Многие аспекты российского строительства все еще ничем не регламентируются. В частности, это касается классификации домов. «Несмотря на то что у нас есть специализированные организации, какого-либо документа, определяющего признаки жилья разного уровня, у нас нет, – считает руководитель департамента новостроек бюро недвижимости «Агент 002» Дмитрий Иванов. – И он не появится в ближайшие годы, потому что застройщикам выгодно, исходя из конъюнктуры рынка, двигать классификацию то в одну, то в другую сторону. Простая хитрость, которая позволяет играть с позиционированием».
Риэлторы и сами по-разному определяют «клубность» дома. Кто-то говорит, что в нем должно быть не более 40 квартир, другие придерживаются прежних стандартов. По мнению директора по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество» Андрея Уфимцева, в последние годы появилась тенденция укрупнения клубных объектов. Сходятся эксперты лишь в одном – чем меньше, тем лучше. Категории «эксклюзивно», «престижно» и «статусно», «приватно» все еще не чужды аудитории, вниманию которой представлены квартиры класса «премиум».
«Прежде всего квартира в клубном доме должна иметь максимально удобную планировку, позволяющую свободно подойти к дизайну внутренних помещений, – говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Александр Зиминский. – Высота потолков должна быть не менее трех метров». Очень важны видовые характеристики из окон. По словам Дмитрия Иванова, хороший вид способен увеличить стоимость квартиры на 30%. Причем необходимо, чтобы окна выходили минимум на две, а лучше – на три стороны. Очень важно также, чтобы вокруг находились дома того же класса: это создает ощущение социальной однородности.
Очень важно также, чтобы к каждой квартире было прикреплено минимум два машино-места на подземной или внешней стоянке. Существуют также малоизвестные, но очень важные пункты, которые сильно влияют на статус дома. Опытные покупатели никогда не забывают поинтересоваться, где в доме находится мусоропровод. Если на лестничной клетке – минус балл. Жилье класса «премиум» подразумевает наличие у хозяев обслуги, которая не поленится сложить мусор в пакеты и вынести на задний двор, откуда его заберут специальные машины.
Площадь современной квартиры в клубном доме – не менее 100 квадратных метров (максимум – 500). Предлагают к продаже и маленькие – от 60 метров, но это как раз тот самый случай игры с позиционированием: хозяевам жилья класса «премиум» не должно быть тесно.
Но основной признак клубного дома – это расположение в центре города. «Первые клубные дома появились в середине 90-х на Остоженке и в других районах Москвы, где существуют ограничения по этажности жилых домов, – говорит руководитель отдела городской недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed Мария Преображенская. – Сначала это были особняки в центре столицы, но тенденция не выдержала проверку временем: ведь необходимо, чтобы все коммуникации соответствовали современному техническому уровню, а в зданиях XIX века достичь этого без реконструкции невозможно». Тут же вставал вопрос с парковкой: жильцам негде было ставить машины. Все это привело к тому, что в центре перестраивались старые объекты, которые и стали новыми элитными домами.
Современных клиентов, приобретающих квартиры в клубных домах, интересуют объекты с «фишкой», с изюминкой. Большим спросом пользуются дома с зимними садами, французскими окнами (от пола до потолка), обязательна красивая и благоустроенная территория. «Кроме того, клиентов интересует наличие переговорных комнат, где можно обсудить рабочие вопросы, – добавляет Андрей Уфимцев. – Комнат отдыха и гостевых (с кожаными диванами, живыми цветами и аквариумами), детские комнаты, где можно оставить ребенка, если пришлось срочно ненадолго уехать».
Разумеется, в домах такого уровня необходимы услуги своей управляющей компании, непременно качественные и по разумным ценам – состоятельные люди как никто умеют считать деньги. А вот расположение в доме фитнес-клуба или салона красоты, по мнению экспертов, уже не так актуально: люди нашли своих мастеров и тренеров, предпочитают пользоваться их услугами. Чрезвычайно важна охрана. «Система безопасности должна быть поставлена на профессиональную основу и включать несколько уровней, – говорит генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. – Немаловажную роль играет и фэйс-контроль будущих жильцов». С этим согласен и начальник управления продаж компании «Грас» Дамир Айзатулин – приобрести квартиру в клубном доме может только тот человек, которого порекомендовали другие жильцы или сами основатели. «Высокий уровень благосостояния – значительная, но не единственная составляющая социальной однородности клубного дома, – добавляет Дамир Айзатулин. – Нельзя создать обстановку абсолютной камерности и максимального комфорта в доме, где живут совершенно незнакомые люди. В наших домах фэйс-контроль очень строг, не всегда доподлинно известно, что именно в анкете клиента вызвало отказ застройщика. Желающего купить квартиру могут спросить о чем угодно: никакого негатива не возникает, но профессионалу и полслова достаточно, чтобы составить впечатление о человеке».
Средняя цена в клубном доме $18 тыс. за квадратный метр. Она может доходить и до $35 тыс. – в самых востребованных комплексах. Однако столь дорогие квартиры редко выходят на свободный рынок: прежние владельцы предпочитают продавать их родственникам, друзьям, знакомым. По прогнозам аналитиков, рост цен на клубное жилье в 2007 году составит 20–25%, причем за весну–лето стоимость премиальных метров вырастет на 10%.
Сегодня клубных домов на рынке мало. Но эксперты предрекают хоть и не бурное, но довольно заметное развитие рынка жилья класса «премиум». Малоквартирные особняки небольшие, их можно построить на ограниченной территории, даже в центре. «Сейчас традиционное место расположения клубной недвижимости – Остоженка и арбатские переулки, – говорит Наталья Новикова. – Однако потенциал этих районов ограничен, поэтому застройщики начинают обращать внимание на другие районы – Замоскворечье, Плющиху, Чистые пруды: они в ближайшие годы смогут составить конкуренцию традиционному центру премиального жилья».
Журнал «Финанс.» №18 (204) 14-20 мая 2007 — Недвижимость
Инга Коростылева
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.