Плата за близость

Ускользающий метр. Найти однокомнатную квартиру в Москве дешевле $130 тыс. сегодня уже практически невозможно. Поэтому неудивительно, что в течение последнего года неуклонно и стабильно растет спрос на жилье в Подмосковье, где за $100 тыс. пока еще можно купить и двухкомнатное жилье. Впрочем, цены растут на глазах.

По данным «Миэль-недвижимости», на 83 областных новостройках квартиры продаются по цене свыше $2 тыс. за квадратный метр. В западном, восточном, северо-восточном и юго-восточном направлениях средняя цена превышает $1,8 тыс. за кв. м. В Москве новостройки эконом-класса обходятся минимум в $2,8 тыс. за кв. м.

С начала года рост цен на областные новостройки наблюдался в диапазоне от 8,4 до 27,6%. На вторичном рынке квадратный метр подорожал более чем на 60% — его стоимость превышает $1,8 тыс. за кв. м. В Москве в июне аналогичный показатель составил $3,9 тыс. за кв. м (стр. 65).

«Уровень спроса на недвижимость в области прямо пропорционален сокращению предложения аналогичного жилья в Москве, — утверждает аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Александр Слета. — Все увеличивающийся разрыв между стоимостью московских квартир и финансовыми возможностями граждан выталкивает их с московского рынка на подмосковный. В будущем этот процесс будет только нарастать как за счет уменьшения объемов ввода дешевого жилья в столице, так и за счет прихода на рынок «ипотечных» покупателей с ограниченными средствами».

Основным фактором, влияющим на предпочтения клиента, в большинстве случаев является близость города к Москве. Поэтому пока неоспоримыми лидерами по популярности являются Реутов, Одинцово, Химки и Мытищи. «Повышенным спросом пользуется Реутов, — утверждает директор отделения «На Ленинском» компании «Миэль-недвижимость» Юлия Гераськина. — Помимо месторасположения — сразу за МКАД добавьте сюда еще и отличную инфраструктуру, транспортную доступность, и все станет понятно».

Впрочем, почти все ближнее Подмосковье не страдает от недостатка покупателей. «Люди, приезжающие из других регионов России или стран СНГ, предпочитают приобретать жилье эконом-класса в новостройках ближайшего Подмосковья, чем довольствоваться столичными «хрущевками»», — поясняет аналитик агентства недвижимости «Сити XXI век» Сергей Лядов. — Причем часть клиентов сегмента эконом-класса выбирает панельное жилье, несмотря на то, что потребительские характеристики монолитных домов значительно лучше. Панельные дома строятся быстрее, и для некоторых покупателей этот фактор играет решающую роль».

По оценкам специалистов, спрос на жилье в Подмосковье (как на первичном, так и на вторичном рынках) превышает предложение на 20-30%. Популярности местных новостроек практически не вредят скандалы с обманутыми дольщиками. «После них потенциальные покупатели разделились на две категории: тех, кто ищет варианты покупки на вторичном рынке, и тех, кто готов вкладывать деньги в строящееся жилье, но только у надежных «брэндовых» компаний, — комментирует Александр Слета. — Учитывая дефицит квартир и крепость «нашего человека», которого никакой кризис не берет, люди продолжают приобретать квартиры в новостройках». По мнению Сергея Лядова, в первую очередь «бесстрашие» обусловлено слишком быстрым ростом цен — у покупателей просто нет времени на долгие размышления. Однако клиенты стали более осторожными и предпочитают обращаться к крупным и проверенным застройщикам.

Наименьшим спросом пользуется жилье на периферии области, особенно в его восточном секторе (Лотошино, Серебряные пруды, Орехово-Зуево). Причина — удаленность от Москвы и невысокое качество жизни в таких городах.

Все с нуля. Сегодня на рынке недвижимости Подмосковья в основном представлены новостройки. Как утверждает Юлия Гераськина, в сегменте вторичного жилья продается не более 7 тыс. объектов, причем в отдельных городах этот рынок практически пустой, как, например, в Балашихе.

А вот темпы ввода нового жилья постоянно растут. По словам первого заместителя председателя правления корпорации «Бест-недвижимость» Андрея Лукина, в Подмосковье наиболее интенсивно застраиваются близлежащие города (до 15 километров от МКАД). Это Мытищи, Одинцово, Красногорск, Королев, Люберцы, Балашиха. «Кроме того, налицо тенденции увеличения объемов строительства и в городах так называемого второго эшелона (от 15 до 30 километров от МКАД) — в их числе Пушкин, Ивантеевка, Нахабино, Жуковский, Раменское, Лыткарино и др., — рассказывает Андрей Лукин. — Достаточно активно идет застройка в удаленных городах Подмосковья: Сергиев-Посаде, Воскресенске, Серпухове, Ступине. Это обусловлено наличием платежеспособного спроса — люди работают в градообразующих предприятиях с достаточно высокой оплатой труда. Характерный пример в данном случае — Ступино».

Уловив растущий спрос на подмосковное жилье, застройщики (особенно нижнего ценового сегмента) все чаще заявляют о намерениях построить в области сотни тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Ежегодно в Подмосковье строится уже больше жилья, чем в Москве — за 2005 год было возведено около 5 млн кв. метров (в Москве — 4,6 млн кв. метров). «Учитывая, что тенденции в областном домостроении с некоторым временным лагом повторяют московские, можно предположить, что по своим качественно-количественным параметрам уровень строительства в области сравним со столичным 2002-2003 годов», — считает Александр Слета. Что же касается цен, то, по его мнению, если недвижимость ближайших к столице городов в общем повторяет ценовые тенденции московских спальных районов, то жилье в активно развивающихся крупных и средних городах второго эшелона сильно недооценено.

В самое ближайшее время начнется активная застройка целого ряда городов Московской области. Обрастать новыми микрорайонами будут Реутов, Видное и Одинцово (микрорайон «Отрадное»). Есть определенные планы по поводу совхоза «Московский» на Киевском шоссе. Сегодня строительные работы ведутся в Красногорске (4-й микрорайон, Павшинская пойма), Трехгорке (Трехгорка-2), Котельниках, Мытищах. Объем каждого из уже строящихся объектов составляет не менее 250 тыс. кв. метров, а некоторые из них (Павшинская пойма, Отрадное, Реутов) превышают 400 тыс. кв. метров.

По количеству предложений в строящихся домах лидируют Балашиха, Подольск, Красногорский и Одинцовский районы. «Интересен проект в поселке Дубки (Одинцово) — там возводится целый микрорайон с собственной инфраструктурой: школами, детскими садами, магазинами, ресторанами, спортивными сооружениями, — рассказывает маркетолог «Инком-недвижимости» Ирина Егорова. — Отличная экология, стародачные места, леса, близость водоемов делают это место благоприятным для проживания. Стоимость одного квадратного метра — от $1,4 тыс. за кв. м». Другие риэлторы также отмечают проект застройки Павшинской поймы в Красногорске. «Детально продумана вся инфраструктура, великолепная экология, хорошая транспортная составляющая, к тому же сегодня это одно из самых престижных направлений», — поясняет Юлия Гераськина.

Ценовая мозаика. При всех своих достоинствах города ближнего Подмосковья (в первую очередь, Реутов, Химки, Одинцово, Королев, Красногорск) обладают одним выраженным недостатком: стоимость квартир здесь быстро приближается к московскому уровню. По дороговизне на вторичном рынке лидируют Химки и Реутов, а на первичном — Видное. «Если в феврале мы продавали квартиры в монолитных новостройках 5-го микрорайона «Видное» по цене в среднем $1250 за кв. м, то в июне их стоимость выросла до $2 тыс.», — подтверждает Сергей Лядов. Следующими по дороговизне жилья идут Одинцово и Красногорск.

В этом смысле более привлекательным вариантом для небогатых покупателей выглядят Троицк, Наро-Фоминск, Солнечногороск, Чехов, Дмитров. Жилье здесь значительно дешевле, чем в Москве, Химках, Мытищах, Реутове, к тому же большое количество жителей могут найти достойную работу. Эти территории интересны не только небогатым покупателям, но и инвесторам. В целом же наиболее привлекательными для инвестиций считаются Киевское и Домодедовское направления.

Риэлторы говорят и о высокой инвестиционной привлекательности неблизкой Апрелевки (42 километра от МКАД). «Ее удаленность от столицы компенсируется хорошей транспортной доступностью, — поясняет Юлия Гераськина. А после того, как ведущее туда Киевское шоссе будет расширено до четырех полос, цены на жилье еще вырастут. Пока же в Апрелевке двухкомнатную квартиру можно купить за $73 тыс., трехкомнатную — за $93 тыс.»

Не лучший выбор

Ряд малых городов среднего и дальнего Подмосковья риэлторы отмечают как проблемные и не особенно удобные для жизни из-за удаленности от столицы и слабо развитой инфраструктуры. В основном они расположены не на крупных транспортных магистралях и не обладают какой-либо серьезной промышленной базой. К ним относят Талдом, Лотошино, Рузу, Озеры, Зарайск, Рошаль. Транспортные системы хуже всего развиты в Балашихе и Котельниках. Эти города находятся на тупиковой железнодорожной ветке, поэтому частота движения составов в данном направлении крайне низка. В Троицке с железнодорожным движением дела обстоят гораздо лучше, зато практически полностью отсутствуют иные виды транспортных систем. Из-за загруженности Ярославского шоссе и шоссе Энтузиастов затруднен доступ в Мытищи, Королев, Юбилейный и Пушкино. Проблемы с водо- и теплоснабжением могут возникнуть в Трехгорке. Существующая инфраструктура оказывается слишком маломощной для возводимых здесь жилых объектов.

Метр один, цена разная

По данным «Миэль-недвижимости», наиболее ликвидными жилыми объектами Подмосковья являются однокомнатные квартиры, которые отличаются наиболее высокой стоимостью: свыше $2 тыс. за кв. м. Рост их стоимости с начала года составил в среднем 15%. На втором месте — двухкомнатные квартиры. Они подорожали на 13,5%. Традиционно быстрее всего дорожают квартиры в монолитных домах (16,2%). Следом за ними идут «панель» (14,2%) и «кирпич» (12%). Cамые высокие цены зафиксированы в зонах, граничащих с Москвой: «Запад-1» ($2408 за кв. м), «Восток-1» ($2267 за кв. м), «Север-1» ($2245 за кв. м), «Юг-1» ($1930 за кв. м).

Журнал «Финанс.» № 26 (163) 10 – 16 июля 2006 — Недвижимость
Анна Шехова