В прошлом году жилье подорожало незначительно – на 3–5%, заметных скачков не наблюдалось, чего нельзя сказать о начале 2008-го, огорчившего покупателей. Некоторые эксперты уверяют, что взлет начался еще в 2007 году. «Стоимость квартир начала устойчиво расти минувшей осенью, при этом, как всегда, наиболее быстро дорожали относительно дешевые и пользующиеся наибольшим спросом однокомнатные квартиры в домах эконом-класса», – заявил «Ф.» независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. Заместитель директора по маркетингу и продажам компании «Квартал» Павел Епихин добавляет: «В первой половине 2007 года рост цен на квартиры в новостройках повышенной комфортности не намного опережал инфляцию – 0,8–1,5% в месяц. Со второй половины прошлого года темпы ускорились и достигли 2% в месяц. А в январе этого года стоимость таких квартир, по нашим оценкам, увеличилась уже на 8%». По словам руководителя аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, жилье на вторичном рынке за первые два месяца подорожало на 12–15%.
Миф о фондовых игроках. Одно из самых распространенных объяснений неожиданного всплеска стоимости московского жилья – падение привлекательности фондового рынка, из-за чего часть инвесторов перешла на рынок недвижимости. Однако с этим можно поспорить. Посчитать людей, покупающих квартиры для получения дохода от аренды или перепродажи, не представляется возможным. Все приводимые показатели – например, некоторые аналитики уверяют, что около 30% московских квартир покупаются в инвестиционных целях – непонятно на чем построенные оценки. Кроме того, вовсе не всегда вложения в жилую недвижимость выгодны. Срок окупаемости приобретенных квартир для сдачи в аренду исчисляется, по некоторым оценкам, минимум в восемь лет, так что вряд ли такой объект привлечет профессиональных игроков фондового рынка. Приличный доход от перепродажи квартиры возможен только на пике роста, но как показывает практика, случается он раз в 2–3 года. Как отмечает Дмитрий Таганов, чтобы инвестировать в жилищный рынок, нужно очень хорошо в нем разбираться, а далеко не все финансисты обладают подобными знаниями, поэтому их роль в данном случае сильно преувеличена.
Всем не хватает. Еще одно объяснение роста цен – снижение количества объектов, выставляемых на продажу при одновременном увеличении числа покупателей. Это отмечает генеральный директор компании «МИАН – агентство недвижимости» Нина Кузнецова. По ее словам, в январе на первичном рынке продавались квартиры и комнаты в домах по 320 адресам, что на 2% меньше, чем в декабре. А на вторичном рынке снижение произошло на 18% – до 20 тысяч. Тогда как объем заявок на покупку за тот же период увеличился на 35% (первичный рынок) и 30% (вторичный). При этом число покупателей выросло в основном за счет так называемого отложенного спроса. Когда полтора года назад цены стремительно росли, многие не смогли приобрести жилье – не хватало денег. За время затишья они накопили нужные суммы и вышли на рынок.
Как заявили «Ф.» крупные застройщики – «Пик» и «Главстрой», у них на продажу выставлено соответственно 980 и 1600 квартир в новостройках. При этом большая их часть возводится в Московской области, а не столице. В целом, как отметила «Ф.» генеральный директор «Главмосстрой-недвижимости» Татьяна Решняк, сейчас по самым грубым подсчетам желающих купить жилье эконом-класса в два раза больше, чем объявлений о продаже. Геннадий Стерник поделился с «Ф.» последними данными исследований: «В декабре прошлого года ВЦИОМ провел опрос экономически активных жителей Москвы. И выяснилось, что 4% людей намеревались в 2008 году приобрести квартиры в столице. По моим расчетам, это около 200 тысяч квартир». Как добавила Татьяна Решняк, сбалансированный объем предложения должен составлять около 6,5 млн кв. метров жилья.
Нет места. Однако, как уверяют эксперты, строится и выставляется на вторичный рынок гораздо меньше, хотя никто и не называет конкретных цифр. Косвенно оценить объемы предложения в новостройках можно по количеству выданных разрешений на строительство. Как известно, продажи квартир на первичном рынке начинаются задолго до ввода домов в эксплуатацию, поэтому такой показатель, как ежегодные объемы строительства, для оценки мало подходит. В Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы «Ф.» заявили, что сейчас в столице на разных стадиях строительства возводится около 10 млн кв. метров жилья. Но только половина от этого объема выйдет на рынок, так как 50% объектов реализуются в рамках городских социальных программ. То, что в Москве жилья строится намного меньше, чем нужно, давно известно. Как и причины такой ситуации – территорий для строительства не хватает. При этом даже у самых «запасливых» девелоперов участков в городе не так много. В частности, у «Пика», имеющего, по словам представителя группы Натальи Коноваловой, земельный запас, позволяющий возвести 15 млн кв. метров жилья, только 2,5 млн кв. м находится в Москве, остальное в регионах.
Утешительный прогноз. Нынешняя ситуация с ростом цен не столь трагична. Более того, специалисты уверяют, что увеличение стоимости московских квартир как на первичном, так и на вторичном рынке уже замедлилось. По мнению Дмитрия Таганова, выросший в начале года спрос уже реализован, предпосылок для массового притока новых покупателей нет. Татьяна Решняк отмечает и то, что, например, на первичном рынке в марте–апреле в продаже начнут появляться новые объекты. Все это вместе взятое позволяет аналитикам говорить о том, что уже в марте динамика роста цен существенно замедлится и в дальнейшем ситуация ухудшаться не будет. В целом за 2008 год стоимость квартир повысится незначительно – разумеется, если не возникнет форс-мажорных обстоятельств.
Журнал «Финанс.» №09 (244) 03 марта – 09 марта 2008 – Недвижимость
Надежда Брешковская
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.