Александр Борисович, зачем нужна ваша программа?
– В 2006 году, когда разрабатывался нацпроект «Доступное и комфортное жилье», малоэтажному домостроению было уделено недостаточно внимания. В прошлом году в рамках программы «Жилище» инженерная инфраструктура была полностью профинансирована только под высотную застройку – малоэтажке ничего не досталось, хотя ее доля в общем объеме введенного жилья составила 39,5%. Тем не менее индивидуальное жилищное строительство имеет огромный потенциал и обладает рядом существенных преимуществ. Малоэтажные дома вопреки распространенному мнению более экономичны – современные технологии позволяют обеспечить более низкую их себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем. Экономия в зависимости от видов материалов может быть от 6–10 тыс. рублей за квадратный метр. В индивидуальном жилье проще реализовать энергосберегающие технологии.
Почему?
– Существующие кирпичные и бетонные жилые дома в большинстве своем холодные и не соответствуют новым строительным нормам по теплосбережению. Для удовлетворения требований этих норм толщина стены из традиционного кирпича должна быть не менее 1,9 метра, что экономически нецелесообразно. Стена деревянного панельно-каркасного дома с эффективным утеплителем при средней толщине в 300 миллиметров, полностью удовлетворяет требованиям новых правил. Еще больше им удовлетворяют дома, построенные из пенополистирольных плит.
В каком виде будут сформулированы ваши предложения?
– В виде отдельной партийной программы «Единой России», которая будет учитывать все наработанные инструменты. Особо отмечу: «Свой дом» – это не альтернатива нацпроекту «Доступное и комфортное жилье», это его развитие. Нашей целью является увеличение объемов индивидуального домостроения с 19,8 млн кв. метров в 2006 году до 40 млн кв. метров в 2010-м (50% общего плана нацпроекта по вводу жилья). Параллельно ведется работа над законодательной базой по развитию малоэтажки. Госдумой уже принят в первом чтении один из основных законопроектов – о внесении изменений в некоторые законодательные акты по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки.
Что он дает?
– Если документ вступит в силу, граждане смогут объединяться в строительные кооперативы, которым будут предоставляться льготы при выделении земельных участков. Сегодня же получение земли – большая проблема. Стать участниками таких кооперативов могут также и люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Им будет оказывать поддержку государство. Нашей задачей также будет предусмотреть расходы на развитие малоэтажки в федеральном бюджете на 2008–2010 годы. Наша задача – работать во взаимодействии с субъектами Федерации, стимулировать их к принятию соответствующих региональных программ.
А зачем регионам ваши рекомендации? Разве они сами не догадаются, что делать? Есть же нацпроект…
– В нацпроекте отдельно выделенного направления по развитию малоэтажки пока нет. Но оно появится, я надеюсь. Регионам нужно системное описание инструментов, которыми они могут воспользоваться. Кроме того, на конкурсной основе будут распределяться средства на компенсацию процентной ставки по кредитам, выдаваемым на строительство инфраструктуры, предполагается выделение средств и на развитие дорожной сети. От федерального софинансирования никто из регионов не откажется, поэтому и нужна комплексная программа.
Что конкретно вы будете предлагать регионам?
– Готовить участки под комплексную малоэтажную застройку, участвовать в конкурсах и получать средства на софинансирование. Способствовать созданию открытых и закрытых строительных малоэтажных кооперативов, объединений граждан, которым будут выделять землю по упрощенной схеме. Бизнесу, готовому развивать социальную, транспортную инфраструктуру в таком небольшом поселке, будут предоставляться преференции. На выделяемых участках должны быть детские сады, школы, магазины, поликлиники – все это должны предусмотреть региональные программы. Также в рамках «Своего дома» запланированы мероприятия по развитию производственной базы. Для этого до 2010 года нужно построить и модернизировать 150 заводов стройматериалов. Цена вопроса – 60 млрд рублей. Соответственно будет оцениваться способность региона реализовать эти проекты.
Но не у всех регионов есть средства для создания развитой инфраструктуры…
– Разрабатывается схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которая позволит использовать ныне не работающую ипотеку земли. Будет разрешен залог земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Это позволит брать кредиты на обустройство участков инфраструктурой. Если ее будет возводить сам застройщик, то муниципалитет будет обязан постепенно у него выкупить эту инфраструктуру. Кроме того, планируется введение налога на недвижимость, необременительного для малообеспеченных граждан и существенного для состоятельных, – он тоже должен пополнить местные бюджеты. Кроме того, проведение земельных аукционов под коммерческую застройку должно стать постоянным источником получения средств на развитие инфраструктуры. Сегодня муниципалитеты не торопятся в массовом порядке готовить участки, а соответственно и получать доход.
На какой слой населения рассчитана программа «Свой дом»?
– Это будет жилье эконом-класса, предназначенное семьям с общим доходом в 30–40 тыс. рублей, в Московской области – от 50–60 тыс. рублей. Такая семья может себе позволить взять кредит. Конкретные условия будут вырабатывать сами субъекты Федерации.
Предполагается ли субсидирование ставок из местного бюджета?
– На усмотрение регионов. Со своей же стороны мы предлагаем новый ипотечный продукт – ипотека под залог земли, инфраструктуры и недостроя. То есть сначала инвестор будет получать средства под залог земли и приступать к строительству, по мере возведения инфраструктуры уже она будет выступать в роли залога, а потом сам недостроенный объект. Это позволит получать дополнительное финансирование непрерывно в течение всего периода строительства. Этот продукт практически уже разработан.
Определены ли пилотные регионы, на которых будет обкатываться ваша программа?
– В общей сложности их 16 – это те регионы, где хорошо развито ипотечное кредитование. В их числе Московская область, Петербург, Екатеринбург, Краснодар, Белгород, Нижний Новгород. Еще несколько пилотных регионов берет АИЖК.
Не будут ли спекулировать домами, полученными с помощью местных властей?
– Мы не сможем существующими механизмами полностью исключить такую возможность. У нас только один путь защиты – строить как можно больше домов. Если мы сможем выбросить на рынок столько жилья, что оно будет предлагаться всем, то перепродавать и перекупать его будет невыгодно. Организовывать сегодня охоту на спекулянтов очень сложно. Мы можем сделать повышенный налог для владельцев более чем одной квартиры, но ведь недвижимость всегда можно покупать на своих знакомых, родственников, подставных лиц. Запретительные меры, как правило, плохо реализуемы. Наша задача – создавать условия, искореняющие причину. Ее я уже назвал – недостаток предложения на рынке жилья.
Собственный дом для семьи – это, конечно, очень хорошо, но ведь главное для нее – источник дохода? А где работать, скажем, в деревне?
– Пока предполагается комплексное освоение застроек вокруг крупных городов, где есть работа и куда пойдет инвестор. Но и для села надо разрабатывать отдельные проекты – они будут предусмотрены в программе по развитию сельского хозяйства, которую мы должны принять в июле на ближайшие пять лет. Кроме того, эти механизмы предусмотрены в нацпроекте «Развитие сельского хозяйства».
Эндшпиль
Предполагается ли строить дома для очередников?
– Для них есть отдельная программа, разработанная совместно с правительством. Сегодня такие стандарты вырабатываются АИЖК. Для очередников предусмотрено создание закрытых кооперативов с участием государства и льготников. Государство по упрощенной процедуре обязано будет выделить без проведения конкурса участок, на котором предполагается построить дом для очередников. Кроме того, надо дать льготникам возможность приобретать строящуюся недвижимость с помощью жилищных сертификатов – пока это запрещено, с помощью сертификатов можно покупать лишь готовое жилье – в домах, сданных в эксплуатацию госкомиссией, на которые уже определено право собственности.
Как будет решаться проблема перевода земель сельхозназначения для целей жилищной застройки? Сейчас на это уходит слишком много времени…
– Во-первых, уже приняты изменения в Земельный кодекс, и с 1 января 2008 года отменяется возмещение потерь сельскохозяйственного производства при переводе таких земель в другую категорию, в данном случае – в земли поселений. Отдельное предложение – осуществлять перевод по упрощенной процедуре. Но при условии, что инвестор проводит комплексное развитие участка. Условия должны быть прописаны в региональных программах. Какие-то субъекты будут принимать свои программы освоения земельных участков, где-то местными властями будет предусматриваться развитие инженерной, социальной инфраструктуры, транспортных сетей. Где-то субъект сам будет участвовать в быстром переводе земель из сельхозназначения для целей жилищной застройки – в такие регионы, как правило, охотно приходит инвестор для размещения производства. Примеры – Ленобласть, Петербург, Московская область.
Факты
Александр Коган родился в 1969 году в Орске (Оренбургская область). В 1994 году окончил Оренбургский политехнический институт. С 1994 по 2003 год был гендиректором и предправления компании «Коминком». Являлся депутатом Законодательного собрания Оренбургской области и Оренбургского горсовета, в 2003-м избран депутатом Госдумы.
Журнал «Финанс.» №17(203) 7-13 мая 2007 — Фигуры
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.