Почему некоторые квартиры не удается продать? Теорий на эту тему существует множество. Наиболее оптимистическая — это та, что квартиру необходимо рассматривать в контексте всего окружения. «Нет такого понятия — неликвидное», — убежден управляющий компании «Хирш-Россия» Феликс Альберт. «Недвижимость — это сверхконкурентный рынок, и при правильном балансе цена — качество можно продать все что угодно. Неликвидность в любом случае — только ценовой вопрос». Тем не менее, если на квартиру в течение более чем трех месяцев не находится покупатель, есть основания предполагать, что она является проблемной. К таким риэлторы относят квартиры в домах в неходовых районах. Прежде всего это Капотня, Жулебино, Бирюлево, Бескудниково, Печатники, старые районы Южного Бутова, поселок Северный (за МКАД), метро «Ул. Подбельского» (Метрогородок). Во многих случаях это промзоны, экологически неблагоприятные места либо жилые кварталы, удаленные от метро, с низкой транспортной доступностью: добраться до них можно только на автобусе или электричке, а в часы пик общественный транспорт загружен до предела. Стоимость квартир в таких районах значительно ниже, чем в среднем по Москве: $1600 за метр.
К проблемной недвижимости относятся также практически все панельные хрущевки из-за маленького метража и зачастую неудачных планировок, а также дома гостиничного типа с общим метражом квартир не более 24 метров. «В таких квартирах, — говорит начальник отдела ипотеки ЗАО «Русский дом недвижимости» Дмитрий Кожевников, — комната может быть неплохой по площади, а вот все остальные помещения — как расположение, так и размер оставляют желать лучшего. Нередко кухня «размещается» сразу в прихожей или проход на кухню через комнату, в них может быть совмещенный санузел, места в котором едва хватает на сидячую ванну с унитазом и не остается даже для раковины, и тому подобные казусы». Стоимость неликвидных малогабаритных или хрущевских квартир варьируется от $40-50 до $60-75 тыс. максимум. Избавиться от такой квартиры можно, достаточно найти предприимчивого покупателя, рассчитывающего на последующую выгоду и готового подождать. Многие хрущевки попадают под снос в связи с программой ликвидации ветхого фонда. Владельцам таких квартир государство обязано предоставить то же количество метров бесплатно, а разницу в дополнительном метраже они оплачивают по значительно более низким ставкам — в 3-4 раза ниже рыночных. «Многие предпочитают купить такое жилье. «Переждать» в не слишком комфортных условиях какое-то время, чтобы потом продать по очень выгодной цене. Но здесь существует опасение, что расселение жильцов отложат или вообще исключат дом из программы сноса ветхого жилья. Надежды на улучшение в таком случае не оправдаются», — говорит Дмитрий Кожевников. Неликвидной может стать не только маленькая по площади, но и, наоборот, большая квартира. Так, например, в эту категорию попали четырехкомнатные квартиры, на которые практически нет спроса.
К проблемным можно отнести квартиры в аварийном состоянии: после пожара или требующие капитального ремонта — замены труб, полов, оконных рам, заделки дыр в стенах, замены сантехники. Подобные квартиры на рынке могут стоить дешевле аналогичных в нормальном состоянии минимум на стоимость капитального ремонта. А покупатель, например, «сгоревшей» квартиры может рассчитывать на скидку даже в 50%. Аварийное состояние квартиры, считает Дмитрий Кожевников, не означает, однако, что ее трудно продать: «Многие покупатели охотятся за такими квартирами. Во-первых, они доступнее для покупки за счет цены. Во-вторых, покупка такого жилья может быть выгодным вложением, так что некоторые люди инвестируют в подобные квартиры, особенно если покупают жилье не для себя. Чем выше категория дома, в котором покупается такая квартира, тем быстрее и лучше оправдаются затраченные средства».
Квартира может стать неликвидной только потому, что ее цена изначально завышена. Происходит это, по словам руководителя отделения «Севастопольское» корпорации «Инком-недвижимость» Валерия Сафронова, от неумения определить рыночную стоимость квартиры: «Владелец очень часто называет нереальную сумму, а это ведет к потере времени и влияет на ликвидность». Специалисты советуют продавцам, готовящим квартиру к продаже, учитывать не только качество помещения, отделки и расположение, но и инфраструктуру, и возможные планы по застройке района. «Мы идем навстречу пожеланиям клиента, — говорит менеджер агентства недвижимости «Адресъ» Вера Евлахова, — но условия диктует рынок. Когда владелец ориентируется на рекламные объявления или на знакомого, который продал «такую же, а даже хуже», квартиру за «большую сумму», ничего удивительного, если она «зависнет» в базе».
По статистике, на рынке продается одна квартира из трех, следовательно, две остальные «автоматически» попадают в категорию неликвидных. При этом, по словам Феликса Альберта из «Хирша», существует сотня нюансов, например предпочтения покупателя, которые повлияют на выбор именно этой квартиры, даже несмотря на наличие в ней существенных недостатков. Продать такую квартиру — целое искусство, но если попытаться выяснить, что именно привлекло первых потенциальных покупателей, велика вероятность получить за нее больше, чем вы рассчитывали изначально.
НАСКОЛЬКО ДЕШЕВЛЕ ПРОБЛЕМНАЯ КВАРТИРА
Типичные проблемы
Ориентировочная скидка для покупателя
«Плохой» район (Капотня, Бирюлево)
7-20%
Первый этаж
-5-20%. В случае продажи под нежилое помещение продавец выручит сумму, превышающую его первоначальные ожидания
Последний этаж
7%
Старый дом
До 30-50%
Неблагоприятное социальное окружение
До 30%
Квартира без ремонта
В верхнем ценовом сегменте это преимущество и рассчитывать на скидку не придется
Удаленность от метро
Минус $500
Без балконов, без телефона
Минус $2-3 тыс.
Угловая квартира
Минус $3 тыс.
После пожара
25%
СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ «ПЛОХИХ» КВАРТИР
Провести реальное исследование рынка: изучить инфраструктуру «конкурирующих» домов, дворы, проверить на наличие вооруженной охраны, консьержей.
Сделать косметический ремонт, который производил бы первое «хорошее впечатление».
Установить металлическую входную дверь или по крайней мере укрепить существующую.
Если квартира находится в аварийном состоянии, объяснить покупателю, что послужило причиной, например неосторожность или неисправная техника, а не соседи-алкоголики.
Уверить покупателя в своей благонадежности.
Журнал «Финанс.» №26 (116) 25-31 июля 2005 — Недвижимость
Наталия Довнар
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.