В прошлом месяце на вторичном рынке квадратный метр типового жилья, по данным центра «Анализ рынка недвижимости» (АРН), подорожал в среднем на 0,8% (в октябре – на 3,7%). Панельные дома «подросли» на 0,6%, кирпичные – на 1,1%, новостройки – на 3,3%, а вот жилье в домах бизнес-класса, наоборот, подешевело на 1,3%. Средняя стоимость квадратного метра на «вторичке» составила 4736 $/кв. метр.
Аналитики агентства Rway по своему обыкновению дают совершенно другие оценки: по их расчетам, недвижимость на вторичном рынке не дорожает, а, наоборот, дешевеет – в прошлом месяце на 1,7% (в октябре – на 0,7%). Но все равно по итогам трех осенних месяцев за счет сентября (когда рост почти достиг 4%) цены выросли на 1,3% – еще весной такой показатель мог быть перекрыт всего за неделю. Если, по данным Rway, cредняя цена за квадратный метр составляет $5239, то у аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) на 20% меньше – $4145 за квадратный метр (на 2,3% больше, чем месяцем ранее). В компании «Новая площадь» решили подсчитать и новостройки: средняя цена в столице составила 4883 $/кв. м (без учета элитной недвижимости), жилье эконом-класса подорожало на 2% (2930 $/кв. м), а «бизнес» подешевел на 1% ($5745 $/кв. м).
Москва и москвичи. В ноябре помимо строителей, стремящихся «подогреть» спрос за счет массовых спецпредложений и скидок («Ф.» № 47), свою лепту внесли и городские власти. Руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин в рамках программы «Москвичам – доступное жилье» предложил обязать застройщиков резервировать в строящихся типовых домах до 80% квартир для продажи гражданам, проживающим в столице не менее 10 лет. Как уверяют в городском правительстве, до 70% жилья в столице приобретается «немосквичами» или коммерсантами с целью последующей спекулятивной перепродажи, что ведет к неоправданному повышению стоимости жилья. Поэтому в инвестконтрактах, которые застройщик заключает с городом, предлагается сразу же установить фиксированные цены, по которым будет продаваться 30% квартир. Право покупки на таких условиях будет предоставляться только один раз, а при продаже жилья придется заплатить большой подоходный налог, дабы оно приобреталось не для спекуляций. Мэр столицы Юрий Лужков в свою очередь отметил, что документ «не вызвал отторжения и есть все основания принять его за основу». Правда, программу все же решили доработать.
Оценивая инициативу мэрии, специалисты уверяют: «Хотели как лучше, а получилось как всегда». Вполне возможно, что, ставя перед собой благородную цель увеличить доступность жилья для москвичей, городские власти добьются обратного эффекта. «Намерение продавать новостройки только для москвичей может создать иллюзию появления в скором времени доступного и дешевого жилья, но этого не произойдет», – уверен руководитель аналитической службы «МИАНа» Алексей Кудрявцев. «Наоборот, обстановка еще более усложнится. Как известно, любые искусственные ограничения, принимаемые чиновниками без учета реальных причин сложившейся ситуации, имеют, как правило, обратные для рынка последствия», – прогнозирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Как считает директор по развитию холдинга Rodex group Валерий Мищенко, возможно, у чиновников и не было мысли поднять спрос, однако жители регионов, особенно Севера, вполне могут поддаться искушению и сейчас купить в столице недвижимость, опасаясь, что для них рынок действительно будет ограничен.
Последствия ограничения свободной продажи объектов могут быть весьма неблагоприятными. «В случае реализации данных инициатив значительно поднимутся цены на «вторичке», ведь клиенты из регионов именно там будут вынуждены искать варианты. На рынке же новостроек начнутся спекуляции с регистрацией: москвичи будут делать бизнес на прописке, предлагая свои услуги в качестве посредников. Это, естественно, увеличит стоимость жилья, а кроме того, и риски покупателей, ведь приобретение квартиры через подставных лиц может привести к потере денег», – уверена гендиректор юридической компании Berger&Partners Юлия Кондратенко. Кроме того, есть и негативные последствия закрепления в инвестконтрактах фиксированной стоимости объектов. Ведь от момента подписания документа до завершения строительства проходит один-два года, а за это время рыночные цены могут значительно измениться. Если они вырастут, застройщики компенсируют разницу за счет удорожания «свободных» объектов.
Некоторые застройщики уверены: заявления московских властей не повлияют на рынок. «Поскольку типовое малобюджетное жилье на рынке столицы имеет ничтожную долю – менее 2%, решение ограничить ее продажи иногородним на уровне цен не скажется», – говорит руководитель аналитического отдела компании «Новая площадь» Георгий Лукьянчиков.
Юристы же вообще сомневаются в реализации предложений чиновников. «Такой возможности в законодательстве не предусмотрено. Для воплощения ограничений нужны не решения московских властей, а поправки в Гражданский кодекс. Конечно, можно соответствующее требование предусмотреть в инвестконтракте, однако договоры долевого участия регистрируются федеральными органами, которые не подчиняются столичным властям», – говорит Юлия Кондратенко.
Сами застройщики от ограничений только выиграют. «Если слова Петра Сапрыкина подтолкнут иногородних клиентов покупать квартиры сейчас, мы от этого только выиграем», – заявил один из девелоперов. Правда, и участники рынка могут оказаться в непростой ситуации, ведь застройщик, начиная продажи, публично размещает объявления об этом, и отказ клиенту-немосквичу станет поводом для подачи иска в суд, так как подобный отказ нарушает Конституцию и ущемляет права граждан. Хотели или нет подогреть рынок своим заявлением московские власти, неизвестно. Однако, как показывает статистика, притока покупателей из регионов пока не наблюдается.
Затяжная стагнация. Если проводить исторические параллели, то схожую во многом ситуацию рынок переживал в 2004–2005 годах. Громкие заявления в середине 2004 года о формировании рынка доступного жилья и необходимости принятия новых законопроектов серьезно повлияли на психологию потребителей, многие из которых отложили покупку. В результате стагнация рынка наблюдалась вплоть до середины 2005 года, когда цены пошли резко вверх. Здесь ключевую роль сыграли закон о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ) и мощное pr-сопровождение со стороны застройщиков и чиновников. За полгода цены добрались до отметки 2300 $/кв. м, в то время как еще в июне они составляли 1879 $/кв. м (на начало января 2005 года – около 1800 $/кв. м).
Сегодня участники рынка бодрятся и апеллируют к сценариям прошлого. «Экономических предпосылок к снижению темпов роста цен нет. С 2007 года мы прогнозируем ежемесячное увеличение цены на 2–2,5%», – уверена директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн. В компании «Сити – XXI век» так же считают: оснований снижения цен нет – высокий экономический рост способствует серьезному увеличению доходов населения, все большие обороты набирает ипотека, стимулирующая спрос. По оценкам Константина Ковалева, в ближайшие несколько месяцев динамика роста цен сохранится на уровне 1–2% в месяц.
По словам директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «Стройинком-К» Румена Калчева, заявления о стагнации преждевременны: спрос на жилье не падает и обеспечивается за счет жителей регионов. «Сейчас потребители взяли паузу, но как только они поймут, что жилье не дешевеет и при увеличении предложений, спрос вернется. Ряд потребителей, которые в свое время не смогли угнаться за ценами, могут «догнать» их в период стабилизации и попытаться вновь купить квартиру или дом», – уверен Алексей Кудрявцев.
Как утверждают многие аналитики и участники рынка, сложная для строителей ситуация продлится как минимум еще два-три месяца, но вполне возможно, затянется и до конца 2007 года. «В ближайшие два месяца стоимость квадратного метра в типовых квартирах может снизиться на 2–3% в месяц, а вот на рынке жилья бизнес-класса и «элитки» тенденций к снижению не наблюдается. Они будут расти на 1–4% в месяц», – прогнозирует гендиректор компании «МТ Девелопмент» Александр Тимофеев. «Платежеспособный спрос не так быстро восстанавливается. Поэтому вполне реально выглядит сценарий, когда рынок городской недвижимости будет стагнировать на протяжении 10–12 месяцев и лишь к концу будущего года начнется новый интенсивный рост», – говорит Валерий Мищенко. В то же время он уверен, что совершенно обратная ситуация будет складываться в сегменте загородного жилья, где в течение 2007 года можно ожидать 20-процентного роста цен.
В последние месяцы психология потребителей изменилась. Они поняли: ситуация с ростом цен не может продолжаться бесконечно. «То же касается и мелких инвестиционных покупателей, доля которых также падает, – уверяет Алексей Кудрявцев. – Если в 2006 году они составляли 25% от общего числа, то в будущем году их число прогнозируется на уровне 5%». Сегодня на рынке вторичного жилья выставлено на продажу почти 40 тыс. квартир, в апреле–мае ожидается и существенное увеличение предложения объектов эконом-класса на первичном рынке. Все эти факторы могут существенно повлиять на цены в сторону их снижения – по крайней мере кратковременный «обвал» или длительная стагнация уже не кажутся фантастикой.
СПРОС
За ценами уже не угнаться
Как надеются девелоперы, в условиях стагнации рынок недвижимости сможет оживить ипотека.
Сегодня с ее помощью приобретается не более 5–10% квартир. Однако, по мнению экспертов, именно огромный потенциальный спрос на получение банковского кредита и привел к скачку стоимости жилья в столице. Рост остановился лишь в тот момент, когда основная масса ипотечных покупателей оказалась неспособной угнаться за ценами. Но застройщики не унывают. Если стагнация затянется на несколько месяцев, ипотечный спрос вновь вырастет и начнет подталкивать цены вверх. За это время часть потенциальных клиентов увеличит свои накопления и снова постарается купить квартиру с помощью жилищного кредита. При дефиците предложения ипотека действительно может стать катализатором нового роста. Особенно учитывая усилившуюся конкуренцию между банками, которые не только снижают ставки, но и стремятся максимально облегчить время рассмотрения заявок и минимизировать количество необходимых для получения займа документов.
Журнал «Финанс.» №48 (185) 11 — 17 декабря, 2006 — Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.