Выпуск облигаций осуществляет ключевая компания группы — ОАО «Первая ипотечная компания». Совокупную ответственность по займу несут ЗАО «Жилстройиндустрия» (размер обеспечения 350 млн рублей) и ОАО «Домостроительный комбинат № 2» (400 млн рублей). Бумаги будут размещаться по цене 97% от номинала, а в ходе аукциона определится ставка первого из восьми квартальных купонов. Ставка 2-4-го купонов приравнена к ставке 1-го, а по 5-8-му купонам ставка будет ниже, чем по 1-му, на 1%. По выпуску предусмотрен механизм поэтапного досрочного погашения (амортизации) номинальной суммы долга. Во второй год обращения займа в даты купонных выплат будут гаситься по 25% от номинальной стоимости каждой облигации. Организатором, андеррайтером и платежным агентом выпуска выступает ФК «НИКойл».
На рынке корпоративных займов «ПИК» дебютировала в январе 2002 года, разместив два выпуска по 100 млн рублей, которые были погашены в июне и июле того же года. Третий выпуск в объеме 500 млн рублей, также амортизационный, был размещен в октябре 2002 года и будет полностью погашен в октябре текущего года. На прошлой неделе его доходность на вторичном рынке колебалась в пределах 13,5-15% годовых.
Группа компаний «ПИК» начала формироваться с 1994 года в период активного развития столичного рынка недвижимости. Сейчас, по словам председателя правления ООО «ПИК Холдинг» Артема Эйрамджанца, ей принадлежит около 20% рынка инвестиций в строительство жилья и 25% рынка инвестиций в строительство панельных домов в Москве. Группа специализируется в области жилищного строительства и осуществляет продажи квартир в домах — объектах инвестирования. В ее состав входят 16 компаний, представляющих инвестиционно-риэлторский, строительный, финансовый, промышленный и другие сектора. Они проводят весь цикл работ по строительству жилья — от поиска строительных площадок до реализации квартир в новостройках, страхования и ремонта, а также управления построенными домами.
В 2001-2002 годах группа значительно увеличила объемы реализации жилья. Годовой объем инвестирования и реализации жилой площади в 2002 году составил порядка 400 тыс. кв. метров, что в 2,5 раза превышает показатели 2000 года. Общий объем жилой площади, реализованной группой за девять лет работы, превысил 1300 тыс. кв. метров.
Особенностью московского рынка жилой недвижимости является то, что строительство новых домов по большей части финансируется будущими жильцами посредством заключения инвестиционных контрактов. В 2002 году объем собранных компаниями группы «ПИК» инвестиционных взносов составил почти $200 млн. Рост привлекаемых от соинвесторов средств обусловил четырехкратное увеличение активов группы за 2001-2002 годы, на начало текущего года они составляли почти 13 млрд рублей.
Общая стоимость утвержденных строительных проектов компаний группы на период до 2004 года сейчас превышает $180 млн. За первый квартал текущего года совокупный объем поступлений инвестиционных взносов от приобретателей жилой недвижимости составил около $72 млн.
В настоящее время группа переходит от реализации квартир на этапе закладки фундамента дома к продажам на более поздних стадиях строительства или в готовых домах. Такая стратегия требует больших вложений собственных и заемных средств на этапе строительства, но позволяет существенно повысить стоимость реализации жилья, а соответственно и доходы группы. С точки зрения экономической эффективности использование облигационных займов оказывается более выгодным по сравнению с традиционной схемой финансирования посредством заключения инвестиционных контрактов — долговой рынок открывает возможность привлекать финансовые ресурсы по ставке более низкой, чем рост стоимости реализации на начальном и завершающем этапах строительства (с учетом дисконта при заключении инвестиционного контракта на ранней стадии и общего роста цен на рынке недвижимости за период реализации строительного проекта).
Хотя «ПИК» уже знакома участникам рынка корпоративных облигаций и имеет положительную кредитную историю в ряде банков, эксперты относятся к новым бумагам с определенной осторожностью. Главная причина — финансовое положение эмитента. В частности, отмечается неудовлетворительное качество обеспечения со стороны ЗАО «Жилстройиндустрия», чистые активы которого составляют всего 62,8 млн рублей. Кроме того, эмитент показывает весьма низкие объемы операционной чистой прибыли, они несопоставимы с размером целевого финансирования и дебиторской задолженности, то есть со средствами, которые компания получила от соинвесторов и авансировала строительным организациям на осуществление работ. Не в пользу эмитента говорит и большой период оборачиваемости инвестиционного капитала, текущих и валовых активов, а также высокая зависимость от кредиторов. Все вышеперечисленное позволяет отнести «ПИК» к категории компаний с низкой надежностью финансового положения. В то же время ее способность стабильно получать хорошую прибыль является наилучшей гарантией полноты и своевременности платежей, так что позитивная динамика прибыльности и рентабельности в 2002 году способствует снижению инвестиционного риска облигационного займа. По мнению аналитика ИГ «КапиталЪ» Ольги Црнобрня, сложившаяся на текущий момент конъюнктура рынка, а также невысокая категория надежности эмитента вынудят его предложить достаточно существенную премию по доходности к обращающимся выпускам третьего эшелона с аналогичной дюрацией — не менее 1,5-2%. В свою очередь старший аналитик «НИКойла» по долговым инструментам Борис Гинзбург охарактеризовал бумаги как «junk-облигации хорошего качества» и предположил, что инвесторы проявят к ним интерес при доходности к погашению на уровне 15,5-15,7%, что соответствует доходности 1-го купона примерно на уровне 13%.
Журнал «Финанс.» № 17 (07-13 июля 2003) — Рынки
Алексей Медведев
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.