Спрос подешевел
В оценках апрельских темпов рынка недвижимости аналитики расходятся. Так, например, по сведениям ресурса irn. ru, в среднем московский квадрат в минувшем месяце подорожал на 2,2%, в то время как в марте — на 1%. Агентство «САВА» оценивает темпы в 3,37% против 1,38% в предыдущем месяце. Директор по стратегическому планированию Агентства экспертизы инвестиционных проектов Геннадий Стерник отмечает, что апрельский рост средних цен более чем на 2% оказался выше, чем в предыдущие три-четыре месяца. По мнению других экспертов, рост рынка в апреле отнюдь не был заоблачным и вполне укладывался в «нормальные» рамки, которые ограничиваются 2% в месяц. Так, ресурс arn.ru оценивает его в 1,74%, а по данным МИАНа он составил от 0,5 до 1,7% в зависимости от категории жилья. Так или иначе, очевидно, что рост как минимум не прекращается, его темпы не снижаются. И среднюю стоимость квадрата, активно приближающуюся к $1200, покупатели пока не склонны расценивать как запредельную.
Наблюдатели обращают внимание на опережающее повышение спроса на относительно дешевые квартиры. Так, по оценкам РАН «САВА», в апреле активнее всего дорожало жилье в панельных новостройках (+6,13%), «сталинках» (+5,22%) и квартиры с малой кухней в кирпичных домах (+3,55%). Опережающий рост новостроек (в среднем +3,2%) отмечают и эксперты arn.ru. По словам пресс-секретаря агентства недвижимости «МИАН» Игоря Ладычука, наибольшей популярностью на первичном рынке пользовались одно- и двухкомнатные квартиры в таких районах массовой застройки, как Марьино и Митино. На вторичном рынке максимальный спрос пришелся на квартиры небольшой площади: «По сравнению с мартом наблюдалось понижение средней площади продаваемых квартир. То есть в апреле люди покупали жилье по самым низким ценам, которые возможно было найти на рынке, и наименьшей площади». По мнению представителя МИАНа, население стремится вложить в недвижимость деньги, которыми располагает, не откладывая покупку на потом и не стремясь накопить большую сумму для приобретения более качественного и удобного жилья: «Если есть возможность купить не «однушку», а небольшую «двушку» — люди это делают».
Рынок жилья залило нефтью
По мнению Геннадия Стерника, основная причина повышения темпов роста жилья заключается в том, что два месяца назад цены на нефть на мировом рынке достигли рекордных уровней. И теперь часть сверхдоходов нефтеэкспортеров дошла до рынка столичной недвижимости. Кроме того, на рост цен на жилье продолжает работать и фактор «бегства от доллара». Только за апрель американская валюта подешевела по отношению к рублю на 28 копеек, или на 0,89%. По мнению аналитиков irn.ru, этот процесс привел к всплеску покупательского ажиотажа в марте-апреле и как следствие к повышению цен на жилье: «Полностью понятны стремления людей, хранящих свои сбережения в американской валюте, вложить средства в более стабильную на сегодняшний день недвижимость».
Несколько разошлись мнения экспертов по поводу дорогих квартир. В агентстве «МИАН» считают, что качественное жилье в монолитно-кирпичных домах остается очень востребованным. «К примеру, в таком доме на Амундсена, проект которого разрабатывался с учетом представления населения об идеальном жилье, осталось около пяти непроданных квартир, несмотря на высокую цену — около $1200. При этом госкомиссия приняла его совсем недавно — в конце апреля. Обычно же в таких домах жилье начинает активно распродаваться лишь после госприемки», — приводит пример Игорь Ладычук. В свою очередь, по оценке РАН «САВА», в апреле в секторе монолитно-каркасных домов был зафиксирован достаточно скромный рост — в среднем на 0,94%. Руководитель отдела оценки и аналитики рынка недвижимости агентства «МИЭЛЬ» Василий Светлаков отмечает тот факт, что в последнее время дорогие квартиры все дольше ждут своих покупателей — растет время их средней экспозиции. Эксперт считает, что это может говорить о возможном достижении цен на них своих пиковых уровней.
Если доллар начнет дорожать
Аналитиками не раз отмечалось, что на конъюнктуру рынка жилья значительное влияние оказывают поведение цен на нефть и курсовая динамика доллара. С 13 марта нефть на мировом рынке начала активно дешеветь. Буквально за неделю цены на нее снизились более чем на четверть и до сих пор держатся на достигнутых уровнях. Время, необходимое для попадания валютной выручки нефтеэкспортеров на российские рынки, в том числе и на рынок недвижимости, составляет около 2,5 месяца. То есть эффект от снижения цен на «черное золото» должен начать проявляться в самое ближайшее время. Он будет заключаться, во-первых, в снижении денежного предложения на рынке, источником которого были экспортеры. А во-вторых, может отразиться на курсе доллара. Многие аналитики полагают, что в летние месяцы долларовая нагрузка на российский рынок снизится, и Центробанк может попробовать начать игру на повышение курса американской валюты. В свою очередь, не исключено, что этот факт в какой-то мере восстановит спрос на нее со стороны населения. То есть доллар теоретически вновь может стать привлекательным для сохранения и приумножения личных капиталов россиян. С другой стороны, многие западные и российские участники валютного рынка все чаще начинают говорить о перекупленности евро, полагая, что ему пора уже скорректироваться с нынешних $1,15-1,16 хотя бы до $1,1. Если вышеописанный сценарий действительно будет разыгран, спрос на жилье может снизиться. Однако, как полагают аналитики, это еще не значит, что московская недвижимость тут же начнет дешеветь.
Как полагают аналитики irn.ru, темпы роста рынка недвижимости на уровне 2-3% в месяц являются слишком высокими для сегодняшнего уровня развития экономики и бизнеса в столице. Соответственно они могут сохраняться в течение не более одного-двух месяцев, особенно принимая во внимание стабилизацию геополитической обстановки вокруг Ирака. Новое укрепление позиции доллара приведет к снижению покупательской активности, что скорее всего придется на летний период. При этом темпы роста цен могут замедлиться в ближайшее время до 1-1,5% в месяц: «Так или иначе, в ближайшие месяцы московский рынок недвижимости будет продолжать подниматься большими или меньшими темпами». Геннадий Стерник полагает, что рост на рынке недвижимости будет продолжаться до тех пор, пока нефтяные цены не опустятся ниже уровня $18,5-19 за баррель. До этих пор подпитка рынка жилья нефтедолларами будет продолжаться. «Рынок недвижимости так же подвержен цикличности, как и любой другой. Сейчас он находится в стадии «перекупленности», когда ему уже пора бы перестать расти. Когда «подарок судьбы» в виде избыточной долларовой массы себя исчерпает, рост цен на недвижимость остановится и начнется их откат. Однако произойдет это уже за пределами 2003 года. Ведь даже после падения цен на нефть рост продлится еще какое-то время по инерции. К тому же он будет поддержан предвыборными финансовыми вливаниями», — считает Геннадий Стерник.
Пик пройден?
Президент РАН «САВА» Константин Апрелев обращает внимание на то, что одновременно с ростом цен на рынке значительно вырос и объем предложения — на 30% за последний квартал.
По мнению эксперта, люди могли начать активнее выводить деньги из подорожавшего жилья с целью их реинвестирования: из старой квартиры в новую или направляться в бизнес. «Хотя не исключено, что некоторые продавцы сегодня пытаются «поймать валютное дно»: они реализуют подорожавшее в долларах жилье и выводят из него валютные средства в расчете на то, что курс доллара вот-вот вновь начнет расти. Тем более что очередной цикл роста цен на московские квартиры, судя по всему, заканчивается. И не исключено, что «гребень» этого цикла как раз придется на нынешний год», — полагает Константин Апрелев. Однако он считает, что, если даже ситуация на валютном и нефтяном рынках резко изменится, ожидать адекватной реакции на рынке жилья не стоит: «По крайней мере, цены не будут падать столь же высокими темпами, какими росли в последнее время. И у владельцев квартир будет достаточно времени, чтобы сориентироваться и принять правильное решение».
У некоторых других экспертов не наблюдается даже сдержанного пессимизма. Как заявил журналу «Финанс.» Игорь Ладычук из МИАНа, несмотря на высказывания некоторых аналитиков о «перекупленности» жилья, в агентстве не считают, что столичная недвижимость сегодня слишком дорога. «У человека, который намерен вложить свои средства в недвижимость, и сегодня есть все шансы не только сохранить, но и приумножить свой капитал. Причем особенно интересными остаются инвестиции в жилье на уровне «нуля». Во-первых, в этом случае есть все шансы выбрать самую привлекательную квартиру на нужном этаже с лучшим видом из окна. Во-вторых, только на «росте дома в высоту» сегодня можно заработать от 15 до 30%. Это не считая рыночного роста цен».
В более долгосрочной перспективе поддержку рынку может оказать развитие ипотеки. По оценкам РАН «САВА», пока этот механизм не оказывает видимого влияния на конъюнктуру рынка недвижимости. Однако доля сделок с его использованием в общем объеме операций увеличивается. За последние полгода она выросла с 1 до 3%. Геннадий Стерник полагает, что ипотечный процесс постепенно начнет набирать обороты только с будущего года: «Однако для того, чтобы он оказал реальное влияние на рынок, нужно выдавать в месяц хотя бы тысячу кредитов на покупку жилья». По оценкам эксперта, в ближайшие два-три года это маловероятно.
Средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве на 05.05.03, $
Административный округ1-комн. Прирост за месяц,%2-комн. Прирост за месяц,% 3-комн. Прирост за месяц,% Более 3 комн. Прирост за месяц,%
Центральный1655-1,218415,219291,9168010,3
Северный12021,212667,312480,01498-2,2
Северо-Восточный11013,710921,610521,11675-7,2
Восточный10864,111207,81079-2,11508-2,7
Юго-Восточный9972,29811,1944-2,11566-9,5
Южный10831,510501,610351,71691-3,5
Юго-Западный11651,411690,112053,5233612,1
Западный13286,313684,314292,1150511,2
Северо-Западный10750,611223,911261,911757,5
Источник: kdo.ru.
Квартира как вложение
Для того чтобы понять, растет ли ваш капитал вместе с удорожанием жилья, можно подсчитать, как меняется его покупательная способность. За апрель доллар подешевел на 0,89%, инфляция составила 1%. Путем несложных расчетов с учетом этих цифр можно сделать вывод: в прошлом месяце вложенные в жилье деньги не обесценились при условии, что стоимость квадратного метра в долларах выросла минимум на 1,9%. Если верить аналитикам, говорящим о темпах роста цен на недвижимость, превышающих 2%, можно констатировать — в среднем инвесторы получили реальную прибыль. Если правы те, чья оценка находится на уровне 1,7%, значит, инвестиции в жилье в среднем были убыточны. Если доллар перестанет обесцениваться столь высокими темпами, как в последнее время, а инфляция начнет снижаться, реальную прибыль можно будет получить и при более низких темпах роста долларовых цен на жилье.
Журнал «Финанс.» № 12 (19-25 мая 2003) — Личное
Антон Кузин
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.