Россиянам, решившим приобрести квартиру, скажем, в Лондоне или обзавестись домиком где-нибудь на экзотическом побережье с помощью банковских средств, придется изрядно побегать. «Не слышала о специальных программах по кредитованию нерезидентов иностранными финучреждениями, – говорит вице-президент банка «Дельтакредит» Алла Цытович. – Российские банки также не предлагают продуктов по финансированию покупки недвижимости за границей. Если они и существуют, то лишь в сегменте private-банкинга».
Однако выход есть. Во-первых, в российской кредитной организации можно получить ссуду под залог имеющегося здесь жилья – банкиры называют этот кредит «ломбардным». По сути, вы получаете средства, которые можно будет направить на любые цели – в том числе на покупку недвижимости за рубежом. Но у данной схемы есть большой минус: в России взять подобный кредит дешевле, чем под 9% годовых в долларах, не удастся. На Западе вполне реально оформить ипотечную ссуду под 4–5% годовых. Желающим сэкономить стоит попытать счастья – обратиться к кредиторам по месту расположения вожделенного объекта недвижимости.
Дочерняя помощь. Сегодня, отмечают участники рынка, среди самых «удобных» стран для приобретения жилья в кредит – Испания и Кипр: «Их законодательство практически не ограничивает возможности иностранцев при покупке недвижимости, а предъявляемые банками к нерезидентам требования достаточно формальны», – говорит директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Елена Смирнова. Зампред Хоум кредит энд Финанс банка (ХКФБ) Владимир Гасяк считает, что «Европа готова к россиянам»: эксперту известны случаи, когда банки Франции, Испании и Германии выдавали ипотечные ссуды гражданам России. «Правда, лояльными, скорее всего, окажутся два банка из 10, – отмечает Владимир Гасяк. – Как правило, это те кредитные организации, у которых есть представительства или «дочки» в России». В этом случае банк изначально отнесется к заемщику с большим вниманием и пониманием.
На практике россияне, стремящиеся взять ипотечный кредит за рубежом, нередко обращаются к российским «дочкам» за консультацией. Вместе с тем услуг по оформлению документов для получения иностранного займа «дети», как правило, не оказывают.
В целом кредитные организации Европы относятся к нерезидентам с опаской. Требуют вид на жительство или подтверждение постоянного дохода в стране, где находится недвижимость. Заемщик может не иметь гражданства, скажем, в Германии. Но как минимум должен предоставить в банк документы, подтверждающие, что он работает по постоянному контракту в государстве, где хочет получить заем.
Сегодня ситуацию усугубляет и ипотечный кризис в США, в результате которого западные банки ужесточают условия по ссудам – в том числе на покупку жилья. «Разумеется, защитные меры включают в себя повышение требований к заемщикам и увеличение процентных ставок по кредитам, – говорит старший аналитик по банковскому сектору Дойче-банка Дмитрий Дмитриев. – Это коснется и российских заемщиков, для которых получить ссуду теперь будет сложнее и дороже».
Счета и документы. «Сумма кредита во многом зависит от предоставляемого пакета документов, наличия счетов, открытых в иностранном банке, и других активов заемщика, в том числе зарубежных», – говорит Елена Смирнова. В банках Европы заемщик-нерезидент вполне может рассчитывать на получение ссуды в размере 70–80% от стоимости жилья, а например, в Испании иностранцу могут выдать заем даже на все 100%.
Для оформления займа западные банки чаще всего просят предоставить действующий загранпаспорт, справку о доходах (ежемесячный заработок заемщика должен быть как минимум вдвое больше, чем платеж) и договор купли-продажи недвижимости. Кредиторы также могут поинтересоваться банковскими счетами клиента и наличием другого имущества – недвижимости, автотранспорта, акций предприятий.
Как отмечают участники рынка, некоторые европейские кредитные организации принимают от заемщика документы, нотариально заверенные и переведенные на язык государства займа в России. «Но зачастую кредиторы настаивают, чтобы необходимые бумаги переводили и заверяли лица, уполномоченные на эти процедуры в стране выдачи ссуды», – говорит Владимир Гасяк.
Иногда, отмечает Алла Цытович, ипотечные сделки за рубежом проходят достаточно гладко. По ее словам, скажем, в Германии гражданам России удавалось приобрести в кредит жилье еще на этапе строительства: с застройщиком подписывался предварительный договор, где была обозначена стоимость будущей квартиры, после чего заемщики отправлялись в банк. Кредитная организация брала на себя работу с застройщиком, в частности, самостоятельно решила вопрос, когда и каким образом за жилье будут перечисляться деньги. «Но в этом банке у россиян были открыты счета, и через него проходила зарплата», – подчеркивает Алла Цытович.
Дорогие помощники. Приобрести жилье на Западе без помощи посредников – риэлторов и брокеров – крайне сложно. Да и банк с подозрением отнесется к «самостоятельному» заемщику. «Риэлтор избавляет от лишних трудозатрат на приобретение жилья – в частности, подготовит все необходимые документы, а также минимизирует риски по потере права собственности», – говорит Елена Смирнова из Инвестторгбанка. «Гражданка России, пожелав приобрести квартиру в Америке в рассрочку, обратилась к риэлтору, – рассказывает Владимир Гасяк из ХКФБ. – Для заключения сделки даже не пришлось ехать в США: по доверенности, которую оформила женщина, бумаги в банке подписывал риэлтор».
В Европе, отмечает Алла Цытович, 80% любого жилья приобретается в долг по ипотечным программам. Поэтому система взаимоотношений между банками, риэлторами, страховыми компаниями и ипотечными брокерами развита очень хорошо. «При покупке жилья европейцы в первую очередь обращаются к брокерам, которые помогают заемщикам выбрать и банк, и риэлтора, – рассказывает эксперт. – То есть брокер собирает вокруг себя всю необходимую инфраструктуру, что очень удобно для клиента».
Но, безусловно, за услуги посредников придется щедро заплатить. Комиссию за предоставление ссуды взимают и банки. Во Франции и Германии, скажем, сопутствующие расходы при покупке недвижимости в кредит составят 2–5% от стоимости жилья. А, например, в Южной Африке, где рынок сильно зарегулирован брокерами, только им придется отдать около 2,5%.
ПРОДУКТЫ: Бонус для своих
Ставка по кредиту для граждан России в иностранном банке вряд ли будет отличаться от стандартных предложений резидентам.
Скажем, в Лондоне и Испании ипотечную ссуду можно получить под 5% годовых, а в Швейцарии – под 3%. «Причем во многих европейских странах кредиты, взятые в евро, имеют более низкую ставку, чем ссуды в долларах», – замечает зампред Русского ипотечного банка Алексей Успенский. Вместе с тем на льготные программы кредитования (к примеру, заем без первоначального взноса) российским заемщикам лучше не рассчитывать. «Скорее всего, от нерезидента банк потребует внести первоначальный взнос в размере 20–30%», – говорит Владимир Гасяк из ХКФБ.
Отметим: зарубежные банки предлагают различные дополнительные продукты, которые российским потребителям пока недоступны. Скажем, есть программы, позволяющие гражданам одной европейской страны приобрести в кредит недвижимость в другом государстве без привлечения иностранных банков. Допустим, житель Германии хочет купить дом в Испании. Берлинский банк, у которого есть испанская «дочка», выдает ссуду и принимает в залог мадридскую недвижимость.
Есть и «вспомогательные» продукты в рамках ипотеки. Например, кредитная линия, лимит по которой равен разнице между рыночной стоимостью жилья, оформленного в залог по ипотеке, и остатком задолженности по жилищной ссуде. «Продукт с точки зрения использования похож на кредитную карту», – объясняет Алексей Успенский. Деньгами в рамках лимита клиент может воспользоваться в любое время и будет платить проценты только за использование взятых средств.
Журнал «Финанс.» №38 (224) 8 октября — 14 октября 2007 — Банки
Татьяна Калинникова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.