Банки, выдающие кредиты на новостройки, можно условно разбить на три группы. В первую входят те, кто кредитует только объекты ограниченного круга застройщиков. «Часто это аффилированные структуры либо клиенты банка, — поясняет президент компании Creditstar Сергей Севрюгин. — То есть это те застройщики, деятельность которых понятна для кредитора. Соответственно риски, связанные с первичным рынком, например срыв сроков или недострой, можно контролировать». Такой избирательный подход практикуют, в частности, Росбанк, Импэксбанк, Райффайзенбанк. Понятно, что для заемщика это не лучший вариант, поскольку выбор квартир при этом очень сильно сужается.
Вторая группа кредиторов выдает ссуды на любую новостройку, но только под залог уже имеющейся у клиента недвижимости — квартиры, дачи, земельного участка. Это так называемое ломбардное кредитование. По его условиям потребитель может рассчитывать на ссуду, не превышающую 70-80% от стоимости заложенного имущества. Таким путем пошли, например, Городской ипотечный банк, «КИТ Финанс», «Дельтакредит», Банк жилищного финансирования. Эта схема удобна тем, что предоставляет заемщику широкий выбор объектов. Банки, практикующие «ломбард», апеллируют к тому, что большая часть ипотечных кредитов сегодня берется не на покупку первой квартиры, а на улучшение жилищных условий. То есть у заемщика уже имеется в собственности жилье, которое можно заложить. С другой стороны, не всякая квартира может выступить обеспечением для достаточной суммы кредита. Особенно если учесть, что необходимы еще деньги на первоначальный взнос. Соответственно «ломбард» недоступен как для тех, у кого нет никакой недвижимости, так и для многих собственников жилья.
И наконец, третья группа — это те несколько банков, которые готовы кредитовать покупку квартир, выбранных самими заемщиками. К ним относятся Абсолют-банк, Газпромбанк, Внешторгбанк. «По их программам квартиру можно купить в любой новостройке при условии, что документы застройщика пройдут проверку, — говорит андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. — К тому же, если компания или ее объект уже одобрялись банком ранее, процедура заметно упрощается. Правда, Внешторгбанк потребует поручительства на период строительства, но найти знакомых или коллег, которые поручатся за вас на год-полтора, обычно не проблема».
Сложность самой процедуры согласования квартиры банком оценивается профессионалами по-разному. Некоторые говорят о том, что процесс длится более «нудно и долго», чем при покупке жилья на вторичном рынке. Другие придерживаются обратной точки зрения. «Это более простой процесс, чем покупка квартиры по аналогичной схеме на вторичном рынке жилья, — утверждает руководитель юридической службы управления новостроек компании «Миэль-недвижимость» Николай Вопиловский. — Согласование занимает максимум две недели». Его мнение разделяют Сергей Севрюгин и управляющий директор по банковским операциям «Дельтакредита» Лора Файнзильберг.
Но даже если банк дает «добро» на выбранную квартиру, процентная ставка по кредиту для новостройки, как правило, устанавливается на 2-3% выше, чем для «вторички», — до момента окончания строительства и оформления права собственности на дом. Таким образом банк компенсирует повышенные риски. Схему с дифференцированной процентной ставкой применяют кредиторы всех трех групп, но в случае с «ломбардными» программами она не становится ниже после завершения стройки. Единственный банк, в котором условия кредитования квартир на первичном и вторичном рынках одинаковы, — это Сбербанк. Но у него есть свои, достаточно жесткие требования: официально подтвержденный доход заемщика и в придачу два поручителя, также с «белой» зарплатой.
Несмотря на то что получить кредит на покупку квартиры в новом доме для заемщика пока гораздо сложнее, чем на приобретение «вторички», риэлторы говорят, что спрос на ипотеку новостроек растет колоссальными темпами. «Сегодня около 40% обращающихся к нам интересуются приобретением жилья на первичном рынке недвижимости, — рассказывает директор ипотечного департамента банка «КИТ Финанс» Михаил Лазаренко. — В пользу того, что спрос на кредитование новостроек будет расти, говорит и тот факт, что предложение жилья на вторичном рынке ограничено».
В компании «Легкокредит» также говорят о том, что спрос на новостройки увеличился очень заметно. По их данным, еще год назад «новостроечники» среди клиентов занимали примерно 10%. Сейчас — примерно 50 на 50.
Противоречие между уровнем спроса и предложения в этой нише аналитики рынка объясняют влиянием 214-го закона. «Он накладывает на банк «солидарную ответственность» с застройщиком перед «дольщиком-заемщиком», — поясняет начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. — В связи с этим кредитные организации вынуждены требовать огромный объем документов по объекту. Зачастую застройщики не могут предоставить все необходимые бумаги. Поэтому банки не хотят брать на себя дополнительную ответственность и не очень охотно идут на заключение сделок». Другой сдерживающий фактор, упоминаемый банкирами, — неготовность застройщиков отказываться от «серых» схем привлечения инвестиций, которые получили особое распространение после принятия 214-го ФЗ. «Как только весь документооборот удастся привести в соответствие с законодательством, у нас появится больше банков, готовых работать с застройщиками и кредитовать клиентов под залог строящегося жилья», — считает Михаил Лазаренко.
Впрочем, рынок не стоит на месте. Несмотря на неприятие «серых» схем, банки начали потихоньку строить взаимодействие с застройщиками на новой основе. Первой ласточкой стала договоренность между «Су-155» и Росбанком по кредитованию всех объектов компании, в том числе и тех, где, по данным риэлторов, применяются вексельные схемы. По неофициальной информации, Газпромбанк и группа компаний МИАН собираются работать по предварительным договорам купли-продажи.
СТАВКИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ ВЕДУЩИХ БАНКОВ
Банк
Кредитная ставка*
Объекты**
$
руб.
min
max
min
max
Абсолют-банк
10,0
16,0
Н В К
Банк Москвы
10,0
11,0
13,0
14,0
В К
Программа АИЖК
12,0
16,0
В
Внешторгбанк
9,8
12,0
13,0
14,0
Н В
Газпромбанк
10,5
11,5
14,0
15,0
Н В К
Городской ипотечный банк
10,5
13,0
13,0
15,0
В К
Дельтакредит
10,5
14,5
11,2
14,25
Н В
Евротраст
12,0
14,0
12,0
18,0
Н В К
КИТ Финанс
10,5
12,0
11,75
14,5
Н В К
Международный московский банк
9,9
12,4
14,0
14,0
Н В
МДМ-банк
11,0
13,0
12,0
16,0
Н В
Московское ипотечное агентство
10,5
15,5
Н В
Московский кредитный банк
9,9
12,0
В
Национальная ипотечная компания
9,0
16,0
13,5
14,5
Н В К
Промстройбанк (СПб)
10,9
13,9
13,9
16,9
Н В
Промсвязьбанк
10,0
13,5
14,0
17,0
Н В
Райффайзенбанк
10,0
14,0
Н В К
Росбанк
10,5
12,5
15,0
17,0
Н В
Российский капитал
12,0
13,0
В
Сбербанк
11,0
18,0
Н В К
Сибконтакт
11,0
14,0
14,0
В
Система
14,0
17,0
В
Собинбанк
11,0
18,0
12,0
16,0
В К
Сосьете Женераль Восток
11,0
12,0
25,0
27,0
Н В К
Союз
11,5
16,0
Н В
Соцгорбанк
11,0
13,5
15,0
В
Уралсиб
11,0
15,0
В
Фора-банк
10,5
18,0
12,0
16,0
Н В К
*-Указаны номинальные размеры ставок (фактически они могут быть выше за счет комиссионных банка —
см. стр. 76-79). **В — вторичный рынок, Н — незавершенное строительство, К — коттедж/дом.
Источники: rusipoteka.ru, «Ф.»
Журнал «Финанс.» №4 (141) 30 января — 5 февраля 2006 — Ипотека
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.