Люди очень внимательно наблюдают за рынком недвижимости, пытаясь угадать, является ли падение некоего ценового индикатора на 0,1–0,2% сигналом к обвалу цен или это просто топтание на месте. На деле же квартирные инвесторы уже с осени терпят значительные убытки. Потому что попадают сразу в две ловушки.
Первая заключается в том, что цены на недвижимость традиционно измеряются в долларах, а доллар-то предпочитает падать… Предположим, что квадратный метр в одной и той же московской квартире стоил $4200 как 23 октября 2006 года, так и 23 апреля 2007 года. За эти полгода доллар подешевел более чем на 1 рубль. Соответственно рублевая цена квадратного метра упала с 112,9 до 108,4 тыс. рублей, то есть на 4%. Но это не все.
Вторая ловушка – отказ от учета альтернативной доходности. Любой финансовый директор скажет, что 1 млн рублей сегодня лучше, чем 1,05 млн рублей через год, потому что сегодня этот миллион можно положить на депозит под 10–12% и через 12 месяцев получить 1,1–1,12 млн рублей.
Но ведь в недвижимость часто инвестируют люди, не знающие принципа дисконтирования денежных потоков. Это и нефинансовые топ-менеджеры, и нефтяные начальники среднего уровня, и чиновники, легализующие взятки через подставных лиц. И они не осознают, что при использовании своего капитала недополучают выгоду.
Вернемся к примеру. Предположим, наш инвестор читает журнал «Финанс.», который 11 сентября 2006 года вышел с главной темой «Тупик рынка недвижимости», в которой констатировал, что недвижимость перестала быть эффективным инструментом инвестирования, так как цены приблизились к потолку. Инвестор принимает разумное решение: продает свои квадратные метры по $4200 (предположим, 23 октября), а вырученные деньги переводит в рубли и раскладывает по банковским депозитам. Допустим, под вполне реалистичную ставку в 10,5% годовых (соответствует ставке рефинансирования, а значит, доходы по вкладам не будут обложены НДФЛ). За полгода доход на сумму 112,9 тыс. рублей составил 5,25%, а сама сумма выросла до 118,8 тыс. рублей.
Другими словами, продав квартиру в октябре, умный инвестор выиграл 10,4 тыс. рублей с каждого квадратного метра (118,8–108,4). Выигрыш составил 9,6% от сегодняшней стоимости актива. Этот выигрыш будет увеличиваться, поскольку цены на недвижимость не растут, а депозиты приносят доход. За три года наш умный инвестор может нарастить капитал еще процентов на 30% по сравнению с вариантом, при котором он бы не продал квартиру. И это в случае, если рубль не укрепится, а долларовые цены на жилье останутся неизменными. Между тем вероятность падения цен существует; более того, объекты, на которые продавцы особенно сильно задирали цены, уже активно дешевеют.
На стр. 78–82 мы публикуем материал «Почему следует ждать падения цен на жилье», в котором автор Виктор Минц убедительно доказывает, что снимать квартиру сейчас примерно вдвое выгоднее, чем покупать. А поэтому рынок жилья имеет все предпосылки для существенного движения вниз.
Правда, не думаю, что это движение станет особенно глубоким. Россия – не Европа с ее либеральными ценностями, в числе которых любовь к съемному жилью. Для абсолютного большинства россиян важна возможность жить именно в собственной квартире. И хотя спрос среднего класса сильно ограничен финансовыми возможностями, с рынка он никуда не уйдет. Ипотека ему поможет. Да и инвесторы при падении цен могут активизировать не только продажи, но и покупки, ведь Россия – чемпион по количеству шальных денег. Поэтому я не жду настоящего обвала цен, хотя коррекция на 10–20% вполне вероятна. Еще неплохо учитывать ловушки, о которых сказано выше. А желающим приобрести жилье следует копить деньги, чтобы поймать «дно», после которого недвижимость снова начнет дорожать.
ХОРОШО
Падение цен на квартиры поднимает уровень оптимизма людей, которые пока не решили свою жилищную проблему
ПЛОХО
Твердое убеждение россиян в том, что недвижимость – лучшее приложение денег, принесет им немало разочарований
Журнал «Финанс.» №16(202) 23-29 апреля 2007 — Частная дума
Олег Анисимов, главный редактор «Ф.»
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.