Дешевая Москва дороже Нью-Йорка

Метры и зарплаты. Если бы квартиры продавались по частям, то по нынешним ценам средний москвич на свою зарплату мог бы «покупать» по 0,3 среднего квадратного метра жилья в месяц. Примерно в таком же положении находится житель Лондона — 0,4, чуть лучше дела обстоят в Праге и Нью-Йорке (на Манхэттене) — 0,6 и совсем хорошо в Стокгольме — 1,3 метра (расчет проведен по данным местных риэлторских компаний, органов статистики и ILO). Однако делать выводы преждевременно. Адекватная сравнительная оценка возможна лишь в сопоставлении с рядом других параметров — суверенными рейтингами, уровнем доходов и ипотечными ставками. Нью-Йорк, Лондон и Токио по-прежнему остаются самыми дорогими городами мира. Средняя цена квадратного метра жилья в них варьируется в пределах $10-14 тыс. Однако, если принять во внимание уровень заработной платы, то картина меняется. В Нью-Йорке минимальная стоимость квадратного метра жилья эконом-класса составляет около 70% от зарплаты, в Лондоне — 90%, в Токио -140%. Но Москва даже на фоне Токио выглядит overpriced — 185%.

По словам исполнительного директора агентства «Контакт-недвижимость» Натальи Рабинович, если бы не ипотечные программы, в том числе программа «Молодая семья», то даже приобретение так называемого доступного жилья (квартиры в 17-22-этажных панельно-блочных домах в районе Марьино или Кожухово) сопровождалось бы значительными трудностями. За квадратный метр в таком доме покупатель платит $1,2-1,6 тыс. При этом, например, житель Стокгольма за эту же цену ($1,5 тыс.) сможет подыскать вариант в клубном доме. Москва — практически единственный город, в котором наблюдается столь существенный разрыв цен — от $1,2 тыс. за квадратный метр в домах эконом-класса до $20 тыс. в категории элитного жилья.

«По сравнению с европейскими странами у нас отсутствует четкое разграничение стандартов, что неизбежно в условиях формирующегося рынка недвижимости, — комментирует ситуацию директор по рекламе и коммуникациям концерна «Крост» Леонид Белага. — Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов во многом отличающиеся от Лондона или Парижа особенности нашей политики реконструкции и строительства жилых и нежилых помещений. Таким образом, по соотношению «цена-стандарт» Москва будет в обозримом будущем несколько отличаться от других европейских столиц».

Сравнительный престиж. Для определения сравнительной стоимости жилья можно избрать условный параметр — «престижность». «Критерии в данном случае сопоставимы с европейскими: местоположение, малая этажность, небольшое количество квартир, окружение, качество строительства и отделочных материалов», — говорит маркетолог корпорации «Инком-недвижимость» Ирина Егорова.

Стоимость жилья в пределах Садового кольца составляет $10-20 тыс. за квадратный метр. По данным зарубежных риэлторских агентств, примерно в этом же диапазоне находятся цены на жилье в самых престижных районах Лондона (около $21 тыс.), Токио ($14 тыс.) или Нью-Йорка (от $10 тыс., в эксклюзивном клубном доме — от $36 тыс.).

К примеру, квартира площадью 150-250 кв. м в старинном малоэтажном доме на Пречистенке после полной реставрации оценивается в $1,5 млн, то есть в $6-10 тыс. за кв. м (по данным агентства «Кутузовский проспект»). Трехкомнатная квартира площадью 135 кв. м в Stanhope Gardens в Лондоне стоит $1,045 млн ($7,7 тыс. за квадратный метр), а апартаменты в 16-м округе Парижа площадью 210 кв. м — $1,35 млн ($6,4 тыс. за квадратный метр). Еще дешевле апартаменты в Женеве — $720 тыс. за 160 кв. м ($4,5 тыс. за квадратный метр).

Начальник отдела элитной недвижимости агентства «Кутузовский проспект» Светлана Кошевник считает, что сравнивать московское жилье с западным не совсем корректно: «На Западе другие понятия: luxury — это прежде всего виллы, шале, исторические замки. Те характеристики, по которым элитное жилье определяется у нас — охрана, презентабельные подъезды, высокие потолки и остекление, — во многих странах непременное условие в любой категории, в том числе доступного жилья».

По словам Светланы Кошевник, стандарты зависят от территориальной привязки с четко ограниченным социальным уровнем жителей. На Западе чем выше уровень жизни, тем более акцент смещается в сторону загородного жилья. Получается, что сумма, в которую оценивается упомянутая элитная московская квартира ($1,5 млн), равнозначна стоимости эксклюзивной виллы площадью 200-400 кв. м в престижном районе Праги или на побережье Средиземного моря в 18 км от Барселоны (по данным Continental realty и Property net Barcelona).

Среднестатистического москвича, токийца и жителя Нью-Йорка роднит склонность к высотным жилым комплексам. При этом квартира в Москве площадью 60-100 кв. м в доме с консьержем и благоустроенной территорией будет стоить втрое дешевле, чем в Токио и Нью-Йорке. Менее заметен разрыв цен в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой и охраной или отдельными малоквартирными домами, расположенными не в центральных районах. Квадратный метр такого жилья площадью 80-100 кв. м в Праге стоит от $2,5 тыс., в Токио — от $5,3 тыс., в Женеве — от $3,5 тыс. (источники: Prague rentals, Real-estate Tokyo, Swissimmo), в Москве — $2,3-4,0 тыс. Таким образом, если принимать во внимание лишь номинальную цену на жилье, то в отдельных категориях Москва принципиально не отличается от других крупных городов. Однако, по мнению директора по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергея Лушкина, цена — это не абстракция, а явление, напрямую зависящее от совокупного потребительского спроса: «Москва является одним из крупнейших финансовых и культурных центров, что в сочетании с общим комфортом проживания влияет на спрос и в свою очередь — на цены».

Если жилье не свое. Арендовать квартиру — дело привычное прежде всего для жителей Швейцарии: почти 65% из них — квартиросъемщики (в Женеве лишь 15% жилья находится в собственности). Меньше всего в чужих стенах проживает британцев — около 30%.

В Москве, по данным компаний «Кутузовский проспект» и «Контакт-недвижимость», за аренду двухкомнатной квартиры эконом-класса, расположенной вне ЦАО, придется заплатить около $400. Квартира бизнес-класса площадью 120-150 кв. м в районе Остоженки или Арбата обойдется почти в 10 раз дороже, а жилье в клубном доме в этих же районах — от $10 тыс. в месяц. За студию — однокомнатную или небольшую двухкомнатную квартиру, соответствующую минимальным требованиям, жители Праги готовы платить в месяц около $380, Барселоны — $650, Женевы — $1200. В сегменте элитного жилья цены могут превышать средние московские в 3-4 раза, например четырехспальные апартаменты на Бродвее обойдутся в $40 тыс. в месяц. Самыми экономными можно назвать японцев: несмотря на высокий уровень заработной платы, они стараются ни при каких условиях не превышать лимит — $3700 в месяц.

Несмотря на то что Москва уже может составить конкуренцию многим городам, цены на недвижимость здесь пока еще только набирают обороты. Номинальная стоимость квадратного метра сравнительно невысока, однако с учетом дополнительных показателей можно прийти к неутешительному выводу: среднестатистическому жителю Москвы для приобретения заветной жилплощади нужно работать на несколько лет больше, чем лондонцу или парижанину.

Японский минимализм

Цены на недвижимость в Японии превышают среднеевропейские на 40%, а стандарты по метражу отстают от них на 50-70%. Причина проста: отсутствие свободного пространства. Минимальная площадь квартиры эконом-класса в Токио составляет всего 17 кв. м. Найти отдельный дом в центре столицы практически невозможно, за исключением старинных фамильных особняков стоимостью не менее $2 млн. В этой же ценовой категории находятся и новые загородные дома площадью от 120-400 кв. м с садом и бассейном.

ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ В МИРОВЫХ СТОЛИЦАХ

Город

Средняя зарплата, $ в месяц

Средняя стоимость кв. м жилья, $

Стоимость кв. м жилья бизнес-класса относительно зарплаты

Эконом-класс

Бизнес-класс

Стокгольм2880150027000,9

Женева4900284046801,0

Нью-Йорк5500400093001,7

Токио3700530088002,4

Лондон4100350010 0002,4

Париж3500330087502,5

Прага800150025003,1

Москва650120025003,8

По данным государственных статистических департаментов и ILO, зарубежных и российских риэлторских компаний

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ, $ В МЕСЯЦ

ГородЭконом-классБизнес-классДе люкс

Москва 350800-15002000-30 000

Прага380800-16003500

Париж 6001500-38507700-22 000

Нью-Йорк 9702500-400015 000

Амстердам 115016004500

Женева 1200 1580-33005000

Лондон 1200 1500-400011 000-22 700

Токио1800-2700480010 000-20 000

По данным зарубежных и российских риэлторских компаний

Шведский рай

Стоимость жилья в Швеции значительно ниже, чем в других европейских странах, при более высоких стандартах. По официальным данным шведского статистического бюро, 57% жителей этой страны проживают в 1-2-этажных особняках, состоящих в среднем из четырех комнат и кухни. Одна спальня из расчета на одного человека считается здесь нормой.

Журнал «Финанс.» № 18 (108) 16 — 22 мая 2005 — Недвижимость
Наталия Довнар