Вместе тесно. Сегодня у представителей разных социальных слоев, так же как у разведенных супругов, возникает непреодолимое желание «разъехаться» и жить, по возможности, не пересекаясь друг с другом. Предпосылок для этого несколько. Первая — психологическая. «Покупатели дорогого жилья стремятся селиться среди людей со схожим уровнем достатка, родом деятельности, а не рядом с враждебно настроенной публикой, с презрением смотрящей как на элитный дом, так и на тех, кто в нем живет», — поясняет директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Людмила Кондрахина. Людям с небольшими доходами также комфортнее живется среди равных по статусу и социальному положению: нет поводов для зависти, а соответственно и раздражения.
Вторая предпосылка для формирования социально однородных районов — это инфраструктура. Так, небогатые жители Тверской улицы уже давно столкнулись с отсутствием в районе продуктовых магазинов, парикмахерских, аптек и других необходимых заведений, где они могли бы получить товары и услуги по доступной им цене.
Привычка к центру. Однако, несмотря на объективные минусы проживания в дорогом центре, многие его жители, в особенности пенсионеры, отказываются уезжать на обжитые и более удобные с точки зрения инфраструктуры окраины. Поэтому процесс разделения районов будет происходить еще не один год. Одни эксперты называют срок в 10 лет, другие — в 20-25. «Нужно понимать, что обновление объектов недвижимости и районов происходит десятилетиями. Это не клумба с цветами, где к сезону можно высадить любую композицию растений», — говорит директор управления маркетинга агентства недвижимости «Домострой» Елена Комова.
По мнению директора по маркетинговым стратегиям корпорации «Бест-недвижимость» Натальи Денисовой, ускорить процесс деления Москвы по социальному признаку может изменение ставки налога на недвижимость — предполагается, что с 2007 года она будет исчисляться в зависимости от рыночной стоимости жилья. Квартира в дорогом районе станет дорогой и в содержании. А значит, тем, кто зарабатывает недостаточно, рано или поздно придется сменить место проживания на более доступное.
Процесс идет. Фактически разделение районов по социальному признаку уже началось. Например, как отмечает руководитель отдела продаж компании «Контакт — элитная недвижимость» Дмитрий Воронков, сейчас примером района социально однородной застройки является Остоженка. Хотя полностью ее формирование еще не завершено, но уже сейчас улица ориентирована на высокодоходную часть населения. Аналогичная ситуация складывается в районе Арбата, в Замоскворечье. Среди реализуемых проектов можно назвать застройку Болотного острова, Москву-Сити, квартал на Патриарших, которые изначально планируются как районы для богатых.
При этом, как отмечают эксперты, со временем все пространство в пределах Садового кольца превратится в социально однородный район. В первую очередь это связано со стоимостью земли в ЦАО: там просто невыгодно строить социальное и типовое жилье. Ровно так же, как бессмысленно строить клубный дом в Печатниках.
Средний круг. Что касается районов для мидл-класса, то они скорее всего расположатся меж двух колец — Садового и Третьего транспортного. «Исторически для Москвы характерна радиально-кольцевая застройка с размещением жилья более состоятельных граждан ближе к центру», — поясняет управляющий компанией Zeta Realty Максим Ардеев. Еще одним немаловажным для любого мегаполиса фактором является экология. «Известно, что преобладающими для Москвы являются северо-западные ветра, которые делают юго-восток столицы самым неблагоприятным с экологической точки зрения», — отмечает эксперт. А это значит, что наиболее комфортными остаются северо-запад, запад и юго-запад столицы, которые всегда считались престижными. Там будут размещаться в первую очередь современные жилые комплексы, а не типовые панельные дома. Уже сейчас большинство домов бизнес-класса сосредоточено именно там. Например, жилой комплекс на Воробьевых горах, «Алые паруса» в Щукино, «Олимпия» в Строгино и др. Есть попытки сроить дома бизнесс-класса и на востоке столицы, но это скорее исключение, чем правило.
«Чем больше объектов дорогой недвижимости строится в том или ином районе, тем выше вероятность появления там новых жилых комплексов и соответствующей инфраструктуры», — отмечает директор по маркетинговым стратегиям корпорации «Бест-недвижимость» Наталья Денисова. То есть появляются предпосылки для постепенного формирования социально однородного района.
Существуют и заранее спроектированные микрорайоны для мидл-класса. К таким проектам можно отнести Гранд-парк в Хорошево-Мневниках, а также Куркино и окружающие его коттеджные поселки с комплексами таунхаусов.
Таким образом, районами для среднего класса в будущем могут стать те, которые исторически считаются престижными или построены специально для этой категории людей.
Особое мнение. Есть среди застройщиков и противники социального разделения районов. Например, в компании «Квартал» корреспонденту «Ф.» заявили, что территории, на которых локально проживают малоимущие, постепенно исключаются из нормальной экономической и общественной жизни, в результате чего там неуклонно растет уровень преступности. А это в свою очередь представляет угрозу экономической и физической безопасности для всего общества. Поэтому «Квартал» начал эксперимент «по созданию комфортной и неантагонистической среды совместного проживания» разных групп населения. В частности, в ходе реконструкции ветхого жилого фонда на территории кварталов 32 и 33 в районе проспекта Вернадского наряду с домами бизнес-класса строятся монолитные дома для жителей сносимых пятиэтажек. В результате, считают в компании, малообеспеченные члены общества в демографической структуре района будут составлять не более 30-40%, то есть в районе «будут деньги» и он станет развиваться. Создание подобных «соседств» практикует и «Дон-строй». Например, рядом с теми же «Алыми парусами» в Щукино возводятся монолитно-кирпичные дома для переселенцев из «хрущевок».
Однако, как отмечают большинство опрошенных «Ф.» экспертов, рынок диктует свои условия, и рано или поздно малообеспеченные граждане все-таки вынуждены будут переехать на окраины юга и востока столицы.
РАЗДЕЛЕНИЕ МОСКВЫ НА СОЦИАЛЬНО ОДНОРОДНЫЕ РАЙОНЫ ЗАВЕРШИТСЯ ЧЕРЕЗ 10-20 ЛЕТ
РАНО ИЛИ ПОЗДНО МАЛООБЕСПЕЧЕННЫМ ГРАЖДАНАМ ПРИДЕТСЯ ПЕРЕСЕЛИТЬСЯ НА ОКРАИНЫ
Журнал «Финанс.» № 11 (101) 21-27 марта 2005 — Личные финансы
Ольга Железнова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.