Как показало исследование рынка рекламы, проведенное Ассоциацией строителей России (АСР), в Москве и Подмосковье действует минимум 19 организаций, предлагающих гражданам «быстро и дешево» решить жилищные проблемы. Лидерами по размещению рекламных объявлений являются ПИК «Жилищная перспектива», Департамент народной ипотеки и строительства, Центральный ипотечный внебанковский альянс, ГК «Проект Инвест». На телевидении наиболее часто появляется жилищный кооператив «Строим вместе».
Об услугах компаний можно узнать по многочисленным объявлениям типа «продажа квартир в рассрочку», «народная ипотека», «предоставление доступного жилья», «ипотечные (или жилищные) ссуды», «квартиры в кредит». По данным АСР, более 50% организаций указывают процентные ставки от 0 до 1% годовых, 25% компаний предлагают займы под 3% годовых и 21% — под 4% годовых. Как считают в АСР, подобные предложения вводят потребителей в заблуждение, так как «содержат недостоверную информацию в отношении ставок по ипотечным кредитам».
Впрочем, никто из компаний, исследованных АСР, напрямую не признается в том, что занимается выдачей ипотечных кредитов, ведь по закону кредиты могут выдавать лишь банки и НКО (небанковские кредитные организации), к которым жилищные кооперативы и потребительские общества, активно рекламирующие свои услуги, не относятся. «Если кредитный договор заключен кооперативом без участия банка, эта сделка признается ничтожной и ее можно оспорить», — поясняет партнер юридической компании «Лигас» Елена Герасимова.
Поэтому в большинстве предложений речь идет о ссудах и займах, которые могут выдавать все желающие. Основная проблема рекламы «дешевых кредитов» лежит в иной плоскости, нежели прямое нарушение закона: «глотая» приманку в виде низкой процентной ставки или стоимости квадратного метра, потребитель видит только верхушку большого айсберга под название «жилищный кооператив», «потребительское общество» или «центр кредитования». И здесь у заемщика существует опасность по меньшей мере трех заблуждений.
Заблуждение первое: кредит. Когда вы видите рекламное объявление со словами «ипотека» или «предоставление займа» под 0% или 2% годовых, надо понимать: речь не может идти о банковском кредите, так как минимальные ставки на рынке — 11% годовых в рублях и 9,9% в валюте, а ни один финансовый институт себе в убыток работать не будет. Низкие проценты возможны в двух случаях (мошеннические схемы мы не рассматриваем): когда строитель предоставляет дольщику рассрочку платежа при покупке квартиры в новостройке или когда недвижимость приобретается через жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) и союзы взаимного кредитования (СВК). Ни одна из этих схем ипотекой не является. Не упоминая основных ее признаков, отметим некоторые моменты. Рассрочка дается, как правило, на очень небольшой период времени — до шести месяцев, в то время как ипотечный кредит предоставляется на длительное время — до 30 лет. Вступая в ЖНК и СВК, пайщик накапливает сумму, равную 30% или 50% от стоимости квартиры, после чего может купить жилье на вторичном рынке или в домах-новостройках. В выборе объектов клиент ограничен (они должны быть одобрены руководством кооператива или союза), так как недостающие 50-70% выдаются из общего паевого фонда под небольшой процент, формально считающийся ежегодным членским взносом. Главный минус СВК — отсутствие закона, регулирующего их деятельность. Пайщикам кооперативов в этом смысле «повезло» больше — в апреле прошлого года вступил в силу 215-й закон о ЖНК, где четко, хотя и не слишком дальновидно («Ф.» № 2), прописаны все их нормы деятельности. Контролирующим органом назначена Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР), которая приступила к составлению реестра ЖНК, приняла нормы их отчетности. Вроде бы все поставлено под контроль. Но ни в одном из приведенных в обзоре АСР рекламных объявлений аббревиатура ЖНК не встречается.
Названия организаций, предлагающих «беспроцентные займы», весьма разнообразны: потребительское общество, общество взаимного кредита, ипотечный кооператив, жилищно-строительный кооператив. Однако деятельность этих организаций не регулируется законом о ЖНК. И никаким другим тоже. На сайте МЖСК «Академия жилья» в разделе «Гарантии» утверждается: компания является некоммерческой организацией, действующей в соответствии с законодательством РФ. При этом не упоминается, что все законодательство умещается на одной небольшой страничке — в 116-й статье Гражданского кодекса, где дается определение кооператива, а также перечень обязанностей его членов. Ничего про гарантии прав потребителя там не сказано. «С точки зрения финансов кооперативная пирамида может существовать только при значительном притоке числа пайщиков и грамотном и честном управлении, — уверяет директор Школы ипотечного брокера Алексей Теребков. — Безусловно, такие объединения есть, но и доля мошенников достаточна — думаю, к концу года поднимется новая волна скандалов».
Законность деятельности ЖСК и других «потребительских кооперативов» под большим вопросом. Прошлой осенью зампред ФСФР Сергей Харламов обещал сделать запрос по всем организациям, которые занимаются привлечением денежных накоплений граждан. Если по уставу и другим документам станет очевидно — организация занимается типичной деятельностью жилищно-накопительного кооператива, ей будет предложено либо войти в реестр ЖНК и работать в рамках нового закона, либо прекратить свою деятельность.
Заблуждение второе: бесплатные деньги. «Кооперативная» помощь вовсе не безвозмездна. При вступлении в большинство подобных обществ человек платит вступительный взнос в размере 2-5% от предполагаемой суммы квартиры. Эти деньги не возвращаются потребителю, даже если на каком-то этапе он решит выйти из объединения. Кроме того, он платит ежегодный членский взнос — 2-5% от стоимости квартиры. Размер платежа, как правило, зависит от выбранного тарифного плана. Чем дольше срок накопления, тем меньше процент. В некоторых организациях также предусмотрены отдельные отчисления в резервный фонд — от 0,5 до 2%. Таким образом, в совокупности ежегодно может набегать 5-7%, и пайщик платит их еще до того, как он въедет в новую квартиру.
Заблуждение третье: дешевое жилье. АСР в своем обзоре приводит образцы объявлений, где застройщики продают жилье в новостройках по невероятно низким ценам — $500, $700, $1000 за квадратный метр. Большая часть рекламы (82%) относится к продаже квартир в городах ближайшего Подмосковья.
По мнению представителей АСР, подобные расценки не имеют ничего общего с реальностью. Такого же мнения придерживаются и другие профессионалы. «Для Москвы порог вхождения на рынок новостроек следующий: минимум 1700-1800 $/кв. м — Кожухово, 2200-2300 $/кв. м — Печатники, 34-й микрорайон, — рассказывает Алексей Теребков. — Для Подмосковья планка чуть ниже: 1300-1400 $/кв. м для Долгопрудного, Мытищ, Реутова (типовые серии); 1500 $/кв. м и выше — для индивидуальных проектов. Второй диапазон: Подольск, Лобня, Пушкино: 950-1100$ /кв.м в зависимости от проекта и степени готовности. Более низкие цены должны наводить на мысль: либо у компании не все в порядке с документацией на объект, либо, что более вероятно, условия договора предусматривают возможность дальнейшего изменения цены». По расчетам других представителей рынка, стоимость квадратного метра в Москве сегодня не может быть ниже $1000-1500 на стадии котлована, а в Подмосковье — не меньше $700-750. Только себестоимость строительства равняется не менее 500-700 $/кв. м.
С другой стороны, если уровень цен на объекты ниже рыночного, это не всегда однозначно указывает на ненадежность застройщика. «Например, если начинается застройка большого жилого района, то на начальном этапе продаж возможен демпинг со стороны девелопера или рекламная акция. Потом цена последовательно увеличивается, — предполагает первый вице-президент корпорации «Бест-недвижимость» Михаил Гороховский. — Это нормальная практика. Принимая решение о покупке в таком случае, необходимо навести справки о застройщике и его планах».
Даже небольшая проверка через интернет уже способна многое прояснить. Так, одни из наиболее впечатляющих по дешевизне цен — у компании «Проект-инвест Л». В частности, она предлагает квартиры у метро «Нагорная» или «Кунцевская» по стоимости $1000-1100 за квадратный метр c рассрочкой на пять лет. Однако стоит потратить несколько минут на поиск в сети, как желание покупать квартиру полностью пропадет. Вот только одна из многочисленных цитат: «Группа компаний «Правовая защита» предупреждает: не отдавайте свои средства ИК ВНЛ, ООО «Группа компаний «Проект-инвест Л», ИК «Империя», не убедившись, что вы действительно не зря платите свои последние сбережения».
Если же потребитель решился рискнуть и купить квартиру «по дешевке», специалисты советуют не жалеть денег хотя бы на страхование рисков. «Государственный надзор за страховыми компаниями значительно более строгий, чем за деятельностью застройщиков, — объясняет Михаил Гороховский, — при заключении договора привлекайте юристов, чтобы при наступлении часа «Ч» страховая компания не «уползла», ссылаясь на какой-то малозаметный пункт».
Журнал «Финанс.» № 18(155) 15-21 мая 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.