторгнут после окончания работ. Ведь хозяину ничего не помешает попросить вас освободить квартиру (такую возможность предусматривают все договоры, предполагается лишь выплата неустойки в размере месячной арендной платы), чтобы пустить в нее других людей за большие деньги.
Собственно, условия расторжения договора каждой из сторон, а также штрафные санкции необходимо обсуждать не только на словах: пусть все договоренности найдут отражение на бумаге. Таким образом, документ видоизменяется и дополняется в зависимости от желаний и потребностей сторон, но он не может быть составлен без некоторых обязательных пунктов. «Гражданский кодекс предъявляет к форме и содержанию договора найма жилого помещения ряд требований, несоблюдение которых может привести к признанию документа ничтожным (то есть недействительным), – поясняет юрист «Инком-недвижимости» Андрей Чернов. – В частности, в нем должны быть указаны все существенные условия: наименование помещения, его характеристики и точный адрес, срок аренды и плата за нее, причем непременно в рублях (иначе будет иметь место нарушение валютного законодательства), паспортные данные обеих сторон договора и всех лиц, которые будут проживать в квартире».
«Если речь идет не о квартире или доме, а только о части помещения, то необходимо указывать не только адрес, но и нумерацию комнат и помещений в соответствии с документами БТИ, – добавляет руководитель департамента аренды Mayfair Properties Джулема Казакова. – Не забудьте добавить условия пересмотра платы за аренду, внесения коммунальных и телефонных платежей, счетов за электроэнергию».
Решив снять квартиру, обязательно проверяйте все документы владельца жилья – на рынке много мошенников. Обращаясь к риэлтору, вы обязываетесь выплатить ему 100% месячной суммы аренды (а иногда и больше), но получаете некоторую гарантию подлинности бумаг, предоставленных хозяевами жилья. Во всяком случае паспортов. Обязательно выясните, кто является собственником квартиры (можно взять справку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – заодно узнаете, не обременена ли квартира правами третьих лиц, не находится ли в залоге или под арестом). «Уточните, состоит ли хозяин квартиры в браке: супруг должен быть согласен на совершение сделки», – советует Джулема Казакова. А если собственником жилья является несовершеннолетний, обязательно потребуйте у хозяина согласие органов опеки и попечительства.
«Вопросов у нанимателей и наймодателей в процессе заключения сделки и на протяжении всего срока действия договора возникает очень много, – говорит директор центра аренды компании «Бест-недвижимость» Юлия Гасиловская. – В том числе, в каких случаях от аренды лучше воздержаться. Например, это следует сделать, если владелец жилья представляет незаверенную копию документов на квартиру или требует оплату раньше, чем отдает ключи».
Эксперты заметили закономерность: чем выше цена аренды квартиры, тем менее вероятен обман. В элитном сегменте он вообще крайне редкий гость, да и совершаются все сделки с такими квартирами через крупные агентства. Зато в широком секторе «эконома» мошенников сколько душе угодно. Однако все их приемы изучены. «Пожалуй, самый распространенный вид обмана – поддельные документы, когда мошенник выдает себя за хозяина квартиры, сдает ее одному или нескольким жильцам и скрывается», – рассказывает Юлия Гасиловская. Обмануть таким образом постояльцев может и сам собственник, но это случается редко – искать-то его намного проще. Зато хозяева частенько выгоняют жильцов из жилища после ремонта без каких-либо компенсаций. Агентство едва ли окажется пособником обманщика, а вот частный маклер или небольшая контора-однодневка – вполне могут, чтобы потом поделить незаконную прибыль пополам с мошенниками.
Пострадать может и сам хозяин. Теоретически его квартиру можно даже продать. Избежать этого можно только одним способом: никому не давайте свой паспорт и не оставляйте в квартире правоустанавливающие документы на нее. Кроме того, собственник жилья может оказаться жертвой недобросовестного постояльца. Скажем, сдавали вы жилье одному человеку, а жить приехало десять. От этого способен уберечь пункт в договоре, запрещающий проживание в квартире тем, чьи имена и данные не указаны в соглашении. Нарушение этого пункта – повод расторгнуть договор совершенно законным путем.
Нередки случаи, когда жильцы просят отсрочить оплату квартиры, а через какое-то время съезжают, не заплатив. Именно для этого в самом начале срока аренды хозяин берет с постояльцев две суммы: за первый и последний месяц.
Застраховать себя от огромных телефонных счетов очень просто – достаточно заблокировать выход на междугородние линии или, если жилец просит этого не делать, взять еще один залог.
«Риск повреждения или утраты имущества является одним из наиболее важных вопросов, возникающих в отношениях собственника жилого помещения и иных лиц, – говорит Андрей Чернов. – И все эти риски несет собственник имущества, если иное не установлено законом или договором». Проще говоря, за сломанный диван постояльцу платить не придется, если в договоре не было пункта, обязывающего его сдать все вещи в первоначальном виде. А пункт этот для собственника жилья совсем не лишний. Более того, следует составить полную опись имущества и акт его передачи, чтобы застраховать себя от краж и прочих имущественных проблем. «Если случился пожар, то за его последствия ответственность несет виновный, – добавляет Джулема Казакова. – А вина при отсутствии согласия сторон устанавливается через суд. Если виноват жилец, то он должен возместить ущерб владельцу квартиры и третьим лицам, понесшим ущерб в результате пожара».
Расчеты с наймодателем лучше всего осуществлять безналичным путем, через банк, – говорит Константин Ковалев. Но по ряду причин (в частности, из-за нежелания платить налоги) хозяин может попросить наличных денег. В этом случае необходимо фиксировать передачу всех сумм – в виде расписки с датой, подписями сторон и целевым назначением выплаты (например, «оплата за июнь»).
«У собственника квартиры обязательно должен быть ключ от нее, – напоминает Константин Ковалев. – На случай командировки жильца, каких-то форс-мажорных обстоятельств. В договоре следует оговорить этот пункт, а также правила посещения жилья собственником в отсутствие постояльцев или при них».
Журнал «Финанс.» №21 (207) 4 июня – 10 июня 2007 — Недвижимость
Инга Коростылева
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.