Национальный резервный банк объявил о создании Национальной ипотечной компании. В начале июля вступила в силу новая инструкция по кредитованию в Сбербанке. Московский кредитный банк предложил частным лицам программу кредитования на покупку квартир в новостройках Москвы в начале июня. В мае DeltaCredit изменил условия кредитования и ввел индивидуальную процентную ставку для клиентов. Какие выгоды получит потребитель от этих предложений?
Квартиру — молодежи, прибыль — банку
Созданная НРБ Национальная ипотечная компания (НИКОМ) начала свою работу на прошлой неделе. По словам ее представителей, многие предложения организации не имеют аналогов на рынке. Но особенность программы в том, что она направлена на поддержку молодых граждан России, желающих приобрести свою первую квартиру.
Для молодежи от 21 до 30 лет компания сделала сенсационное на первый взгляд предложение: сумма первоначального взноса за жилье снижена до 5-10% от ее полной стоимости. Как заявили журналу «Финанс.» сотрудники НИКОМ, в компанию уже обратились около тысячи человек и в данный момент в стадии рассмотрения находится более 40 заявок. Официально максимальный срок их рассмотрения — две недели, однако, как сообщили в НИКОМ, обычно решение принимается в течение семи дней. По словам специалистов ипотечной компании, получить однокомнатную квартиру молодые семьи смогут, выплатив в качестве первого взноса лишь $2-4 тыс. По мнению инициаторов проекта, программа позволит снять с молодежи бремя жилищных проблем и ускорит формирование в России среднего класса.
Тем не менее кредитные продукты НИКОМ весьма сложно назвать доступными для большинства граждан. Например, по «молодежной» программе НИКОМ до выплаты 20-25% от стоимости квартиры применяется повышенная ставка в размере 16% годовых в валюте. Правда, вице-президент НИКОМ Дмитрий Жуков убежден, что предлагаемый кредитный продукт вполне доступен для молодежи: «Допустим, к нам обратились заемщики, чей совокупный доход составляет $1000. Без особого ущерба для себя они могут выплачивать $400 каждый месяц. И мы сможем предоставить им кредит на сумму в $23 878. При таких условиях молодая семья должна вложить 5% собственных средств, то есть примерно $1200. А за $25 тыс. уже можно приобрести приличное жилье в Подмосковье. Это ведь лучше, чем жить с родителями или снимать квартиру».
Если другие банки могут предложить более низкие процентные ставки и продолжительные сроки кредитования, то НИКОМ стремится охватить все население Москвы и Московской области за счет количества предлагаемых программ. По мнению Дмитрия Жукова, в данный момент на ипотечном рынке нет жесткой конкуренции и снижать процентные ставки в ближайшем будущем не стоит.
В какой валюте?
Как считают большинство экспертов, на долларовый кредит россиянам психологически труднее решиться, чем рублевый. Однако ведущий менеджер агентства недвижимости «Московский ипотечный центр» Илона Муравьева опровергает это общепринятое мнение: «По нашим данным, большинство людей, которые пользуются ипотекой, предпочитают валютные кредиты. Мне кажется, это происходит из-за того, что многие клиенты получают зарплату в долларах. Впрочем, какой кредит брать для приобретения жилья, каждый решает индивидуально. Ставка на молодежь вполне оправданна: по моему наблюдению, кредиты чаще всего берут люди до тридцати, работающие в стабильных фирмах. Из наиболее выгодных сейчас предложений я бы выделила программу Сбербанка, где по валютным кредитам процентная ставка составляет 11% годовых».
Одним из важных событий для рынка ипотеки стало то, что в начале этого месяца Сбербанк увеличил максимальный объем кредита физическим лицам без материального залога. Его предельная сумма возросла с $10 000 до $25 000. По словам директора управления стратегического планирования Сбербанка Дмитрия Тарасова, обеспечение залога серьезно усложняет выдачу кредита, делает его более дорогим для заемщика и, таким образом, препятствует развитию рынка. Ведь для оформления кредита по недвижимости при обеспечении материального залога приходится дополнительно тратить до $1500. По словам Дмитрия Тарасова, эта сумма уходит на нотариальное заверение, регистрацию залога и других необходимых платежей. Кстати, о том, что бум ипотеки в России еще далеко, говорят данные крупнейшего кредитного учреждения страны. Объем ипотечных кредитов в Сбербанке на 1 января этого года составил всего около 5 млрд рублей.
Заем на новостройку
Недавно Московский кредитный банк начал предоставлять кредиты частным лицам на приобретение квартир на первичном рынке жилья в Москве. Заем можно взять на сумму от $20 000 до $200 000, но только на срок от 6 месяцев до 3 лет. Процентные ставки также нельзя назвать низкими — 16% годовых в валюте. Однако банк не требует дополнительного обеспечения, кроме приобретаемого жилья. Первоначальный взнос — не менее 30% от стоимости квартиры. Погашение кредита осуществляется равными суммами на протяжении всего срока кредитования. Требования к заемщикам стандартные: возраст — от 25 до 55 лет, общий стаж работы — не менее двух лет, а на последнем месте — не менее 4 месяцев.
Уникальность предложения в том, что кредит выдается для приобретения жилья в строящемся столичном доме. Пока по этой программе банк работает только с одной компанией — «Строймонтаж», и приобрести квартиру можно только в одном из элитарных жилых комплексов Москвы. Но, по словам заместителя начальника отдела ипотеки Московского кредитного банка Татьяны Сибилевой, рассматриваются и другие строительные фирмы: «На первичный рынок всегда есть спрос. Но заемщик должен понимать: приобретая квартиру на стадии сдачи дома в эксплуатацию, ему придется вложить в нее значительные средства. Реально человек сможет въехать в квартиру в новостройке через два года. В основном по программе кредитования на приобретение жилья в новостройках к нам обращается определенный круг заемщиков. Чаще всего это люди с высокими доходами — руководители компаний, которые заинтересованы в элитарных квартирах».
По словам Татьяны Сибилевой, перед тем, как определить процентную ставку по кредиту в 16%, специалисты банка проводили серьезный анализ рынка: «Можно было, конечно, сделать «плавающую», то есть переменную, ставку. Так поступают многие банки, и на рынке достаточно подобных предложений. До момента оформления права собственности на жилье большинство кредитных учреждений предлагает клиентам повышенные тарифы, а затем снижает до стандартного уровня в 13-15%. Но я считаю, что фиксированная процентная ставка более привлекательна и удобна для клиента».
Эксклюзивная ставка
Игроки ипотечного рынка, кажется, не торопятся снижать ставки. Вместо этого в моду входит индивидуальный подход. При этом каждый банк понимает его по-своему. Если НИКОМ рассчитывает на широкий спектр предлагаемых продуктов, то DeltaCredit c мая этого года ввел индивидуальную процентную ставку по предоставляемым ипотечным кредитам. Она может быть как фиксированной, так и переменной. Минимальный размер ставки — 10% годовых в валюте. Естественно, предназначена она только для очень надежных клиентов.
Индивидуальная процентная ставка устанавливается с помощью специальной системы, которую применяют во всех развитых странах мира. В банке была разработана технология, основанная на собственной статистической информации и анализе образцов, применяемых в мировой практике. Учитывается соотношение таких параметров, как кредитоспособность заемщика, сумма первоначального взноса и выбранный кредитный продукт. Процентная ставка устанавливается также в зависимости от тех рисков, которые принимает банк при выдаче кредита.
Таким образом, у некоторых кредитных учреждений процентные ставки уже приблизились к тому уровню, после которого, по последнему прогнозу компании Ernst & Young, начнется бум ипотечного кредитования. После падения ставок ниже 10% спрос населения на ипотеку должен вырасти до $2-3 млрд в год. Такое мнение высказывают не только аналитики компании, но и другие специалисты. А ведь сейчас многие банки предлагают надежным клиентам ставки, близкие к 10% годовых. Так что ипотечный бум для богатых уже произошел. Скоро бум может дойти и до среднего класса.
Условия выдачи кредита на приобретение недвижимости в российских банках (по состоянию на 28.07.03)
Банк (программа)
Размер кредита,
Валюта
Сумма кредита
Ставка,
Срок, лет
Дополнительные
% от стоимости жилья
кредита
% годовых
условия
Сбербанк
До 70
Рубли
Определяется
11
До 15
Возраст — от 18
индивидуально
до 70 лет
Сбербанк
До 70
$
Определяется
18
Возраст — от 18 до 70 лет
индивидуально
Банк Москвы
До 70
$
От 3000 до 150 000
15
До 10
Возраст — от 18 до 50 лет
Национальная ипотечная
До 95
$
От 15 000 до 200 000
От 13 до 16
До 10
В зависимости
компания
от программы
Программа DeltaCredit*
До 80
$
От 10 000 до 200 000
От 13 до 15
До 10
Программа Московского
До 70
Рубли
Эквивалент $3000-
15
До 10
Возраст — от 18 до 50 лет
ипотечного агентства**
150 000
Программа ОАО «АИЖК»***
До 70
Рубли
От $10 000
15
До 20
(эквивалент)
Агропромкредит
До 70
$
От 5000 до 100 000
15
10
От 21 до 55 лет (женщины)
От 21 до 60 лет (мужчины)
Московский кредитный банк
До 70
$
От 20 000 до 200 000
16
До 3
Для приобретения
жилья в новостройках
Московский кредитный банк
До 70
$
От 10 000 до 200 000
От 12 до 15
До 15
Собинбанк
До 80
$
Зависит от платеже-
14
До 10
Только для покупки
способности заемщика
жилья в Москве
Райффайзенбанк
До 60
$
От 25 000 до 400 000
12
До 10
Возраст — до 60 лет
для мужчин или
до 55 лет для женщин
* Банки — участники программы DeltaCredit: ABN-AMRO, DeltaBank, «Первое О.В.К.», Международный промышленный банк, Пробизнесбанк и др.
** Банки — участники программы МИА: Банк Москвы, «Капитал-Кредит», «Инвестиционный Промэнергобанк», «Русский банкирский дом», «Российский капитал».
*** Банки — участники программы АИЖК: Внешторгбанк, Всероссийский банк развития регионов, Национальный резервный банк.
По данным банков и ипотечных программ.
Журнал «Финанс.» № 25 (1-7 сентябрь 2003) — Личные финансы
Виктория Завьялова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.