Офисы: скупаем на корню. В 2005 году Москва вошла в четверку самых дорогих городов мира по ставкам аренды на офисные помещения после Лондона, Токио и Парижа. Но это еще не предел. Эксперты предсказывают, что цены будут расти долго, и, возможно, через несколько лет по дороговизне офисов Москва-Сити обгонит свой английский аналог. Правда, на 2006 год рост цен ожидается вполне умеренный. По прогнозам руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, за следующие 12 месяцев средние арендные ставки поднимутся на 8-10% для офисов класса А и на 6-8% — для класса В.
Удорожание офисов имеет вполне реальные основания: на московском рынке недвижимости этот товар по-прежнему является дефицитным. Если все заявленные на 2006 год объекты выйдут на рынок, то в Москве появится еще не менее миллиона квадратных метров офисных площадей. Но, по данным компании «Миэль-недвижимость», имеющийся сегодня дефицит офисных площадей всех типов составляет примерно 8-9 млн кв. метров. Так что девелоперам на этом рынке по-прежнему есть где развернуться.
В прошлом году спрос настолько вырос, что новые офисные центры начали скупать еще до окончания строительства. «У нас впервые начались продажи недостроенных зданий, на которые еще нет свидетельства о праве собственности», — говорит начальник отдела коммерческой недвижимости компании Deltarealty Елена Жильская.
Вымирающий класс С. Наибольшим спросом, по данным аналитиков, пользуются офисы класса А и В. Классу С, по данным «Миэль-недвижимости», сегодня принадлежит больше половины рынка. Но понемногу он начинает сдавать позиции: инвестиции в этот сегмент крайне невыгодны. «Затраты на строительство любого офисного центра очень велики, — говорит руководитель отделения «Тургеневское» департамента коммерческой недвижимости корпорации «Инком-недвижимость» Юрий Усков, — один квадратный метр может обойтись в $1 тыс. Но если сделать в здании кондиционирование, провести достаточное количество телефонных линий, организовать нормальную парковку, то вы получите уже класс Б. И арендные ставки можно будет поднимать минимум на $100-150».
Главным источником дешевых офисных площадей остаются НИИ и промышленные предприятия. Но и они постепенно проходят реконструкцию и повышают свою классность.
Характерной чертой развития офисного рынка профессионалы называют его децентрализацию. «Из-за проблем со свободными площадями и транспортной загруженностью в пределах центра все больше арендаторов стремятся нанимать площади за пределами Садового кольца», — считает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-недвижимость» Элина Занина. Другой, не менее важной тенденцией эксперты называют появление большого количества проектов техно- и бизнес-парков, комплексов и объектов многофункционального назначения, совмещающих деловую, торговую, гостиничную и развлекательную функции. Примерами таких проектов являются бизнес-парки «Крылатские холмы», «Аврора бизнес-парк», «Гринвуд бизнес-парк», «Кантри Парк», «Бизнес-парк Troy». Правда, по мнению аналитиков «Миэль-недвижимости», московские проекты не вполне соответствуют классическим признакам бизнес-парков, которые предполагают низкоэтажные здания, большие земельные участки и невысокие арендные ставки. Тем не менее они пользуются устойчивым спросом.
Торговые площади: больше и дальше. По данным компании «Миэль-недвижимость», сегмент торговых площадей на протяжении последних пяти лет был одним из самых динамично развивающихся секторов рынка коммерческой недвижимости. Пока он пользуется наибольшей популярностью у отечественных и иностранных инвесторов, вкладывающих деньги в коммерческую недвижимость. Причиной этого является высокая (в сравнении с другими нишами этого рынка) доходность сегмента — 13-15%. При этом срок окупаемости (3-5 лет) ниже, чем у офисной недвижимости.
За прошлый год объем предложения торговых площадей увеличился почти вдвое. Тем не менее эксперты уверяют, что этот сектор весьма далек от насыщения. Особенно остро ощущается нехватка высококачественных помещений. По данным «Конкордии-эссет менеджмент», если торговый центр отвечает всем современным параметрам и удачно расположен, занятость площадей в нем составляет 98-100%.
В условиях ужесточающейся конкурентной борьбы между старыми и новыми магазинами единственным путем к спасению для объектов советской эпохи становится реконцепция. «В них проводятся реконструкция и перепланировка с учетом распределения покупательских потоков, — объясняет генеральный директор компании Prime City Properties Сергей Колегов. — Также меняется концепция, выделяется целевая аудитория и соответственно подбирается состав арендаторов».
В наступившем году торговые сети продолжат свой путь на окраины. Это не столько маркетинговое решение, сколько жизненная необходимость, поскольку в центре практически не осталось свободных площадок, а крупные фирмы с насиженных мест не уходят. С другой стороны, по мнению Сергея Колегова, спальные районы имеют большой потребительский потенциал, который еще на несколько лет обеспечит ритейлерам возможности расширения.
Другая очевидная тенденция московского ритейла — увеличение площадей. Торговые центры площадью менее 10 тыс. кв. метров становятся неактуальными. Этому способствуют в первую очередь потребительские предпочтения. «Я думаю, что скоро в Москве не будут пользоваться популярностью торговые центры по 3-4 тыс. метров. Покупателю удобнее приехать в одно место вроде «Атриума» или «Меги» и купить там все необходимое, чем ездить по городу от одного магазина к другому», — говорит Юрий Усков.
По данным «Конкордии-эссет менеджмент», арендные ставки на торговые площади в спальных районах на конец третьего квартала 2005 года составили $500-600, на основных торговых магистралях — $650-900, на бутиковых улицах центра города — $1590. При этом, как утверждает руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «МИАН — агентство недвижимости» Сергей Лобкарев, в 2005 году арендные ставки в Центральном округе и лучших торговых коридорах (Тверская, Кутузовский) стабильно росли. В то же время в спальных районах, торговых сетях и гипермаркетах цена квадратного метра была стабильной в течение всего года.
Гостиницы: меньше, но дороже. То, что Москва страдает от нехватки дешевых гостиниц, ни для кого не новость. Тем не менее инвесторы не спешат осваивать этот сегмент рынка. По мнению специалистов «Конкордии-эссет менеджмент», это связано с тем, что сегодня гостиничная недвижимость — наименее доходный и наиболее рисковый сегмент рынка. «Основными проблемами в гостиничном бизнесе являются высокая стоимость земельных участков в Москве, отсутствие профессионального управления гостиничными комплексами и нехватка квалифицированного персонала, — говорит управляющий партнер компании «Конкордия-эссет менеджмент» Марина Кислицкая. — Строительство гостиниц туристского класса со стоимостью номера не более $100 в сутки в Москве сейчас совершенно нерентабельно. Поэтому в основном ведется строительство пятизвездочных гостиниц, где номер стоит не менее $300 в сутки».
По информации аналитиков, количество отелей в Москве почти вдвое меньше, чем в других европейских столицах. «Поэтому уровень загрузки московских гостиниц в 2005 году составил более 70%», — говорит Элина Занина. При такой статистике очевидно, что, несмотря на все сложности, гостиничный сегмент рынка будет активно развиваться. Причем за счет как отечественных, так и иностранных инвесторов. «Мы не можем судить за весь рынок в целом, но в нашу компанию участились запросы от западных и российских региональных гостиничных компаний по поиску помещений или отдельно стоящих зданий для размещения гостиниц», — утверждает Елена Жильская.
На российском рынке начинают появляться новые типы гостиниц. Например, мини-отели. «Они позиционируются как уникальные, непохожие на остальные, — рассказывает руководитель проекта департамента развития компании «Русские отели» Анна Тихвинская. — Целевая группа гостей — люди, привыкшие к изысканному комфорту. Набор услуг таких отелей стандартен, однако присутствует общий стиль, сохраненный во всем — от номерных знаков на дверях и парфюмерии до оформления холлов и мебели».
Несмотря на то что частные инвесторы делают ставку на дорогие отели, количество дешевых гостиниц в ближайший год также будет понемногу увеличиваться. «Расширение будет происходить главным образом за счет реконструкции устаревших гостиниц советского периода, — говорит Сергей Колегов, — а также за счет продажи инвестконтрактов на строительство гостиниц с аукционов, проводимых правительством Москвы».
Согласно утвержденной правительством Москвы программе, к 2010 году планируется построить 224 гостиничных комплекса почти на 100 тыс. мест. Также реализуется программа сноса и реконструкции ветхих гостиниц, большинство из которых было построено в 50-х годах прошлого века. Исходя из этого, специалисты «Конкордии-эссет менеджмент» прогнозируют, что дефицит гостиниц продлится еще 4-5 лет, после чего начнется стабилизация спроса и предложения.
Все дороги ведут на склад. Сейчас почти невозможно прогнозировать, какой из сегментов рынка коммерческой недвижимости будет в этом году наиболее доходным: среди профессионалов на этот счет нет единого мнения. Зато очевидно другое: все больший интерес у крупных инвесторов вызывают складские помещения. «Этот сектор не очень развит в нашей стране, но потребность в складах растет одновременно с расширением торговли, — говорит Юрий Усков, — у арендаторов все чаще появляется желание хранить товар на хороших складах, где все сделано по европейским стандартам, где поддерживаются определенная температура, влажность, есть удобные возможности для разгрузки товара и т. п.». По данным компании «Инком-недвижимость», за минувший год заметно увеличилось число клиентов, которые интересуются покупкой промышленных объектов в том числе за пределами МКАД — на расстоянии до 50 километров от Москвы. Их цель — строительство современных складских комплексов. Скорее всего цены там будут выше, чем в старых складах. Но эксперты предполагают, что такие инвестиции — весьма прибыльное предприятие. Общий объем имеющихся на рынке площадей, по данным «Миэль-недвижимости», в Москве и Московской области составляет примерно 4,5 млн кв. метров. Но из них на долю современных комплексов класса А и В приходится около 2,1 млн кв. метров. Спрос на качественные складские площади постоянно растет и уже в 2-3 раза превышает предложение.
i
РЫНКИ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Европы показывают доходность примерно 7% годовых, а средний срок окупаемости проектов там составляет 15 лет. В Москве же доходность офисных центров достигает в среднем 14%, а срок окупаемости составляет 4-6 лет.
НА 1000 ЖИТЕЛЕЙ МОСКВЫ приходится всего 100 кв. метров качественных торговых площадей, в то время как в Европе этот показатель составляет 600 кв. метров.
КРУПНЫЕ ЗАРУБЕЖНЫЕ ОПЕРАТОРЫ гостиничного бизнеса активизируются на московском рынке. Помимо отелей таких известных сетей, как Marriott и Hyatt, в будущем году в Москве появятся Four Seasons на месте гостиницы «Москва» и Ritz-Carlton на месте «Интуриста».
Журнал «Финанс.» №2 (139) 16-22 января 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.