«Продаем жилье бизнес-класса» – такую рекламу можно увидеть рядом с любой стройкой, на которой возводятся кирпично-монолитные дома. Сегодня даже типовой монолит на окраине Москвы реализуется как «бизнес», невзирая на район, отсутствие инфраструктуры и другие параметры, – раскрывают секреты знакомые риэлторы. Стоит ли этому удивляться? Цены в этом сегменте рынка за три квартала нынешнего года выросли на 60%, а стоимость домов БК, по данным Vesco Realty, составляет от $3,7 до $8 тыс. за квадратный метр. В «Миэль-недвижимости» называют более высокие показатели – 5–11 тыс. $/кв. метр. Жесткая классификация по типам жилья в России отсутствует, вследствие чего застройщики сами определяют параметры «бизнеса». Причем зачаcтую очень вольно.
Понятие «дома бизнес-класса» появилось в России в начале 90-х годов, когда в столице начали возводить первые монолитно-кирпичные дома. Это был некий промежуточный класс между типовым панельным жильем, которым застраивались окраины Москвы, и элитными квартирами в центре. С тех пор стандарты и параметры бизнес-класса изменились, но участники рынка и через десять лет не могут сформулировать единые критерии, по которым можно было бы определить принадлежность жилья к бизнес-классу.
По словам экспертов, дом БК должен обладать следующими характеристиками: кирпично-монолитное здание, построенное по индивидуальному архитектурному проекту, наличие подземного паркинга, охраняемой территории, качественных коммуникаций и отделки лестниц, лифтов, холлов, просторные современные планировки. Панельные дома не могут называться бизнес-классом – это единственный пункт, с которым согласны все без исключения участники рынка. Как объяснили в компании «Агент 002», «бизнес-дом» должен быть расположен в удобном с точки зрения транспортной доступности месте, с развитой инфраструктурой. Желательно наличие поблизости зеленых зон и хорошего вида из окон. Управляющий партнер «Миэль-недвижимости» Оксана Каарма уточняет: «Основной признак – месторасположение объекта. Можно построить замечательный дом в районе массовой застройки, и он не будет домом бизнес-класса, потому что социальная среда не соответствует этому уровню (ведь в домах бизнес-класса проживают люди с достатком значительно выше среднего)». Впрочем, ряд риэлторов уверены: дома БК самодостаточны, они обладают всей необходимой инфраструктурой, изолированы от соседних строений, поэтому даже наличие рядом с ними обычных «панелей» или социального жилья нисколько не мешает. Среди других признаков Оксана Каарма выделяет «индивидуальный архитектурный образ объекта, огороженную придомовую территорию и различные изыски в оформлении холлов, лифтов». Еще один показатель – площадь квартиры: в БК она в среднем на 20% больше, чем в более дешевых сегментах.
Ряд аналитиков считают такое количество критериев излишним. «Кирпично-монолитный жилой комплекс с огороженной территорией и парковкой – это тот минимум, который необходим для такого типа жилья. Наличие инфраструктуры – уже вторичный показатель, особенно в условиях дефицита свободных мест под застройку», – считают в Межрегиональной девелоперской компании (МДК). Эксперты к сегменту БК нередко относят и так называемые сталинские дома. Правда, в большинстве своем такие объекты редко соответствуют современным требованиям рынка.
Размах обмана. Различаются взгляды экспертов и в отношении количества предлагаемых на рынке домов категории «псевдобизнеса». «Их на рынке немного, – уверяет Оксана Каарма, при этом соглашается, что четко прописанных правил сегментирования все же нет. По мнению же заместителя директора департамента реализации компании «МИАН-девелопмент» Натальи Усовой, примеров некорректного позиционирования объектов девелоперами предостаточно. По ее словам, наиболее типичные случаи, когда застройщик рекламирует объект классом выше, чем он есть на самом деле. Например, местоположение или качество строительства не соответствуют заявленному уровню. Есть и обратные ситуации, когда БК пытаются выдать за элитное жилье. «Чаще всего так поступают при продаже объектов компании «Дон-строй». Те же «Алые паруса» и другие высотки компании – довольно качественные образцы БК, а вот цены на них выставляют как на «элиту», – заявил один из девелоперов на условиях анонимности.
В компании RIGroup уверены – настоящего бизнес-класса в Москве совсем немного, в целом по рынку к БК относятся не более 15% домов, рекламирующихся и выставленных на продажу по ценам не ниже $4 тыс. за квадратный метр, что является низшей границей, разделяющей эконом- и бизнес-классы. А как считает директор департамента городской недвижимости агентства Vesco Realty Вера Лукина, из общего количества предложений на первичном рынке на долю бизнес-класса приходится 40%.
Как заявили «Ф.» в компании «Агент 002», сложно сказать, сколько сейчас на рынке «псевдобизнеса», но такие объекты есть. Не все покупатели хорошо понимают разницу между различными типами домов, но одно только название «бизнес-класс» действует на них магически. Маркетологи строительных компаний, разумеется, этим пользуются. «В зависимости от местоположения дома нередки случаи завышения его класса – это непосредственно отражается на цене, естественно, в сторону повышения», – подтвердили в компании «Новая площадь».
Покупателям следует помнить: ввиду неблагоприятной экологической обстановки в ряде районов строительство жилых домов бизнес-класса ограничено. Так, в Юго-Восточном округе расположено большое количество промышленных предприятий, что не самым лучшим образом влияет на экологическую обстановку. Аналогичная ситуация и на востоке столицы, где основной объем строительства приходится на жилье эконом-класса.
Скромный выбор. По мнению экспертов, сегодня на рынке наблюдается определенный дефицит качественных проектов. «Спрос стабилен и имеет тенденцию к росту, однако качество квартир, внутренняя и внешняя отделка домов зачастую не соответствуют ожиданиям покупателей. Жильцы квартир в домах БК предъявляют те же претензии к застройщикам, что и покупатели эконом-класса: неровные стены и потолки, некачественные стеклопакеты, неработающие лифты», – объясняют в RIGroup. Видимо, поэтому экспертам пришлось немало потрудиться, чтобы привести примеры интересных объектов бизнес-класса. Оксана Каарма выделила жилищный комплекс «Приват-сквер», расположенный рядом с Ходынским полем. Комплекс из четырех корпусов (всего 821 квартира) граничит с природным парком «Березовая роща», а между домами проходит липовая аллея. Стоимость квартир здесь колеблется от $5 тыс. до $11 тыс. Весьма высоко оценили многие из экспертов и ЖК «Гранд-парк», окончательная сдача которого планируется в 2007 году. В распоряжении владельцев квартир будут четыре детских сада, школа, детская поликлиника, прачечные, салоны красоты, авиакассы, отделения банков. Наталья Усова выделила из общей массы ЖК «Северный парк» в том же Северном административном округе, где квартиры сдаются «под чистовую отделку», то есть покупатель въезжает в уже не требующую ремонта квартиру. «Архитектура внутреннего пространства предусматривает нестандартные решения, кроме того, в доме изначально запланированы качественные инженерные системы», – добавляет Наталья Усова. Но, пожалуй, главное преимущество – местоположение: «Северный парк» граничит с Химкинским водохранилищем и исторической лесопарковой зоной «Покровское-Стрешнево». Квартиры с видом на зеленые массивы и водные пейзажи продают по цене от $4,7 тыс. до $7 тыс. за квадратный метр. Один из наиболее привлекательных вариантов по цене и качеству – уже сданный дом БК на улице Б. Академическая, владение 67. По мнению специалистов компании «Агент 002», неплохие предложения есть и на юго-западном направлении. Здесь построены ЖК «Три капитана» и «Пифагор». Первый находится рядом с Битцевским парком, а инфраструктура включает физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, детский сад и двухуровневый подземно-наземный гараж.
В будущем году можно вполне ожидать увеличения домов БК. «Девелоперам достаются участки на месте выведенных промзон. Скорее всего они будут застраиваться не отдельными зданиями, а целыми жилыми кварталами бизнес-класса», – заявили в компании «Конкордия эссет менеджмент». По мнению экспертов МДК, постепенно эконом-класс вытесняется за МКАД, а мест, где можно строить элитное жилье, остается все меньше, поэтому можно предположить, что именно сегмент БК ждет рост предложения.
ТЕНДЕНЦИЯ
Элита уходит в бизнес
В сегмент БК приходят новые клиенты – те, кто отказался от покупки элитной недвижимости.
По данным Vesco Realty, в последнее время сегмент класса «бизнес» пополнило предложение более высокой ценовой категории, в котором отчетливо прослеживаются черты элитного жилья. Однозначно отнести их к той или иной категории сложно – это скорее БК с приставкой «супер». Среди таких проектов выделяются «Английский квартал» в районе Шмитовского проезда, Мещанском районе и Хамовниках. В то же время спрос на БК уменьшился в связи с переориентацией потенциальных покупателей на ближайшее Подмосковье. За $500 тыс. потребитель сможет купить квартиру бизнес-класса лишь в спальных районах Москвы, при этом ее площадь вряд ли будет превышать 100 кв. метров. Между тем за те же деньги можно приобрести загородное жилье на расстоянии 20 километров от столицы площадью в два раза больше – от 200 до 250 кв. метров.
Журнал «Финанс.» №45 (182) 20-26 ноября, 2006 — Недвижимость
Александр Потапов
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.