Предложение и спрос. Существует два вида мансард: это либо автономные помещения, либо второй уровень квартиры, который чаще всего отводится под спальную зону. Второй тип на московском рынке недвижимости встречается чаще, но облагороженные чердаки по-прежнему большая редкость. По оценкам Vesco Realty, в Москве предлагают в общей сложности около 2500 квартир с мансардами, из которых 90% приходятся на вторичный рынок. В сегменте новостроек этот товар практически отсутствует. Девелоперы предпочитают строить на последних этажах зданий пентхаусы с мезонином, поскольку они более популярны среди потребителей. «На первичном рынке спрос на мансарды минимален, — утверждает генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. — Клиенты предпочитают более комфортабельные варианты без скошенных стен и наклонных окон».
Как уверяют в Soho Realty, мода на квартиры с мансардами среди покупателей дорогого жилья давно миновала. «Пик их популярности пришелся на 2000 год, когда экзотика французского стиля жизни была модной и актуальной, — говорит начальник отдела вторичных продаж городской недвижимости компании Игорь Шубин. — Сейчас клиенты гораздо реже запрашивают подобные квартиры — не более 10-15% в общей структуре спроса». Низкую популярность подобного жилья Игорь Шубин объясняет тем, что желание жить в многоуровневом пространстве клиенты сполна реализуют в загородном доме. В то время как городской стиль жизни предполагает более рациональное использование жилой площади.
Однако на вторичном рынке жилья ситуация другая. Здесь спрос на квартиры с мансардами (КСМ) довольно высокий. Оно и понятно, ведь большая их часть расположена в реконструированных сталинских домах и старых особняках на Арбате, в Замоскворечье, районе Патриарших прудов. «Такие квартиры дают сочетание исторической ауры лучших уголков центра старой Москвы и оригинальных дизайнерских решений интерьеров», — поясняет генеральный директор компании «Элит Строй» Сергей Гоз. По мнению Сергея Леонтьева, покупателей также привлекают нестандартные двухэтажные планировки и большие площади «при относительно невысокой стоимости». Действительно, цена мансард заметно ниже, чем жилья той же площади в том же районе. К примеру, двухэтажная КСМ в сталинском доме на Бутырском хуторе площадью 115 кв. метров оценивается в $340 тыс., тогда как стоимость аналогичного по площади предложения в двух спаренных квартирах на третьем этаже соседнего дома составляет $390 тыс.
По своим качественным характеристикам КСМ ненамного уступают обычным квартирам. «Недостатков в мансардных квартирах нет, поскольку в большинстве случаев дизайнеры обыгрывают все минусы, делая их несомненным преимуществом», — считает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Несмотря на стабильный покупательский интерес к такому жилью, новых мансардных квартир в Москве почти не появляется. Во-первых, как говорят риэлторы, процесс покупки и реконструкции чердака в России всегда отличался сложностью, бюрократизмом и «внеплановыми коррупционными расходами». Во-вторых, мэр Москвы своим постановлением с начала 2004 года приостановил продажу помещений под крышей в Центральном округе до разработки и утверждения новых цен на них. Сейчас стать владельцем чердака можно в других округах столицы, однако вне центральных районов этот вид потенциального жилья пользуется гораздо меньшим спросом.
Дорого и сердито. Теоретически покупка и переустройство чердачных помещений доступна любому желающему. В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 02.07.96 № 49/1-РМ юридические и физические лица могут беспрепятственно обустраивать чердачные помещения под жилые цели. Однако на практике это превращается в долгую, сложную и затратную процедуру. Сергей Гоз предупреждает: если вы решили приобрести чердак, то нужно быть готовым к сбору огромного количества разрешительных бумаг. «Прежде всего необходимо получить нотариально заверенное согласие всех соседей по лестничной клетке, — поясняет он, — а также определить размер компенсаций, которые инвестор должен выплатить собственникам квартир, расположенных в зоне строительных работ. Размер денежных выплат определяют представители МосгорБТИ».
Следующий шаг — проведение технической экспертизы чердачного помещения, в результате которой будет принято решение о возможности переустройства чердака. Если экспертиза разрешит перепланировку, то в архитектурном бюро заказывается проект обустройства мансарды. Необходимо также получить согласие пожарной и санитарно-эпидемиологической служб, технический паспорт здания и заключение МосжилНИИпроекта о состоянии конструкций крыши и перекрытий последнего этажа.
Далее все собранные документы передаются в префектуру округа, которая проводит тендер среди потенциальных инвесторов даже если на чердак претендует всего один человек. После принятия решения конкурсной комиссией выходит распоряжение префекта округа, на основании которого заключается инвестиционный договор на переустройство помещения. После завершения ремонтно-строительных работ квартира сдается госкомиссии, затем идет оформление прав собственности на новую, двухэтажную, квартиру.
По оценкам специалистов, в совокупности на подготовку необходимой документации, оформление в собственность и реконструкцию чердака уходит от одного года до полутора лет. Основная часть затрат приходится на ремонтно-строительные работы. Их стоимость эксперты оценивают примерно в $700- 900 за 1 кв. метр. По словам Сергея Леонтьева, выкуп чердачного помещения по госстоимости, как правило, составляет около 15-20% от суммы, инвестируемой в проект. В зависимости от места расположения и состояния помещений (а также связей инвесторов) стоимость выкупа чердаков варьируется от $500 до $1500 за 1 кв. метр.
Овчинка стоит выделки. Но несмотря на все хлопоты, связанные с реконструкцией чердака и превращением его в мансарду, это может быть очень выгодным инвестиционным приобретением. «Присоединение чердака в качестве мансарды позволяет существенно увеличить площадь жилья, — поясняет Игорь Шубин. — Затраты на переоборудование и согласование, как правило, существенно ниже рыночной цены такой квартиры. Прирост ее стоимости за счет мансарды может составить до 40%». Управляющий директор группы отделов «Миэль-недвижимости» Руслан Сейт-Люманов также считает, что расходы по такому улучшению жилплощади в разы меньше, чем прибавленная стоимость объекта. Ведь при этом не только увеличивается площадь всего помещения, но и возрастает стоимость ее квадратного метра.
Кроме того, редкость таких квартир на рынке повышает их привлекательность в глазах потенциальных покупателей. «В Центральном административном округе подобная квартира сразу попадает в категорию элитных объектов, поскольку владеть уникальным жильем всегда было престижно», — утверждает Руслан Сейт-Люманов.
Чердачное помещение можно переоборудовать не только под квартиру, но и под офис. С точки зрения инвестиций это даже более выгодно. «Если средняя арендная ставка квартиры-мансарды площадью 200 кв. метров в центре Москвы составляет около $300 за 1 кв. метр в год, то стоимость аренды аналогичного офисного помещения составляет около $400-500 за 1кв. метр в год», — поясняет Сергей Леонтьев. В связи с нехваткой в центральных районах свободных и недорогих офисных зданий сдать такую недвижимость можно будет без труда.
Однако переоборудование мансарды в офис — более рискованное предприятие, так как соседи могут просто не согласиться на постройку у них над головами «рабочего» помещения. Инвестируя в мансардную квартиру, также учтите: привлекательность подобного жилья во многом зависит от вида из окон. Если с крыши видны только застроенная корпусами заводская территория или захламленный двор соседней «хрущевки», выгодно продать такую квартиру вряд ли получится. Впрочем, в любом случае у вас останется дополнительная комната, которую вы получите дешевле, чем по рыночной цене.
i
МАНСАРДА — жилое помещение, образуемое скатами высокой крыши. В 1630 году французский архитектор Франсуа Мансара впервые использует подкровельное пространство для жилых и хозяйственных целей. Этот чердачный этаж под скатной изломанной крышей и был назван в его честь. В принципе это тот же чердак. Но в последние годы мансардой стали называть благоустроенное жилое помещение, расположенное под самой крышей здания.
Журнал «Финанс.» №14 (151), 10-16 апреля 2006 — Недвижимость
Анна Шехова
Подписывайтесь на телеграм-канал Финсайд и потом не говорите, что вас не предупреждали: https://t.me/finside.