Один из новомодных продуктов на рынке ипотеки – ссуда с плавающей ставкой. Такие кредиты предоставляют, скажем, Райффайзенбанк, Газпромбанк, банки «КИТ Финанс» и «Дельтакредит». Ставка состоит из изменяющегося индекса и фиксированного процента. Чаще всего в качестве индекса выступает LIBOR (сегодня равняется 5,3%), если ссуда выдается в валюте, и MosPrime (сейчас около 5,7%), если заем предоставляется в рублях. То есть клиент получает кредит, скажем, под LIBOR+5%, или, например, MosPrime + 8%. LIBOR в рамках ипотечных программ пересматривается раз в год, ставки по кредиту с индексом MosPrime «обновляются» ежеквартально.
В Европе, отмечают эксперты, около 80% заемщиков берут кредиты с плавающей ставкой. Тем не менее «непостоянный» процент может сыграть с заемщиком злую шутку. «На протяжении последних 10 лет LIBOR меняется по синусоидальному сценарию, – объясняет начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Так, в 1990-х был период, когда индекс находился на уровне 7,5%, в 2003-м он доходил до 1,5%, сейчас LIBOR превышает 5%».
Выходит, заемщик идет на дополнительный риск. Допустим, вы берете кредит в $150 тыс. под LIBOR + 5% (сегодня это равнозначно 10,3% годовых) на пять лет. Предположим, каждый год индекс будет расти на 0,4 пункта (такой рост LIBOR продемонстрировал с марта прошлого года). В результате общая сумма выплат по кредиту, согласно подсчетам «Ф.», составит $187,2 тыс. При фиксированной ставке в 10,3% в общей сложности вы бы выплатили лишь $185,5 тыс., сэкономив $1,7 тыс. С другой стороны, если индекс будет падать, вы сможете выиграть.
Смена кредитора. Все больше банков сегодня начинают предлагать программы по рефинансированию ипотечных займов. «За последние три года процентные ставки по ипотечным кредитам существенно снизились, скажем, в валюте с 15–18% до 9,5–11%», – отмечает директор департамента ипотечного кредитования Хоум кредит энд Финанс банка Владимир Гасяк. Перекредитование становится особенно актуальным для тех, кто взял ссуду в 2004 году и ранее.
Тем не менее, отмечают участники рынка, даже разница в ставках в 1 процентный пункт зачастую оправдывает рефинансирование кредита, особенно если комиссии за переоформление ссуды несущественны. Допустим, год назад заемщик купил в кредит квартиру стоимостью $180 тыс. Он внес 15% из собственных средств и взял ссуду в $153 тыс. на 15 лет под 11% годовых. Ежемесячный платеж по займу составляет примерно $1740. Если клиент сейчас решит рефинансировать кредит под 10%, то ежемесячный платеж будет около $1570. Это значит, что каждый год заемщик сможет экономить более $2 тыс.
Программа максимум. Рефинансирование актуально, когда ссуда уже получена, но при этом заемщика перестают устраивать условия кредитования. Однако чаще всего россияне сталкиваются с другой проблемой – недостатком собственных средств для первоначального взноса, который во многих банках составляет минимум 10%. Безусловно, можно попробовать взять нецелевой потребительский кредит – некоторые банки предлагают решить проблему с первоначальным взносом именно так. Но проценты по ссуде на неотложные нужды значительно превышают ставку по ипотечному займу (например, в «Дельтакредите» заявленные ставки по «потребу» составляют 16,5–18% годовых в рублях, а по жилищному кредиту – от 11%).
«Сочетание ипотечного и потребительского займов встречается в тех случаях, когда банки лишь декларируют программу кредитования без первоначального взноса», – комментирует начальник отдела методологии и развития банка «КИТ Финанс» Антон Карелин. Тем не менее сегодня ряд банков предлагает займы «на все 100%» в чистом виде (например, ВТБ 24, Импэксбанк и Банк Москвы). А скажем, у банка «КИТ Финанс» есть программа с отсрочкой первоначального взноса на полгода. «Это актуально для сделок, когда у заемщика уже есть жилплощадь, которую он хотел бы обменять на более дорогую квартиру», – пояснили в кредитной организации.
Время без денег. В области повышения доступности кредитов важно не только снижение ставок, но и сокращение сроков рассмотрения заявок. Например, сейчас ряд банков предлагает экспресс-кредитование. Смысл его заключается в том, что с момента подачи пакета документов до получения средств проходит не более двух суток. К примеру, за 48 часов кредит обещает выдать Юниаструм-банк, а Городской ипотечный банк – за 16 часов.
Однако некоторые банкиры считают экспресс-ипотеку всего лишь рекламным ходом, так как сейчас во многих финансовых организациях рассмотрение документов в рамках стандартных программ и так занимает не более 3–4 дней. Более того, по ставкам и пакету необходимых документов экспресс-ипотека, в отличие от других видов «быстрых» займов, обычно ничем не отличается от стандартных программ кредитования. Однако некоторая разница все же есть. Скажем, в Юниаструм-банке воспользоваться «экспрессом» сможет только резидент РФ старше 23 лет, в то время как оформить стандартную ипотеку удастся гражданину любой страны в возрасте от 21 года.
Деньги на «домик». Еще одно перспективное с точки зрения некоторых экспертов направление в области ипотеки – ссуды на загородную недвижимость. Однако пока банки выдают такие займы очень осторожно. По статистике компании «Фосборн Хоум», сегодня не более 7% покупателей приобретают загородное жилье с помощью кредита. При этом в большинстве случаев ипотечные займы берут на покупку коттеджей эконом- и бизнес-класса: состоятельные граждане приобретают недвижимость на собственные средства.
Одна из проблем, препятствующих развитию загородной ипотеки, заключается в следующем: по некоторым оценкам, около половины коттеджей в Московской области оформлены как объекты незавершенного строительства (ОНС). Многие собственники, соорудившие дом, предпочитают не вводить его в эксплуатацию, а регистрировать как ОНС, чтобы не платить налог на имущество. Однако такая недвижимость менее ликвидна, а потому банки, выдающие займы на покупку ОНС, можно пересчитать по пальцам. «Ф.» удалось найти программы кредитования на приобретение объектов незавершенного строительства лишь в трех кредитных организациях – в АйСиАйСиАй-банке, Сбербанке и Газпромбанке.
КОММЕНТАРИИ
Сергей Бессонов, директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм-банка:– Система ипотечного экспресс-кредитования представляет собой ускоренный механизм принятия решения по кредиту и отличается быстротой, удобством и лояльностью к клиенту. Официальное решение о предоставлении кредита принимается в течение 20–30 минут. Через 48 часов после представления полного пакета документов при условии их соответствия заявленным в анкете данным клиент может проводить сделку купли-продажи.
Станислав Волошин, директор департамента розничного бизнеса Ипмэксбанка:– Экспресс-ипотека – это всего лишь удачный рекламный ход, так как за громким названием в одних случаях стоит лишь сокращение количества предоставляемых клиентом документов и возможность подать заявку в режиме онлайн, а в других – быстрое принятие решения после представления полного комплекта документов. Я бы не стал использовать термин «экспресс-ипотека», ведь по аналогии с «экспресс-кредитованием на потребительские цели» должен предусматриваться упрощенный подход к принятию решения, что для ипотечного кредитования неприемлемо.
Журнал «Финанс.» №11 (197) 19-25 марта 2007 — Недвижимость
Андрей Кочкин
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.