Налог на «хрущевки»

В четверг, 27 февраля, правительство одобрило четыре законопроекта об имущественных налогах, которые в случае их принятия должны проработать до 2006 года. По словам первого замминистра финансов Сергея Шаталова, через три года в России планируется ввести единый налог на недвижимость. Одобренные же проекты должны стать промежуточным шагом на пути к нему. Непосредственно личного благосостояния граждан коснутся два из обсуждаемых налога — на имущество физических лиц и на наследование и дарение. Ставки этих налогов правительство намерено сократить, а нагрузку по их уплате перенести с социально незащищенных на состоятельных граждан.

Хорошая мина…

Как планируют в правительстве, с 1 января 2004 года предельная ставка налога на имущество физических лиц сократится в 20 раз — до 0,1% от стоимости жилья. Однако эта стоимость уже будет определяться не по традиционной оценке БТИ, а по совершенно новой методике. Чиновники полагают, что эта методика позволит максимально приблизить оценку к рыночным реалиям. По словам Сергея Шаталова, она уже разработана Госстроем России. Согласно проекту, для расчета налога на имущество стоимость жилья может быть уменьшена максимум на 100 тыс. рублей — это необлагаемый минимум. При этом налог на имущество целиком будут собирать региональные бюджеты, поэтому региональные администрации будут вправе уменьшить этот вычет.

Таким образом, максимальная ставка налога существенно снизится, а сумма, с которой он будет взиматься, повысится. Ведь рыночная стоимость жилья гораздо выше, чем его оценка БТИ. По мнению руководителя отдела оценки жилья агентства «Московские огни» Руслана Черевко, в зависимости от возраста дома разница в оценках БТИ и рынка в Москве колеблется в пределах 50-85%. Начальник отдела продаж агентства «РАИН» Наталья Травкина уверена, что две эти оценки отличаются друг от друга в 3-4 раза, а в ряде случаев еще больше: «Комната на «Бабушкинской» в «сталинке» начала 50-х годов, выставленная за $16 тыс., оценена БТИ в 85 тыс. рублей, или $2,7 тыс., то есть почти в 6 раз дешевле». А менеджер отдела продаж компании «ПИК» Иван Чернов считает, что в достаточно ветхом доме квартира по методике БТИ оценивается в 8-10 раз дешевле, чем рынком. Теоретически получается, что в итоге налог все-таки реально сократится. Ведь оценка жилья, как декларирует правительство, может подтянуться к рыночным ценам, увеличившись максимум в 8-10 раз (для Москвы). Ставка же налога сокращается в 20 раз, да еще и устанавливается необлагаемый минимум.

…при плохой игре

На самом же деле все может оказаться не столь замечательно, как хотелось бы правительству. Дело в том, что 20-процентное снижение ставки имущественного налога произойдет лишь в том случае, если граждане платили за жилье 2% в год. На самом деле региональные налоговые ставки сегодня зачастую существенно ниже установленного федеральным законом максимума — на местах законодатели сами решают, сколько брать с населения. Вот пример. По московскому законодательству ставка имущественного налога для физических лиц в столице колеблется от 0,1 до 0,5% в зависимости от инвентаризационной стоимости жилья. То есть владельцы самого дешевого с точки зрения БТИ жилья (инвентаризационной стоимостью до 300 тыс. рублей) уже сегодня платят запланированные федеральным правительством 0,1%. Только пока этот налог начисляется на инвентарные 300 тыс. рублей, а с будущего года будет браться уже совсем с других сумм. И если депутаты Мосгордумы сохранят действующую ставку на прежнем уровне (ведь она вписывается в допустимые рамки), налоговая нагрузка на владельцев старых московских квартир, многие из которых живут на одну пенсию, может вырасти в несколько раз. А вот состоятельные граждане, обладающие новыми, сравнительно дорогими столичными квартирами, будут чувствовать себя гораздо лучше. Ведь для них ставка налога будет снижена минимум в 5 раз (с 0,5% до 0,1%). При этом налогооблагаемая база для них вырастет гораздо менее существенно, чем для владельцев старого жилья в центре Москвы. Ведь инвентаризационная стоимость нового жилья гораздо ближе к рыночным реалиям, чем стоимость жилья ветхого. Поэтому может получиться так, что на самом деле нагрузка налоговой реформы ляжет на плечи самых социально незащищенных слоев населения, проживающих в самом ветхом жилье.

И еще один сомнительный момент. Сегодня никто не может утверждать, что разработанная Госстроем методика оценки жилья действительно приблизит инвентарную стоимость квартиры к реальной рыночной. Совершенно не исключено, что она в итоге может оказаться выше. Региональные администрации после начала реформы межбюджетных отношений в стране уже ощутили налоговый голод. Поэтому, видимо, они будут заинтересованы в максимизации поступлений в свои бюджеты местных налогов, к которым будет отнесен и налог на имущество физических лиц. То есть в их интересах будет приложить все усилия, чтобы инвентарная стоимость жилья оказалась как можно более высокой.

Журнал «Финанс.» № 1 (3-9 марта 2003) — Личное
Владимир Фролов

Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.